سقوط قیمت ملک در آمریکا

بحران در بازار مسکن ایالات متحده

کارشناس‌های اقتصادی عقیده دارند عواقب اقتصادی شیوع ویروس کرونا که در خیلی از کشورها هنوز به‌اندازه تلفات انسانی و هزینه‌های پزشکی و سلامت بروز نکرده، به‌زودی در بازار مسکن ایالات متحده ظاهر خواهد شد.

بازار مسکن ایالات متحده به‌خاطر مواجهه با حباب کم‌ سابقه قیمت ملک به‌شدت مستعد واکنش بحرانی است.

طوری که اکنون اوضاع سخت اقتصادی مالکان وام‌گیرنده و همین طور مستأجرهای ناتوان در پرداخت اجاره در آمریکا، تحت‌تأثیر رکود کرونایی، بازار مسکن ایالات متحده را در آستانه ترکیدن حباب قیمت قرار داده است.

یک‌سوم دارندگان وام مسکن در آمریکا به‌دلیل افت شدید درآمد در اثر تعطیلی کسب‌وکارها به‌خاطر شیوع ویروس کرونا توان پرداخت اقساط ماهیانه وام‌ها را ندارند.

از طرف دیگر مستأجرها هم نمی‌توانند اجاره‌بهای ماهیانه را پرداخت کنند.

این دو چالش طی ماه‌های آینده باعث بدهکاری سنگین بازار مسکن ایالات متحده به مؤسسات مالی و اعتباری می‌شوند.

تأثیر نهایی این امر، شروع موج حراج خانه‌های بدهکار و سقوط قیمت ملک در آمریکا خواهد بود؛ شبیه به بحرانی که در سال ۲۰۰۸ هم دامن‌گیر این کشور شد.

طی سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ میلادی بیش از ۵میلیون خانه و آپارتمان در بازار مسکن ایالات متحده به‌دلیل بحران وام‌های مسکن و کاهش قیمت ناشی از ترکیدن حباب قیمتی به حراج گذاشته شدند.

در آن سال‌ها رکود اقتصادی بزرگی به وجود آمد.

اواخر سال ۲۰۰۶ قیمت مسکن در آمریکا بیش از ۸۰درصد نسبت به ۸ سال قبل از آن افزایش پیدا کرد.

به خاطر این رشد قیمت شدید، وضعیت آن زمان بازار مسکن ایالات متحده به وجود حباب در قیمت مسکن تعبیر شد.

ترکیدن حباب قیمتی در سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸، باعث سقوط قیمت ملک در آمریکا شد و تا سال‌ها اثر سنگینی بر بازار مسکن ایالات متحده و البته سایر بخش‌های اقتصادی این کشور و کشورهای دیگر گذاشت.

اکنون آخرین وضعیت روند قیمت مسکن در آمریکا بیانگر رشد شدید قیمت در سال ۲۰۱۹ است.

میزان رشد قیمت مسکن بین سال‌های ۲۰۱۲ تا ۲۰۱۹ به‌مراتب بیشتر از رشد سایر متغیرهای اقتصادی در آمریکا بوده باعث شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار مسکن ایالات متحده شده است.

هشدار درباره سقوط قیمت ملک در آمریکا

اقتصاددان جوانی که بحران مالی ۲۰۰۸ را در بلاگ شخصی خود پیش‌بینی کرده بود، این بار از احتمال وقوع رکود عمیق در اقتصاد آمریکا و انفجار حباب مسکن ایالات متحده و سقوط قیمت ملک در آمریکا به‌دنبال شیوع ویروس کرونا خبر داده است.

جِسی کُلُمبو (Jesse Colombo)، تحلیلگر مشهور رسانه‌های اقتصادی که مطالبش در شبکه‌های اجتماعی بیش از ۱۰ میلیون بازدیدکننده در ماه دارد، به‌تازگی یادداشتی تحلیلی با عنوان «حباب مسکن ۲ آمریکا» در وب‌سایت فوربز منتشر کرده است.

او در این یادداشت می‌نویسد:

«معتقدم با رکود اقتصاد آمریکا که به نظر می‌رسد در آستانه آن قرار داریم، حباب بازار مسکن به انفجار خواهد رسید.

حباب مسکن ۲ آمریکا هم مانند سایر حباب‌هایی که تاکنون رصد کرده‌ام، در نتیجه سیاست‌های پولی به‌شدت تحریکی و تهاجمی یک‌دهه اخیر بانک مرکزی آمریکا اتفاق افتاده، به‌ویژه سیاست نرخ بهره صفر و سیاست تسهیل مقداری».

خبرهای اقتصادی ناامیدکننده‌ای که این روزها مردم آمریکا را با چشم‌انداز ناخوشایندی روبه‌رو کرده، عبارت‌اند از:

• سقوط بازارهای مالی،

• از بین رفتن بیش از ۷۰۰هزار شغل غیرکشاورزی، آن هم پیش از شروع اثرات اقتصادی شیوع ویروس کرونا در این کشور،

• تقاضای بیش از ۱۰میلیون نفر برای استفاده از مزایای بیکاری،

• پیش‌بینی بیکاری ۴۷میلیون نفر در آینده و رسیدن نرخ بیکاری به ۳۲درصد در اثر شیوع ویروس کرونا در آمریکا،

• پیش‌بینی کاهش ۳٫۳درصدی نرخ رشد اقتصادی،

• و قرارگیری نرخ رشد در بازه منفی و کوچک‌تر شدن اقتصاد تا انتهای سال جاری.

یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های در معرض خطر اقتصاد آمریکا، بازار مسکن ایالات متحده است.

از زمان بحران مالی جهانی در سال ۲۰۰۸، سیاست‌های پولی تهاجمی بانک‌های مرکزی اقتصادهای پیشرفته، حباب‌های اقتصادی به‌شدت خطرناکی ایجاد کرده که با نخستین رکود عمیق اقتصادی به‌شدت فرو خواهند پاشید.

هرچند سال گذشته اقتصاددانان شانس کمی برای بروز رکود در اقتصاد آمریکا طی سال ۲۰۲۰ قائل بودند،

اما با شیوع ویروس کرونا موسوم به کووید-۱۹ و تبدیل آمریکا به یکی از آلوده‌ترین نقاط جهان، به نظر می‌رسد وقوع رکود در اقتصاد این کشور حتمی است.

عوامل شکل‌گیری بحران اقتصادی در آمریکا

اقتصاد آمریکا که تا ژوئن سال گذشته طولانی‌ترین دوره رونق اقتصادی تاریخ خود را تجربه می‌کرد، به‌تدریج نشانه‌های متعددی از وقوع رکود را بروز داد.

بنابراین شیوع ویروس کرونا با پیامدهای اقتصادی ناگوار، تیر خلاصی بر پیکر اقتصاد چالشی ایالات متحده خواهد بود.

با نگاه به بحران‌های تاریخی در‌می‌یابیم که وقوع «رکود بزرگ» بیشتر به‌خاطر فروپاشی حباب مسکن در اواسط دهه ۲۰۰۰ میلادی بود و آسیب‌هایی که برای نظام مالی و بانکی آمریکا ایجاد کرد.

بانک مرکزی آمریکا برای بهبود سریع و پایان دادن به این رکود و قرارگیری مجدد اقتصاد در مسیر رونق، تصمیم گرفت سیاست متورم‌سازی قیمت‌های مسکن را در پیش بگیرد.

بر اساس آمارهای «شاخص کیس شیلر قیمت مسکن ملی آمریکا»، قیمت‌ها در بازار مسکن نسبت به کف سال ۲۰۱۲ حدود ۶۰درصد افزایش یافته است.

حباب مسکن ۲ آمریکا هم مانند سایر رونق‌های اقتصادی که به‌طور مصنوعی ایجاد شده، شتاب بیشتری نسبت به رشد قیمت سایر دارایی‌ها مانند نرخ تورم، اجاره‌بها و دستمزدها داشته است.

این وضعیتی است که دقیقا در حباب مسکن قبلی هم اتفاق افتاد و به نظر می‌رسد ترکیدن آن، مانند حباب قبلی در سال ۲۰۰۸ اجتناب‌ناپذیر است.

نکته قابل‌توجه اینکه همه عوامل منجر به حباب مسکن سال ۲۰۰۸، در شکل‌گیری حباب مسکن ۲ هم نقش داشته‌اند.

از این عوامل می‌توان به اقدام ابرمهمان‌پذیران شرکت اینترنتی ایر‌بی‌اند‌بی اشاره کرد.

این افراد و شرکت‌ها با استفاده از وام‌های کم‌بهره، املاک زیادی را برای توسعه فعالیت‌های اجاره‌ای خود خریداری کردند.

اما این ابرمهمان‌پذیران با شیوع ویروس کرونا و کاهش تقاضای اجاره، به‌شدت در معرض خطر قرار گرفته‌اند.

این شرایط نابسامان بازار مسکن آمریکا در حالی است که گزارش‌های ناخوشایندی از وضعیت نامطمئن بازار نیروی کار منتشر می‌شود.

براساس تازه‌ترین برآورد بانک مرکزی آمریکا، شیوع ویروس کرونا ممکن است منجر به بیکاری ۴۷میلیون نفر در آمریکا شود و نرخ بیکاری به رکورد ۳۲درصدی برسد.

با چنین آمار و ارقامی دیگر رکود اقتصادی معنی ندارد، بلکه باید در انتظار سقوط اقتصادی آمریکا بود.

بسته سیاستی حمایتی دولت آمریکا

با شکل‌گیری موج جدیدی از وام‌گیرندگان مسکنی که انتظار می‌رود پرداختی‌های ماهیانه خود را به تعویق بیندازند، سیاست‌گذاران تلاش می‌کنند قدم‌هایی برای حمایت از ارائه‌دهندگان اعتبارات بردارند.

به گزارش «بلومبرگ» درخواست‌ها برای کنار آمدن با آسیب‌های ناشی از شیوع ویروس کرونا با تصویب بسته تشویقی ۲٫۲هزار میلیارد دلاری که هفته گذشته در کنگره آمریکا نهایی شد، شدت گرفته است.

بر اساس طرحی که قانون‌گذاران تصویب کرده‌اند مالکانی که از اثرات اقتصادی ویرانگر شیوع ویروس کرونا آسیب می‌بینند، می‌توانند پرداخت‌های ماهیانه اقساط خود را به تعویق بیندازند.

از طرف دیگر بر اساس این طرح، اعتباردهندگان مجاز نیستند برای اطلاع از صحت شرایط وام‌گیرندگان از آن‌ها درخواست مدرک کنند.

البته مشتریان باید برای صحت ادعای خود شواهدی داشته باشند.

بر این اساس در صورت ارائه شواهدی مبنی بر آسیب‌دیدگی اقتصادی ناشی از ویروس کرونا، هر خانوار وام‌گیرنده می‌تواند پرداخت اقساط خود را تا ۶۰ روز عقب بیندازند.

این دوره تا چهار بار به‌مدت ۳۰ روز امکان تمدید دارد.

برای وام‌گیرندگان تجاری نیز مدت این تخفیف حداقل ۳۰ روز است که تا ۶۰ روز می‌تواند تمدید شود.

با توجه به احتمالی که پیرامون سردرگمی، مجادله و سوءاستفاده ناشی از به تعلیق درآمدن پرداختی‌های ماهیانه وجود دارد، مؤسسات تلاش می‌کنند این موضوع را شفاف کنند که این تخفیف‌ها فقط برای کسانی است که واقعا به آن نیاز دارند.

به‌گفته برخی منابع مطلع، مقامات اداره مالی مسکن فدرال و اداره مسکن و توسعه شهری از جمله کسانی هستند که مذاکرات پیرامون اینکه آیا نیاز است دستورالعملی برای تعیین واجدین شرایط ارائه شود یا خیر را پیش می‌برند.

سخنگوی اداره مالی مسکن فدرال در این رابطه می‌گوید سازمانش طرحی را که دولت به تصویب رسانده، این‌گونه تفسیر می‌کند:

تنها مشتریانی که شغل یا درآمد خود را از دست داده‌اند، می‌توانند پرداخت اقساط را به تعویق بیندازند.

بر اساس گزارش این سازمان تا تاریخ اول آوریل حدود ۳۰۰هزار وام‌گیرنده از دو شرکت دولتی انجمن وام مسکن ملی فدرال و همین طور شرکت وام مسکن خانه فدرال، درخواست تعویق پرداخت اقساط کردند.

با توجه به اینکه طی دو هفته اخیر حدود ۱۰میلیون نیروی کار متقاضی استفاده از مزایای بیکاری شده‌اند، انتظار می‌رود این رقم بیش از این بالا رود.

در عین حال مشخص نیست بحران شیوع ویروس کرونا تا کی ادامه خواهد یافت.

مارک زندی، اقتصاد دان ارشد بخش تحلیلی مؤسسه اعتبارسنجی مودیز دراین‌باره می‌گوید:

«اگر تعطیلی اقتصاد آمریکا تا تابستان ادامه یابد، حدود ۳۰درصد از وام‌گیرندگان مسکن این کشور ممکن است اقساط خود را پرداخت نکنند.»

در این وضعیت بیشترین آسیب متوجه اعتباردهندگان غیربانکی خواهد بود و احتمال ورشکستگی‌های گسترده وجود دارد.

بیشتر تسهیلات این طرح مربوط به مالکان خانه می‌شود، اما ملاحظاتی هم برای مستأجرهایی در نظر گرفته شده که نمی‌توانند از پس اجاره‌بها بربیایند.

بر این اساس اقساط وام مسکن مالکانی که اجاره‌بهای مستأجران را در شرایط کنونی نمی‌گیرند، به تعویق می‌افتد.

علاوه بر این، از مؤسسات مسکن خواسته شده از ابزارهای موجود برای کمک نقدی و یارانه‌ای هم به مستأجران استفاده کنند.

با این حساب طی ماه‌های آینده باید منتظر اخبار ناگواری از سقوط قیمت ملک در آمریکا در پی شیوع ویروس کرونا و ترکیدن حباب قیمتی در این کشور باشیم که منجر به رکود شدید در معاملات بازار مسکن ایالات متحده خواهد شد.