به بیان دیگر، در حالی که از سال 92 تا 97 به صورت میانگین، 153 هزار معامله در سال صورت گرفته، در سال 98 فقط 84 هزار معامله انجام شده است که نشان از رکود شدید بازار معاملات مسکن بوده است.
سال 97 و 98 سال‌های تورم شدید در بخش مسکن بود
بازار مسکن در سال 97 و 98 جهش قیمتی شدیدی را تجربه کرده است، درحالی‌که در پنج سال پیش از تقریبا قیمت‌ها در یک محدوده ثابت در نوسان بوده است. برای اثبات این مدعا، تنها کافی است تا مقایسه‌ای نسبت به متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران در 11 ماهه سال 98، نسبت به زمان مشابه در سال 95 داشته باشیم تا به سه برابر شدن قیمت مسکن در شهر تهران پی‌ببریم. همچنین در حالی که متوسط قیمت مسکن در تهران در سال‌های 93 تا 96 از سقف 5 میلیون تومان تجاوز نکرد، با یک رشد سریع در سال 98 به بیش از 13 میلیون تومان برای هر متر مربع واحد مسکونی رسید.
صاحب‌خانه شدن برای خانه اولی‌ها تبدیل به رویا شده است
نکته قابل ذکراینجاست که این افزایش قیمت با مقدار بودجه بسیاری از خانوارهای ساکن تهران مطابقت ندارد که در نتیجه، خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن را به‌دنبال خواهد داشت. البته در این بین باید بین تقاضاهای مصرفی خانه اولی‌ها و افرادی که به دنبال تبدیل به احسن کردن واحدهای خود بوده اند، تمایز قائل شد. زیرا خانه اولی‌ها، معمولا پس‌انداز مناسبی برای صاحب‌خانه شدن ندارند، در حالی که افرادی که مالک مسکن بوده اند، تورم رخ داده به قیمت واحد مسکونی آن‌ها نیز اثر گذاشته و در نتیجه توان حضور در بازار مسکن و تبدیل به احسن کردن مسکن خود را دارند.
ذکر این نکته ضروری است که دولت در اعمال سیاست‌های حمایتی در یک بازه 6 ساله برای خانه اولی‌ها کاملا ناتوان بوده است. صندوق پس‌انداز مسکن یکم هم آن چنان در این مسیر موفق نبود و از ابتدای فعالیت خود کمتر از 120 هزار خانه اولی را صاحب خانه کرد.
خریدارها واقعی‌تر می‌شوند
همچنین باید به خروج تقاضاهای سفته بازانه از بازار مسکن اشاره کرد. به عبارت دیگر، بسیاری از کسانی که سرمایه‌ای هرچند کم جمع‌آوری می‌کردند آن‌را در بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کردند. اما در این برهه زمانی بسیاری ازآن‌ها جذب بازارهای موازی نظیر بازارهای مالی یا طلا و ارز شده‌اند. یعنی تقاضای سفته‌بازانه در مسیر کوچ از بازار مسکن قرار دارد
کاهش تولید مسکن بر اثر کاهش تقاضا
در حال حاضراین نگرانی وجود دارد که کاهش تقاضای مسکن، بر روند تولید مسکن اثر منفی بگذارد. به‌خصوص اینکه تولید مسکن به عنوان یکی از پیشران‌های اقتصاد که وابستگی بسیار پایینی به واردات دارد، نقش مهمی در رونق سایر بخش‌های کشور دارد.
از طرفی نیاز مسکن یک نیاز اساسی و غیر قابل جانشین است و در صورتی برنامه‌ریزی برای کاهش قیمت تمام شده مسکن، خانواده‌های بسیاری متقاضی خرید مسکن خواهند بود. کما اینکه در ثبت‌نام طرح اقدام ملی در سه ماهه پایانی 98، این اتفاق افتاد.
حمایت از عرضه و تقاضا با تاخیر در دریافت هزینه زمین
مهدی غلامی کارشناس مسکن درباره راهکارهای خروج از رکود بخش مسکن گفت: دولت باید با سیاست‌گذاری صحیح در فرآیند ساخت مسکن از خانواده‌ها حمایت کند. در کنار آن وزارت راه و شهرسازی می‌تواند هزینه زمین را بعد از تحویل دادن واحدهای مسکونی به متقاضیان و به صورت اقساط دریافت کند. بدین صورت خانواده‌های مستاجر بسیاری می‌توانند صاحب خانه شوند. در این صورت دولت با تاخیر در هزینه دریافت زمین، تسهیلاتی را فراهم کرده است که عمده هزینه مسکن را پوشش داده است. در این روش هزینه و فشار خاصی بر دولت برای تسهیل در خانه‌دار شدن مردم به وجود نمی‌آید.
وی افزود: در این سیاست پیشنهادی، هم تولیدکننده هزینه اولیه بسیاری را برای تهیه زمین نمی پردازد و هم واحدهای ساخته شده بدون متقاضی نمی ماند، بنابراین انگیزه بسیاری برای تولید وجود دارد.
ضمنا از آنجایی که سازندگان مالک واحدهای نوساز نیستند و متناظر با هر واحد یک مصرف‌کننده واقعی وجود دارد که مسکن را با قیمت تمام شده دریافت می‌کند، واحدی در انتظار افزایش قیمت ها در آینده خالی نمی‌ماند.
اصلاح قانون پیش فروش ساختمان
غلامی با تاکید بر اینکه به دلیل مشکلات قانونی فعلی، نمی‌توان از ظرفیت پیش‌فروش ساختمان استفاده کرد، اظهار داشت: با استفاده از این ابزار، انتظار میرود توازن بین عرضه و تقاضا برقرار شود، اما در چند سال گذشته استقبال چندانی از پیش فروش ساختمان بر بستر این قانون به عمل نیامده است.
موانع زیاد و عدم‌شفافیت در بندهای حقوقی و همچنین جذابیت اقتصادی، پیش فروش ساختمان‌ها را کاهش داده است و در نتیجه بازار مسکن از این ابزار مناسب تامین مالی محروم مانده است.
بنابراین اصلاح قانون پیش فروش نیز می تواند مرهمی بر درد سرمایه‌گذاران در بخش ساختمان تلقی شود.
ارسال نظر