خانه اولی ها و سهام در بورس
آمارهای ثبت شده از کاهش 62 درصدی حجم معاملات قراردادهای فروش خانه و آپارتمان در کشور، نسبت به اولین ماه سال گذشته خبر میدهد. معاملات خرید مسکن نیز در تمامی شهرهای کشور دچار رکود شده و از تغییر تازهای در بازار مسکن کشور خبر میدهد. در سال 97 و بهدنبال جهش قابل توجه قیمت مسکن، بخش قابل توجهی از خانهاولیهایی که قصد داشتند با استفاده وامهای بانکی اقدام به خرید مسکن کنند با شرایط تضعیف قدرت خرید مواجه شدند. این گروه از متقاضیان که دیگر قادر به خرید مسکن موردنظر خود نبودند ترجیح دادند برای حفظ ارزش نقدینگی خود اقدام به خرید واحدی با متراژ کمتر در محلات ضعیفتر کرده و آنرا به بازار اجاره عرضه کنند تا در آینده بتوانند با استفاده از پساندازهای آتی اقدام به خرید مسکن اصلی برای سکونت کنند.
اما ادامه افزایش قیمت مسکن خصوصاً در نیمه اول سال 98 باعث شد بخش قابل توجهی از خانهاولیها که یا از بازار مسکن سال 97 جا مانده بودند یا در سال 98 برای اولین بار به جمع متقاضیان خرید واحدهای مسکونی اضافه شده بودند، حتی قادر به خرید مسکن در مناطق ضعیفتر هم نباشند. این دسته از متقاضیان مسکن با درنظرگرفتن بازدهی "بازار سهام" و رکوردزنی شاخص کل "بورس"، ترجیح دادهاند که سرمایههای خود را به بازار سرمایه هدایت کنند تا بتوانند با کسب سود حاصل از آن سطح بودجه خود را افزایش داده و با توان مالی بهتری برای خرید آپارتمان موردنظرشان اقدام کنند. بهاین ترتیب، بازار سهام به پناهگاه جدید خانهاولیها نه تنها در شهر تهران، بلکه در سایر شهرها و استانهای کشور قابل تبدیل شد.
اصلیترین محرک هدایت خانهاولیها به پناهگاه جدید بازار سهام،"سود بالای" فعالیت در بورس است. ناکافی بودن بودجه و قدرت خرید خانهاولیها در بازار مسکن را هم میتوان بهعنوان محرک تکمیلی مهاجرت خانهاولیها از بازار مسکن به سمت بازار سرمایه دانست.
از طرفی، شیوع بیماری کرونا و کاهش رفت وآمدها به بازار مسکن، باعث رقم زدن دو اتفاق مهم دیگر در بازار مسکن شد و کاهش معاملات مسکن در کشور و شهر تهران را به همراه داشت. بهطوریکه در فروردین ماه 99 در مقایسه با تنها یک ماه قبل یعنی اسفند 98، معاملات مسکن هم در سطح کشور و هم در شهر تهران با کاهش قیمت و افت شدید تعداد معاملات مواجه شد.
آمارها نشان میدهد که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور در فروردین ماه 99 به 8 میلیون و 237 هزار تومان رسیده است که در مقایسه با میانگین قیمت مسکن کشور در اسفندماه(تورم ماهانه) 10 درصد کمتر است. در واقع میانگین قیمت مسکن در کل کشور در فروردین ماه امسال در مقایسه با یک ماه قبل از آن یعنی اسفندماه 98 بیش از 10 درصد کاهش یافته است. فروردین ماه سال گذشته میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروخته شده در بازار کشوری مسکن 6 میلیون تومان بود. این موضوع نشان میدهد تورم نقطهای مسکن در کشور مربوط به بازه زمانی فروردین ماه امسال، معادل 37 درصد بوده است.
اطلاعات ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن که بخشی از مبایعهنامههای فروردین ماه در آن درج شده نشان میدهد که سهم تهران از تعداد معاملات خرید مسکن در کل کشور حدود 29 درصد است. البته این احتمال وجود دارد که بخشی از معاملات انجام شده در فروردینماه به دلیل شیوع بیماری کرونا در سامانه رهگیری ثبت نشده باشد و ثبت آنها به ماه بعد موکول شده باشد. با این وجود طبق آمار ثبت شده، بازار مسکن در تهران و کل کشور با رکود شدیدی مواجه شده است و تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی نیز افت شدیدی داشته است.
همزمان با کاهش تورم ماهانه مسکن در فروردینماه، شیب تورم نقطهای مسکن نیز از بالای 50 درصد در سال 98 به 37 درصد در ابتدای سال 99 رسیده است. در عین حال تورم ماهانه مسکن در این ماه نیز منفی است. کارشناسان معتقد هستند که دستکم سه عامل در ایجاد شرایط رکودی در بازار مسکن فروردینماه امسال تاثیر گذار بوده است.
سه عامل اصلی در رکود شدید معاملات مسکن در سال 99:
1- اولین دلیل رکوردزنیهای پیاپی شاخص کل بورس و رشد سود سرمایهگذاری از این بازار در ماههای اخیر است. این عامل منجر به هدایت سرمایه متقاضیان مصرفی بهخصوص خانهاولیها به بازار سهام، با هدف افزایش سطح قدرت خرید و بازگشت مجدد به بازار مسکن شده است.(آمارها نشان میدهد تعداد متقاضیان خانهاولی که به بازار سرمایه مهاجرت کردهاند و آن را بهعنوان پناهگاه جدیدشان انتخاب کردهاند، بیش از متقاضیان سرمایهگذاری و سفتهبازی بازار املاک مسکونی بوده است)
2- دومین دوم به رشد شدید قیمت مسکن در سال 98 مربوط میشود.
3- سومین علت نیز مربوط به شیوع بیماری کرونا ویروس و عدم پذیرش مشتری از سوی مالکانی است که پیش از شیوع این بیماری قصد فروش ملک داشتند. (به گفته واسطههای معاملات مسکن، معاملات واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده در اغلب موارد از این بابت با مشکل کمتری نسبت به واحدهای مسکونی چندساله که مالک در آن سکونت داشته است، مواجه شده است(
وضعیت بازار معاملات مسکن کشور نیز حاکی از آن است که هماکنون عرضه فایل فروش نیز کاهش یافته و تعداد متقاضیان خرید در برخی موارد بیش از تعداد فروشندههای مسکن است. این کاهش عرضه را میتوان بهدلیل تغییر انتظارات مالکان درخصوص نرخ فروش واحدها و تاثیر نوسانات سایر بازارها از جمله بازار سهام و ارز دانست.
بررسیها نشان داده که تاثیر بازار بورس بر بازار "مسکن کشور" سنگینتر از بازار "مسکن تهران" است. چراکه افزایش ارزش نقدینگی یا افزایش دارایی مالی خانهاولیهایی که به بورس ورود میکنند، قدرت خرید آنها را در بازار مسکن کشور بیشتر از بازار مسکن شهر تهران تقویت میکند. ازطرف دیگر، سطح قیمت مسکن در شهر تهران بیشتر از میانگین قیمت مسکن در سایر شهرها و بهطور متوسط حدود دو برابر میانگین قیمت مسکن در کشور است.
ارسال نظر