دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی ملک

دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی

در قراردادهای اجاره ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می گردد چنانچه مستاجر قصد تخلیه عین مستاجره را داشته باشد،می تواند با موجر در خصوص حقوق کسبی خود ، از جمله حق سرقفلی و یا حق کسب پیشه و تجارت ، تراضی کرده و پس از دریافت این حقوق خود ملک را تخلیه و تحویل موجر نماید .

 لیکن در بسیاری موارد طرفین در خصوص میزان و مبلغ حق کسب و یا سرقفلی به توافق نمی رسند و در خصوص میزان این مبلغ بین طرفین اختلافات زیادی به وجود می آید .

در نتیجه مستاجر نمی تواند مبلغ مورد نظر خود را از موجر دریافت نماید.

از آنجایی که در قرارداد اجاره مستاجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را ندارد ، ناگزیر برای دریافت اذن در انتقال عین مستاجره به دیگری بایستی به دادگاه رجوع نماید.

در اغلب موارد پس از رسیدگی دادگاه به علت امتناع موجر از پرداخت حقوق کسبی مستاجر و نیز عدم اذن وی در انتقال ملک به غیر ، و به استناد قاعده فقهی الحاکم ولی الممتنع » حکم به تجویز انتقال منافع صادر می نمایند .

و پس از قطعیت این رای مستاجر می تواند مورد اجاره را برای همان شغل مقرر در قرارداد اجاره به شخص دیگری انتقال دهد و میزان حق کسب و پیشه ویا سرقفلی ملک را از مستاجر دوم بگیرد.

مستاجر دوم جایگزین مستاجر اول شده و همان حقوق و مزایای مستاجر اول را دارا می باشد و قانون حاکم بر این رابطه استیجاری نیز همان قانون سال 1356 است .

 لذا موجر بدون علت قانونی حق تخلیه وی را نخواهد داشت .

 مطالب مرتبط: درخواست حق سرقفلی ملک تجاری

عدم لزوم صدور اجراییه در دعوی تجویز انتقال منافع ملک

سوال:

آیا حکم به تجویز انتقال منافع به غیر نیاز به صدور اجراییه و ابلاغ آن به محکوم علیه دارد یا خیر؟

پاسخ:

درخصوص حکم به تجویز انتقال منافع به غیر، چون در قانون طریقه‌ی خاصی برای آن در نظر گرفته شده، نیاز به صدور اجراییه ندارد.

عدم لزوم تفکیک ملک برای انتقال سرقفلی ملک

چناچه مستأجر مالک کل سرقفلی مغازه‌ی مورد بحث باشد و بخواهد وفق تبصره‌ی ماده‌ ۱۹قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، حق سرقفلی خود را به شخص ثالث انتقال دهد، نیازی به تفکیک ملک نمی‌باشد.

در این حالت صادر کردن قرار عدم استماع دعوا به لحاظ مشاع بودن ملک توجیه قانونی ندارد.

نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع از طرف مستاجر

اگر مستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز از او در اجاره نامه سلب شده باشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد.

در اینصورت مستاجر باید از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر کند.

مستاجر باید درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند و دعوی باید به طرفیت مالک اقامه شود .

اگر ملک مشاع است و مالکین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.

نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی و انتقال به غیر

مستأجری که حق انتقال مورد اجاره‌ی محل تجاری به غیر را نداشته باشد و آن را به شخص ثالث واگذار نماید، تخلف وی با توجه به مقررات بند ۷ماده ۱۴و ماده ۱۹قانون سال ۱۳۵۶از موارد تخلیه بوده و موجر به استناد تخلف مذکور می‌تواند درخواست تخلیه نماید.

اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجر که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه کند باید دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیر ذکر کند.

این دادخواست باید به طرفیت مستاجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده (متصرف) تقدیم شود.

دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستاجر پرداخت می شود که مستاجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد.

زیرا اگر مستاجر حق کسب و پیشه را به منتقل الیه واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک را تخلیه خواهد کرد.

بنابراین اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرف دوم اخذ کرده باشد نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود.

نمونه فرم دادخواست دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی ملک