شنبه 16 اسفند 1399
Flowers

موسسه حقوقی هوراد با 15 سال سابقه در امور مهاجرتی مجری انواع اقامت و مهاجرت به یونان و اکراین

آدرس : گاندی سوم پلاک 8
شماره ثبت : 48689

درخواست مشاوره رایگان

دعوی تعدیل اجاره بها ملک

دعوی تعدیل اجاره بها ملک

زمانی که طرفین قرارداد ، چه موجر و چه مستاجر، در خصوص تعدیل اجاره بها ملک به توافق نرسند در این صورت موجر و مستاجر می توانند برای ارائه دعوی تعدیل اجاره بها ملک به دادگاه مراجعه نمایند

دعوی تعدیل اجاره بها ملک

بر اساس ماده ۴قانون مدنی روابط بین موجر و مستأجر در سال ۱۳۵۶:

هر کدام از موجر یا مستأجر می‌توانند با  استناد به  ترقی یا تنزل هزینه های زندگی  در کشور ، درخواست تجدید نظر  دادگاه نسبت به میزان اجاره بها ی ملک و تعدیل آن را داشته باشند.

ارائه و رسیدگی به دادخواست تعدیل اجاره بها ملک،  مشروط به این شروط میباشد که مدت زمان اجاره ملک منقضی شده باشد و از تاریخ استفاده مستأجر از ملک مورد اجاره یا از تاریخ معبن در حکم قطعی دادگاه که برای تعیین یا تعدیل اجاره بها ملک صدور شده 3 سال کامل گذشته باشد.

دادگاه با دریافت نظر کارشناس حقوقی، اجاره بها  ملک را به نرخ عادلانه روز تعدیل خواهد نمود و دقت نمایید که رای دادگاه در این مورد قطعی  و لازم الاجرا است.

 

تعدیل اجاره بها چیست؟

معنی کلمه تعدیل در لغت برابر با  معتدل کردن  است و در اصطلاحات حقوقی، زمانی که طرفین قرارداد ، چه موجر و چه مستاجر، در خصوص تعدیل به توافق نرسند در این صورت موجر و مستاجر می توانند برای تعدیل اجاره بها ملک به دادگاه مراجعه نمایند.

بنابراین هر یک از موجر و مستاجر بنا به وضعیت اقتصادی کشور ، و  با کاهش یا افزایش هزینه های زندگی در ایران میتوانند دعوی و درخواست افزایش یا کاهش اجاره بها ملک  را تقدیم دادگاه قضایی نمایند.

 

بررسی دعوی تعدیل اجاره بها

تعدیل بر اساس شرایط اقتصادی کشور در سال های اخیر ، عموما تحت عنوان افزایش اجاره بها انجام میگردد، به همین علت در اکثریت دعاوی مربوط به تعدیل اجاره بها ملک اجاره ای، این طرف موجر قرارداد است که خواهان ارائه دعوی و افزایش اجاره بها میباشد.

 منظور قانون از تصویب این ماده این بوده که موجر و مستأجر  هردو بتوانند بر اساس افزایش قیمت و تورم و یا  در موارد نادر! کاهش قیمت‌ها در عرف و اقتصاد جامعه ، اجاره بها ملک را تعدیل  و به واقعیت نزدیک تر نمایند.

فلسفه  اصلی ایجاد این ماده از قانون مدنی کشور،ریشه در  عدم امکان تخلیه ملک اجاره ای ، مگر در موارد خاص و نادر، دارد . که این موضوع در قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر  یک ملک ، در سال ۱۳۵۶به منظور کسب حق کسب و پیشه بیان شده بود.

به همین جهت عادلانه است که  طرف موجر قرارداد اگر با پایان یافتن مدت اجاره  ملک ، باز هم امکان تخلیه ملک خود را نداشته باشد، بتواند با استناد به قوانین مربوطه، برای طرح و ارائه دعوی تعدیل اجاره بها  ملک خود به دادگاه مراجعه نماید.

 

نکته:

حتی در صورتی که در قرارداد اجاره ملک ذکر و شرط شده باشد که موجر حق افزایش اجاره بهای ملک را ندارد، میتوان از دعوی تعدیل تجاره بها استفاده کرد، 

زیرا این شرط و بند از لحاظ قانونی درست و قابل اجرا نمیباشد.

حکمی که دادگاه قضایی در باره تعدیل و افزایش اجاره بها  ملک صدور می نماید، حکمی از نوع اعلامی میباشد و نیاز به صادر شدن  اجراییه  برای آن وجود ندارد.

با این حال اگر مابه التفاوت اجاره بها پرداخت شده برای ملک هم مورد صدور رای دادگاه قرار گرفته باشد، برای اجرای این بخش از حکم نیاز به صدور اجرائیه  خواهد بود.

زیرا برابر ماده ی ۴قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، برای هر یک از موجر و مستاجر این حق را شناخته است که با حصول شرایط مذکور در این ماده، درخواست تجدید نظر در میزان اجاره بها کند.

 توافق طرفین قرارداد اجاره، مبنی بر خودداری از اعمال این حق، در واقع جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستاجر بوده و مطابق ماده ی ۳۰قانون مذکور، دادگاه می تواند آن را باطل و بلااثر اعلام کند.

 دعوی تعدیل اجاره بها ملک در اصل دعوایی مالی میباشد.

 زیرا دادگاه مبلغ و میزان اجاره بها را پس از رسیدگی تعیین میکند و طبق ماده ی ۵قانون روابط موجر و مستاجر، از تاریخ دادخواست قابل اجراست.

مأخذ تمبر دادخواست در این نوع دعاوی نسبت به بهای خواسته تعیین می شود.

 

شرایط طرح دعوی تعدیل اجاره ‌بها ملک

بر اساس ماده 4 قانون روابط مستاجر و موجر، شرایط زیر باید در این دعوی رعایت و لحاظ گردد:

۱ – انقضاء مدت اجاره

ماده ۴قانون روابط موجر و مستأجر، ارائه دعوی تعدیل اجاره بها  ملک را مشروط بر منقضی شدن تاریخ قرارداد  ملک نموده است.

شرط وجود و تحقق انقضا مدت اجاره ملک در ماده 4 شفاف بوده و برای طرح و ارائه دعوی تعدیل اجاره بها ملک، انقضاء مدت قانونی اجاره  ملک الزامی میباشد.

 

۲ – سپری شدن ۳سال تمام شمسی

سپری شدن 3 سال تمام خورشیدی از تاریخ مقرر در رای قبلی دادگاه، مبنی بر تعدیل اجاره بها ، قطعی میباشد. لذا بایستی حداقل ۳سال از آخرین حکم تعدیل اجاره  صادر شده  برای ملک ، سپری شده باشد.

 

روش محاسبه میزان تعدیل اجاره‌ بها ملک

در دعوی تعدیل اجاره بها ملک، تعیین میزان  دقیق اجاره بها ، کاری تخصصی و فنی بوده که تنها با مشاهده دقیق محل ملک  و مقایسه ملک های مشابه  با آن و در نظر گرفتن  همه عوامل مقدور نمیباشد.

این کارحتی از حیطه تخصصی دادگاه های قضایی هم خارج میباشد.

بهمین علت برای تعیین میزان اجاره بها مطابق با عرف جامعه بایستی به کارشناس متخصص در این زمینه رجوع کرد .

پس در وهله اول مبنای  و اساس کار تعدیل قانونی اجاره بها ملک، انتخاب کارشناس مناسب و باتجربه میباشد.

 

عوامل موثر در نظر کارشناس ملک برای میزان اجاره بها تعدیلی:

  • نوع ملک
  • سن بنای ملک
  • مدت زمان اجاره ملک توسط مستأجر
  • موقعیت جغرافیایی ملک
  • مساحت بنای ملک
  • نوع کاربری ملک (مسکونی، اداری)
  • پرداخت سرقفلی ملک
  • میزان آخرین اجاره بهای ملک
  • تعمیرات احتمالی ملک توسط مستأجر
  • و...

 

نمونه فرم دادخواست تعدیل اجاره بها ملک

مشخصات‌طرفین

نام

نام خانوادگی

نام پدر

شغل

محل اقامت

خواهان

مشخصات موجر

خوانده

مشخصات  مستأجر

وکیل یا نماینده قانونی

مشخصات وکیل دادگستری

تعیین خواسته و بهای آن

صدور حکم مبنی بر تعدیل اجاره بها از مبلغ ............... ریال به مبلغ ............ ریال و مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم

دلائل و منضمات

دادخواست

1ـ تصویر مصدق سند مالکیت    

2ـ تصویر مصدق قرارداد اجاره      

3ـ تصویر مصدق دادنامه به شماره ........... مورخ ........... مندرج در پرونده به شماره کلاسه ....     

4ـ استعلام ثبتی     

5 ـ کارشناسی    

6 ـ وکالتنامه

ریاست محترم مجتمع قضایی ... 

با سلام؛

احتراما اینجانب وکیل خواهان، نکات ذیل را باستحضار میرساند:

اولا:

 با عنایت به اینکه موکل، مالک رسمی ششدانگ یک باب مغازه، با مشخصات ثبتی مضبوط در اسناد تقدیمی، واقع در ... است.

ثانیا:

 با توجه به اینکه موکل، مستند به  تصویر مصدق اجاره‌نامه رسمی به شماره ...  مورخ ... تنظیمی دفتر اسناد رسمی ... تهران، مغازه فوق‌الذکر را به خوانده اجاره داده است.

ثالثا:

با ملاحظه اینکه وفق ماده2 آئین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 به شماره5416/110 مورخ25/2/1378 هیئت وزیران، ناظر به ماده12 همان قانون، موارد ذیل از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 خارج است:

1ـ هرگاه روابط استیجاری طرفین، مربوط به قبل از تاریخ اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 باشد.

2ـ هرگاه روابط طرفین، ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید بوده و قرارداد اجاره نیز مربوط به قبل از لازم‌الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 باشد.

3ـ هرگاه روابط طرفین، ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات ـ بر حسب تراضی شفاهی با موجر ـ به عنوان اجاره باشد.

4ـ هرگاه دلیل تخلیه اماکن استیجاری، قبل از انقضاء مدت اجاره باشد.

5 ـ هرگاه سند عادی اجاره، بر طبق ضوابط مقرر در ماده2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 تنظیم نشده باشد (عدم گواهی قرارداد عادی اجاره، توسط دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد).

رابعا:

عنایتا به اینکه رابطه استیجاری فیمابین طرفین، مشمول بند1 آئین‌نامه سابق‌الذکر است.

خامسا:

 با عنایت به اینکه مستند به تصویر مصدق دادنامه به شماره ... مورخ ... مندرج در پرونده به شماره کلاسه ... اجاره بهای مورد اجاره به مبلغ ... ریال افزایش یافته و بیش از سه سال از تاریخ صدور دادنامه قطعی تعدیل اجاره بها، سپری می‌شود.

سادسا:

با نظر به اینکه موکل حق دارد نسبت به میزان اجاره بها، درخواست تجدیدنظر و تعدیل نماید و تعدیل اجاره بهای مورد اجاره، نیاز به اظهارنظر کارشناس رسمی دادگستری دارد.

سابعا:

 با لحاظ اینکه تفاوت تمبر دادرسی، پس از صدور حکم، ابطال خواهد شد.

لذا موارد ذیل مورد استدعاست:

1ـ صدور دستور مقتضی مبنی بر استعلام ثبتی بمنظور احراز مالکیت موکل نسبت به عین مستأجره، وفق ماده212 ق.آ.د.م

2ـ صدور قرار ارجاع امر به کارشناس دادگستری بمنظور تعدیل اجاره بهای مورد اجاره، وفق مواد257 لغایت269 ق.آ.د.م

3ـ در ماهیت دعوی، صدور حکم مبنی بر تعدیل اجاره بها از مبلغ ... ریال به مبلغ ... ریال و مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم و نیز الزام وی به پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله، وفق ماده4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1356 و مادتین515 و519 ق.آ.د.م و قاعده تسبیب.

 

با تقدیم شایسته‌ترین احترامات

وکیل خواهان

 

 

 

 

 

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.