بررسی تقاضای سرمایه ای مسکن و انواع آن

انواع تقاضای سرمایه ای مسکن

باید اذعان داشت که آنچه تحولات بازار مسکن را متفاوت از تحولات سایر بخش ها می کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییرات قیمتی می شود، عمدتا از تقاضای سرمایه ای مسكن نشأت می گیرد.

این تقاضا به دو نوع تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیر شخصی و تقاضای خرید

مسکن سوداگرانه تقسیم می شود.

تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیر شخصی (بلندمدت)

این تقاضا عمدتا با انگیزه هایی چون اجاره داری و حفظ قدرت خرید صورت می پذیرد. در واقع "پس انداز روی دارایی" ماهیتی بلندمدت داشته و برخواسته از اطمینان به افزایش بلندمدت قیمت یک نوع دارایی، صرف نظر از فراز و نشیب های کوتاه مدت آن است.

این نوع متقاضیان تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساسا تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می دهد.

تغيير در وضعیت عوامل تاثیرگذار بر انگيزه سرمایه گذاری - بدویژه عامل بازدهی - بر میزان تقاضای خرید مسکن غیر شخصی (برای نگهداری بلندمدت) اثر می گذارد.

در این جریان تقاضا، افراد با هدف کسب درآمد اجاره و بهره مندی از افزایش بهای بلندمدت مسکن، وارد بازار می شوند.

سرمایه گذاران شکل دهنده این جریان تقاضا نیز عمدتا خانوارها هستند که انجام یک سرمایه گذاری نسبتا کم خطر و بلندمدت را در سر می پرورانند.

این گروه از متقاضیان، عمدتا معتقدند که زمین و مسکن، به سرمایه گذار، خیانت نمی کند! ضمن اینکه با توجه به رویکرد بلندمدتشان، نقدشوندگی سریع سرمایه گذاری برای آنها از اهمیت چندانی برخوردار نیست.

سرمایه گذاران سنتی، عموما برای تامین مالی خرید مسکن، ابتدا آن را رهن میدهند و سپس با گذشت زمان، آن را به اجاره تبدیل کرده، در ادامه بعد از چند سال اجاره دادن واحد مسکونی، آن را به احسن تبدیل می کنند.

بیشتر بخوانید
بررسی تقاضای مصرفی مسکن و انواع آن

تقاضای خرید مسکن سوداگرانه (کوتاه مدت)

در اقتصاد عموما "سوداگری" پدیده ای با ماهیت کوتاه مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهره گیری از نوسانات کوتاه مدت قیمت دارایی است.

از ویژگی های متقاضیان سوداگرانه خرید مسکن می توان به تمایل آنان برای خانه های خالی، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سريع ( اینرسی پایین ) اشاره کرد. این متقاضیان را می توان دارای تاثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست.

در این نوع سرمایه گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصلة بين قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.

در مجموع می توان گفت سرمایه سوداگران ملک به صورت مقطعی در بازار جریان می یابد؛ به گونه ای که در دوران رونق، بازار مسکن، شاهد جریان و گردش شدید این گونه سرمایه ها است.

در دوران رکود، عمده این سرمایه ها به سرعت از بازار خارج میشوند و بخشی نیز به صورت خانه های خالی در بخش مسکن رسوب می کنند.

رفتار سوداگران بازار مسکن ایران

بررسی رفتار سوداگران در توضیح پدیده های بازار مسکن ایران، بسیار با اهمیت است بسیاری از پدیده های نامطلوبی که در این بازار رخ میدهد نیز حاصل فعالیت این جریان تقاضا است.

سوداگران در ابتدای دوره رونق، وارد بازار می شوند و از افزایش قیمتهاء حداکثر سود را کسب می کنند و با پدیدار شدن علائم رکود، به سرعت از بازار خارج میشوند و سرمایه خود را به بازارهای موازی مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می کنند.

اگر فرض کنیم یک سوداگر در دوران رونق، سودی برابر یا متوسط افزایش قیمت بازار مسکن به دست آورد و در شروع رکود از بازار خارج شود و در این دوران (دوره رکود) سودی برابر با سود سپرده گذاری مدت دار بانکی کسب کند،

در این حالت کل بازده فعالیت سوداگر برابر با میانگین وزنی بازدهی مسکن در سال های رونق و نرخ سود سپرده های مدت دار بانکی در سال های رکود بازار مسکن می شود که به مراتب بالاتر از سودهای ترمال بلندمدت بازار است.

ویژگی های متقاضیان سرمایه ای مسکن

• این گروه در دوران رکود، چندان حضوری در بازار ندارند.
• در دوره رونق بازار مسکن، با تزریق منابع مالی به این بازار، پر شدت افزایش قیمتها می افزایند و در پایان رونق، با خروج منابع، اتمام دوره رونق و شروع رکود را همراهی می کنند.
• در دوره رونق، هر چقدر سایر فرصت های سرمایه گذاری، کمتر در اختیار این گروه باشد و دسترسی به منابع مالی ساده تر باشد هجوم سوداگران به سمت بخش مسکن بیشتر خواهد بود.
• به طور کلی در اقتصاد هایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق کافی برخوردار نیست، فعالیت های سوداگرانه در بازار مسکن، بیش تر است.

دانلود فایل pdf