حداقل عرضه مسکن مورد نیاز در پایتخت
با توجه به میزان تخریب و نوسازی در تهران و اینکه در دوره های رونق خرید و فروش مسکن بالغ بر 12 هزار واحد مسکونی مورد معامله قرار می گیرد؛ حداقل عرضه مسکن مورد نیاز در این شهر 8 هزار واحد مسکونی در ماه تخمین زده می شود.
با این حال، میزان عرضه مسکن در شرایط فعلی حدود 45 درصد کم تر از حداقل مسکن مورد نیاز می باشد.
دلایل رکود حاکم بر ساخت و ساز در تهران
بررسی ها نشان می دهد که صرفنظر از شرایط اقتصادی فعلی کشور که موجب انتقال سرمایه از بخش ساخت و ساز مسکن به سایر بازارهای موازی دارایی شده است؛ سه عامل مهم در ایجاد رکود بر بازار ساخت و ساز مسکن نقش دارند.
یکی از این عوامل، جهش قیمت زمین در ماه های گذشته می باشد. دیگری، افزایش قیمت شدید مصالح ساختمانی است که هنوز هم ادامه دارد.
عامل دیگر نیز مشکل در بازاریابی و فروش واحدهای ساخته شده می باشد؛ این مشکل ناشی از افزایش قیمت تمام شده مسکن و کاهش قدرت خرید مردم می باشد.
کاهش 50 درصدی عرضه آپارتمان در مناطق با بافت فرسوده
اگرچه امتیازاتی نظیر تخفیف در هزینه های صدور مجوز ساخت برای مناطق با بافت فرسوده در نظر گرفته شده است؛ وضعیت ساخت و ساز در این مناطق نیز تفاوتی با سایر مناطق تهران ندارد.
در 6 ماه نخست سال جاری حدود 4 هزار و 700 واحد مسکونی در مناطق با بافت فرسوده احداث شده است که 18 درصد کل ساخت و سازهای انجام شده در تهران در مدت یاد شده را تشکیل می دهد.
توجه به این آمارها حاکی از آن است که به طور میانگین در هر ماه نزدیک به 780 مجوز ساخت در مناطق با بافت فرسوده صادر شده است که نسبت به ابتدای دهه 1390 نزدیک به 50 درصد کاهش یافته است.
بیشتر بخوانید
بیمه اجباری برای 30 میلیون خانه | لایحه بودجه 1400
محدوده سوم؛ گزینه جدید در سرمایه گذاری ملکی
مرور وضعیت کلی ساخت و ساز در مناطق 22 گانه شهر تهران نشان می دهد که به غیر از مناطق شمالی شهر و مناطق با بافت فرسوده، یک محدوده سوم برای ساخت و ساز به عنوان گزینه جدید مطرح شده است.
منظور از محدوه سوم، محله های غیرفرسوده بخش جنوبی شهر می باشد که اخیراً با توجه به افزایش قیمت مسکن، تقاضای مصرفی و سرمایه ای بسیاری از خریداران را پاسخگو بوده است.
مشکلات سرمایه گذاری ملکی و ساختمانی در بافت فرسوده
یکی از مهم ترین مشکلات سرمایه گذاری ملکی در مناطق با بافت فرسوده، حاشیه سود پایین ساختمان سازی در این نواحی نسبت به سایر مناطق تهران می باشد.
به باور فعالان حوزه ساخت وساز، حتی تخفیف های در نظر گرفته شده برای ساختمان سازی در بافت فرسوده جبران کننده حاشیه سود پایین آن نیست.
مانع دیگری که بر سر راه ورود سرمایه گذاری ملکی در مناطق با بافت فرسوده وجود دارد؛ نبود زمین کافی در این مناطق برای ساخت و ساز می باشد.
این فعالان حوزه ساخت و ساز اظهار دارند که زمین با وسعت مناسب که تجمیع پلاک هم در آن امکان پذیر باشد یافت نمی شود؛ چرا که بخش زیادی از زمین های این مناطق درگیر مشکلاتی نظیر نداشتن سند و قرار گرفتن در طرح های شهری هستند.
اما مناطق نیمه جنوبی تهران که در بافت غیرفرسوده قرار گرفته اند ضمن اینکه چنین مشکلاتی ندارند؛ متقاضیان بالقوه برای خرید هم دارند. از سوی دیگر، حاشیه سود ساختمان سازی در چنین مناطقی نسبت به مناطق با بافت فرسوده به مراتب بیش تر است.
شایان ذکر است که میانگین قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی نوساز در مناطق نیمه جنوبی تهران نزدیک به 17 تا 19 میلیون تومان می باشد.
حاشیه سود ساخت و ساز در محدوده سوم تهران
لازم به ذکر است که حاشیه سود ساخت و ساز در محدوده سوم یعنی بخش جنوبی واقع در مناطق غیرفرسوده نزدیک به 35 درصد می باشد.
با وجود آنکه حاشیه سود ساخت و ساز در بخش شمالی شهر حدود 40 درصد است؛ کارشناسان حوزه ساخت و ساز بر این باورند که با توجه به وجود تقاضای مناسب در نیمه جنوبی، سرمایه گذاری ملکی در این منطقه نسبت به منطقه شمالی شهر ریسک و نگرانی کم تری به همراه خواهد داشت.
ارسال نظر