قرارداد پیش خرید و پیش فروش ملک

• ماده 1

هر قراردادی با هر عنوان که به‌موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود،  و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره- اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

• سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌ موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
• مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجر را دارند.

• ماده 2

در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

• اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
• پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
• اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری ،مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود، مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قیدشده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
• بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
• شماره قبوض اقساطی برای بهاء تحویل و انتقال قطعی
• زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
• تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
• تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

معرفی داوران

احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (16) و (20) این قانون

• ماده 3

قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهداد ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

• ماده 4

تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

• سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
• پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
• بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون
• تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره-در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحد‌های مذکور منوط به حداقل سی درصد (30٪) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.

• ماده 5

تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.

• ماده 6

چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید،   علاوه بر اجرای بند (9) ماده (2) این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد ، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نماید.

اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

-    در صورتی که واحد پیش‌فروش شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌‌برداری نباشد تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده

• در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (5/0٪) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
• در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ازای یک در هزار بهای روز تعهدات انجام‌شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
• در صورت عدم اقدام به‌موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

• ماده 7

در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص‌شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت.

• لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5٪) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند.
• و در صورتی که بیش از پنج درصد (5٪) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
• چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نودوپنج درصد (95٪) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

• ماده 8

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

تبصره- در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قسمت روز بنا طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

• ماده 9

پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید.

 چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

• ماده 11

در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود.

 ولی حداقل ده‌درصدی (10٪) از بها هم‌زمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.

• ماده 12

درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماینده نماید.

مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

• ماده 13

پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم‌مقام وی می‌نماید.

اداره ثبت ‌اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید.

• ماده 14

در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی‌مانده است (کمتر از ده درصد ((10٪)) پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.

حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.

• ماده 15

عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروش یا طلبکار او نیست.

• ماده 16

در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواقع مقرر، پیش‌فروش باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند.

دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید .

در غیر این صورت پیش‌فروش حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

• ماده 17

واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروش نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خرید یا قائم‌مقام قانونی آن‌ها بلامانع است.

• ماده 18

در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش شده بدون رضایت پیش‌فروش، پیش خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

• ماده 19

پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.

• ماده 20

کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک دارو از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد.

در صورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند.

آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید.

داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.

• ماده 21

پیش‌فروش باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و هرگونه آگهی پیش‌فروش به هر طریق ازجمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید.

 شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یاد‌شده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند.

در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000) ریال تا یک‌صد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

• ماده 22

شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

• ماده 23

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

• ماده 25

- آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.