سه شنبه 12 اسفند 1399
Flowers

انواع قرارداد های ملکی

انواع قرارداد های ملکی

از لحاظ قانونی قرارداد ها و معاملات به سه دسته قرارداد های صحیح، قرارداد های غیر نافذ و قرارداد های باطل دسته بندی میشوند.

در ادامه مطلب میتوانید اطلاعات هرکدام از این قرارداد ها را به تفصیل مطالعه نمایید

بررسی حقوقی قرارداد

به طور کلی وضعیت حقوقی قرارداد ها  شامل سه حالت  مختلف میباشد:

1-    قرارداد صحیح

2-    قرارداد باطل

3-    قرارداد غیر نافذ

در اصطلاحات حقوقی،  حالت‌ ها ی قرارداد را، حکم وضعی قرارداد  می نامند.

نوع حکم وضعی یک قرارداد را قانون تعیین می‌ نماید.

اما توجه داشته باشید که در هر لحظه ممکن است وضعیت یک قرارداد از یک حکم وضعی به حکم وضعی دیگر، تغییر کند.

برای مثال، ممکن است بسته به شرایط قرارداد ، یک قرارداد غیر نافذ به قرارداد باطل تبدیل گردد.

 

انواع قرارداد های حقوقی ملکی

معامله صحیح و شرایط آن چیست؟

معامله صحیح معامله‌ ای است که دارای  شرایط زیر باشد:

شرایط اساسی معامله در ماده ۱۹۰ قانون مدنی احصاء گردید و مقنن صراحتاً صحت هر معامله را منوط به وجود 4 شرط درج شده در این ماده قانون کرده است.( که به تفصیل مورد بحث قرار خواهند گرفت.)

هر قراردادی که شرایط ماده  190 قانون را نداشته باشد ، باطل خواهد بود.

در حالی که برای  صحیح بودن هر معامله ای وجود این شرایط به تنهایی  کافی نمیباشد.

بلکه اگر چنانچه، معامله در قالب عقد معین بوده باشد ، وجود شرط دوم نیز برای صحیح بودن معامله لازم  و واجب است.

 

شرایط عقد معین چیست؟

در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معامله، بایستی شرایط اختصاصی مربوط به آن قرارداد هم رعایت گردند.

اگر شرایط اختصاصی قرارداد  در عقود معین رعایت نشوند،  قرارداد باطل میباشد.

 

معامله باطل چیست؟

در اصطلاحات حقوقی به معامله باطل ، بیع فاسد  هم گفته میشود.

معامله باطل به منزله ی عدم است.

 تعبیر قانون مدنی از معامله یا قرارداد باطل:  «معامله ای که اثری در تملک ندارد.»

معامله باطل درست نقطه مقابل معامله صحیح میباشد.

به عبارت  دیگر ، معامله باطل، یا یکی از شرایط اساسی معامله  صحیح را ندارد،

و یا با وجود دارا بود شرایط اساسی معامله ، از نوع عقود معین است ، و یکی از شرایط اختصاصی معامله معین را دارا نمیباشد.

 

معامله غیرنافذ چیست؟

در لغت نامه ها معنی کلمه نفوذ ،اثر داشتن،   و  معنی کلمه عدم نفوذ ،  بی‌اثر بودن آمده است.

معامله غیر نافذ اصطلاحاً بعنوان معامله و قراردادی ناقص میباشد.

البته بعضی  از حقوقدانان و کارشناسان این زمینه، اعتقاد دارند که معامله غیرنافذ معامله ای از نوع صحیح میباشد که ،

هنوز کامل نبوده و ناقص است.

به همین علت ، ممکن است وضعیت حقوقی این معامله از حالت صحیح به باطل تغییر پیدا کند.

زیرا همان‌ طورکه  پیش ازین گفتیم ، در صورت عدم وجود یکی از شرایط اساسی معامله ،باطل شدن معامله قطعی میباشد.

در شرایطی که شخص قصد انجام معامله ای را داشته ، اما رضایت نداشته باشد آن معامله صحیح است.

در این حالت با توجه به ناقص بودن  معامله تاثیر حقوقی نخواهد داشت.

 

نمونه یک معامله غیر نافذ

فرض کنید فردی در نتیجه تهدید خودش یا خانواده اش مجبور به عقد قرارداد و انجام معامله ای شود.

در چنین حالتی این معامله دارای شرایط صحیح بودن معامله است. اما از نظر قانونی استنادی نمیتوان به آن معامله کرد.

تنها زمانی میتوان از چنین معامله ای تاثیر حقوقی گرفت، که فرد ناراضی ، اعلام رضایت از این معامله و قرارداد نماید. که اصطلاحا رفع اکراه از معامله نام دارد.

 

انواع معامله باطل

1-    معامله فاقد قصد

کلمه قصد در لغت نامه، به معنی توجه و التفات تعریف شده است.

در تعریف قصد، داشتن   علم   و   عمد   ضروری میباشد .

  • در معاملات و قرارداد ها، اگر قصد وجود نداشته باشد، معامله و قرارداد  به هر صورت باطل است.

برای مثال، اگر شخصی در حالت مستی و یا بیهوشی و یا در خواب باشد، واقدام به  انجام معامله ای  بنماید،  آن معامله باطل میباشد.

زیرا از نظر قانون، فرد ی که مست یا بیهوش است، هیچ اراده ای نداشته، و  بهمین جهت نمی ‌تواند قصدی هم برای  انجام معامله  در آن حالت داشته باشد.

  • همینطور  واجب است  که معامله کنندگان، قصد واحد و یکسانی برای انجام معامله و عقد قرارداد داشته باشند.

برای مثال، اگر یکی از طرفین قرارداد،  قصد انجام عقد اجاره را داشته ،درحالی که طرف دیگر قرارداد، قصد  انجام خرید و بیع داشته باشد، آن قرارداد چه خرید ، چه اجاره، معامله ای باطل است.

و یا اینکه تصور خریدار یک شی یا ملک با واقیت متفاوت باشد.

مثلا فروشنده، فرشی از جنس نخ را  معامله کرده، اما خریدار آن فرش، با تصور ابریشمی بودن فرش ، معامله را انجام دهد. که در این حالت هم قرارداد و معامله باطل است.

 

2-    عدم اهلیت طرفین معامله

اهلیت طرفین قرارداد  در رای به  چگونگی وضعیت قرارداد و  معامله بسیار مهم است.

به طوری که عدم اهلیت  تنها یکی از طرفین قرارداد ، می‌تواند  به تنهایی باعث باطل شدن معامله گردد.

 

انواع اهلیت در معاملات

  • اهلیت تمتع ( زنده) : اهلیت تمتع به معنی قابلیت برخورداری از حقوق مدنی میباشد. این نوع اهلیت  با زنده متولد شدن فرد شروع  شده و تا مرگ وی ادامه خواهد داشت.
  • اهلیت استیفا (عاقل ، بالغ، رشید): اهلیت استیفا به معنی قدرت انجام اعمال حق می‌باشد . بر اساس قانون مدنی، با وجود اینکه هر فردی دارای حقوق مدنی میباشد، اما اگر اهلیت استیفا نداشته باشد، نمیتواند حقوق خود را اجرایی کند.  مطابق ماده ۲۱۱ قانون مدنی،  برای اهلیت استیفا ، طرفین معامله  هردو بایستی عاقل و بالغ و رشید باشند. مطابق با ماده ۲۱۲ قانون مدنی،  قرارداد های بین اشخاصی که بالغ و عاقل و رشید نمیباشند، باطل میباشد.

 

3-    معامله صوری به ‌قصد فرار از دین

مطابق با ماده ۲۱۸ قانون مدنی ، معامله  ای که  با قصد فرار از دین  فرد به فرد دیگر و به‌ صورت صوری عقد گردیده باشد، معامله ای باطل است.

سوال:

بر این اساس ،اگر فردی قصد فرار از پرداخت دین  خود را داشته و برای اینکه مال و ملک او به طلبکارانش واگذار نگردد، اموال یا املاکش را به نام یکی از فرزندان یا اطرافیانش کند، آیا در این حالت معامله باطل است؟

پاسخ:

بدیهی است که در این شرایط معامله  و قرارداد به‌ صورت واقعی بوده  و  به علت اینکه قصد در آن به معامله است صوری نیست .

اما وضعیت این معامله به چه صورت است؟

بالاخره این معامله صحیح یا باطل است؟

 

 حکم معامله فرار از دین در اکثریت  پرونده ها

معامله چه با قصد فرار و چه به‌صورت صوری باشد، قانون‌گذار به استناد ماده ۴ قانون ، این‌گونه معاملات را غیرصحیح دانسته است و اموال را از منتقل‌الیه گرفته و به صاحبان اموال می‌دهد.

 

 حکم معامله فرار از دین در اقلیت پرونده ها

معامله به‌ قصد فرار از دین صحیح است. چون قصد معامله کردن هست و واقعاً معامله بین متعاملین انجام گرفته و به ‌صورت واقعی بوده ،  پس معامله صحیح است.

 

حکم کمیسیون نشست قضائی درباره معامله صوری

مطابق ماده ۲۱۸ قانون مدنی هرگاه ثابت شود  که معامله ای به ‌قصد فرار از دین فروشنده، انجام شده، آن معامله نافذ نیست.

این ماده تحت عنوان جهت معامله ذکر شده است.

زیرا معامله به‌ قصد فرار از دین انجام شده و فروشنده برای رسیدن به این مقصود  خود، معامله را انجام داده است.

اگرچه این قصد به خودی خود منجر به  عدم نفوذ  بودن معامله نمی ‌شود.

 اما چون معامله با ضایع شدن حق طلبکار ملازمه دارد، معامله نافذ نمیباشد.

در این حالت زمانی که طلبکار معامله را تایید کند، اشکال آن برطرف می‌شود

و در مقابل ، چنانچه طلبکار قصد فروش را فرار از دین بداند،  می‌تواند ابطال آن معامله را از دادگاه درخواست کند.

دادگاه قضایی نیز در صورت علم به ساده و صحیح نبودن معامله و اثبات قصد فرار از دین بدهکار ، حکم به باطل شدن معامله می‌دهد.

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.