بیثباتی بازار مسکن در ایران
در سالهای پس از انقلاب نرخ رشد قیمت مسکن و همچنین نرخ تورم دچار نوسانات فراوانی شد.
این تغییرات در شهر تهران بیشتر از سایر نقاط کشور بود.
بازار مسکن تهران در سالهای بعد از انقلاب، فقط در سالهای ۱۳۷۱، ۱۳۷۶، ۱۳۸۳، ۱۳۸۸ و ۱۳۹۴ تا ششماهه اول سال ۱۳۹۶ نرخ رشد پایینتری نسبت به نرخ تورم را تجربه کرده است.
از سال ۱۳۹۴ تا ششماهه اول سال ۱۳۹۶ نرخ رشد قیمت مسکن در ایران تقریبا موازی با نرخ تورم بوده است.
در سالهای دیگر نرخ رشد مسکن از نرخ تورم بیشتر شده است.
بالاترین نرخ رشد قیمت مسکن به سال ۱۳۸۶ برمیگردد که حدود ۸۲درصد بالاتر از نرخ تورم بود.
در سالهای ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۷ بهجز سال ۱۳۸۳ که قیمت مسکن کاهش یافت، رشد قیمت مسکن همواره بالاتر از نرخ تورم گزارش شده است.
آمار بانک مرکزی درباره معاملات املاک و مستغلات در پایان آذر سال ۱۳۹۶ حاکی از این است که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معاملهشده از طریق بنگاههای ملکی در تهران حدود ۵میلیون تومان بوده است.
این نشاندهنده افزایش ۴٫۱درصدی نسبت به آبان و ۱۴٫۹درصدی نسبت به آذر سال قبل است.
بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه با ۲۴٫۴درصد در منطقه ۵ تهران و کمترین میزان رشد هم با ۵٫۳درصد در منطقه ۱۶ تهران بوده است.
میانگین قیمت مسکن در تهران در سال ۱۳۹۷ به ۱۱٫۲میلیون تومان برای هر مترمربع رسید.
یعنی قیمت مسکن رشدی ۱۲۴درصد را تجربه کرد و نسبت به سال ۱۳۹۶ تقریبا ۲٫۲۵ برابر شد.
علاوه بر اینها در شهریور سال ۱۳۹۸ میانگین قیمت خریدوفروش هر مترمربع واحد مسکونی به ۱۲میلیون و ۶۷۰هزار تومان رسید.
این قیمت نسبت به سال گذشته ۲٫۸درصد کاهش و نسبت به شهریور سال ۱۳۹۷ هم ۵۶٫۶درصد کاهش داشته است.
این وضعیت بهدلیل افزایش زیاد قیمتها در سال ۱۳۹۷ بود.
پس از آن قیمت مسکن در ایران کاهش قابلتوجهی داشت و تعداد معاملات مسکن کم شد.
در سال ۱۳۹۸ بازار مسکن در ایران دچار رکود شد و بهنظر میرسد این رکود در سالهای آتی هم ادامه داشته باشد.
نقش دولت ایران در قیمت مسکن
قیمت مسکن در ایران تحتتأثیر عوامل مختلفی از جمله سیاستهای مالی، پولی و عوامل جمعیتی است.
سیاستهای مالی از طریق اثرگذاری بر درآمد حقیقی بر قیمت مسکن تأثیر میگذارند.
عمدهترین مسیر اثرگذاری سیاستهای مالی در ایران، نوسان درآمدهای نفتی است.
افزایش درآمدهای نفتی و سرریز آن به بودجه عمومی کشور باعث افزایش تقاضای کل و درآمد حقیقی میشود.
در نتیجه این افزایش، قیمت مسکن هم افزایش مییابد.
سیاستهای پولی و اعتباری به دو طریق بر قیمت مسکن اثر میگذارند:
سیاستهای انبساطی پولی:
این سیاست با افزایش قدرت وامدهی بانکها اتفاق میافتد و در واقع کاهش محدودیتهای اعتباری است.
این سیاست باعث افزایش قیمت مسکن میگردد.
سیاستهای پولی انبساطی
این سیاست با کاهش نرخ سود سپردهها و تسهیلات بانکی است.
در این حالت کاهش هزینه مالکیت، افزایش قیمت مسکن را در پی خواهد داشت.
چون نرخ سپردههای بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن است.
علاوه بر اینها تورم بالا هم منجر به افزایش قیمت مسکن میشود.
عوامل جمعیتی مانند افزایش نرخ رشد جمعیت و جابهجاییهای جمعیت و مهاجرتها هم میتوانند بر قیمت مسکن اثرگذار باشند.
البته انتظار میرود عوامل جمعیتی در بلندمدت اثر بگذارند.
اثرات بلند مدت بر قیمت مسکن
بهطور کلی در بلندمدت مخارج مصرفی، اعتبارات بانکی و قیمت زمین، اثر مثبت و هزینه مالکیت اثر منفی بر قیمت مسکن در ایران داشتهاند.
اثرات کوتاه مدت بر قیمت مسکن
در کوتاهمدت هم افزایش مخارج مصرفی، اعتبارات بانکی، قیمت زمین و هزینه ساخت بر قیمت مسکن اثر مثبت، و هزینه مالکیت اثر منفی داشته است.
یکی از مهمترین موارد تأثیر مثبت قیمت زمین بر قیمت مسکن است.
دولت میتواند از طریق واگذاری زمین و تعیین مقررات در این زمینه، نقش تعیینکنندهای در بازار مسکن در ایران داشته باشد.
وضعیت بازار مسکن در دولتهای مختلف
آمارها نشان میدهد بیشترین جهش قیمت مسکن در ایران در دولت نهم اتفاق افتاده و آرامترین روند قیمت مسکن مربوط به دولت یازدهم است.
طی ۲۸ سال اخیر بیشترین رشد سالیانه قیمت مسکن در سال ۱۳۸۶ رخ داد.
در آن سال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ۸۰درصد افزایش یافت.
کمترین رشد میانگین ۴ سال قیمت مسکن مربوط به دولت یازدهم است.
متوسط نرخ رشد سالیانه قیمت واحد مسکونی در دوره ۴ساله دولت یازدهم ۵٫۷درصد بود که به نسبت دورههای قبل، کمترین نرخ رشد میانگین ۴ساله به حساب میآید.
نرخ رشد میانگین ۴ساله قیمت مسکن در دولت اول سازندگی ۶درصد و در دولت دوم سازندگی ۳۷درصد بود.
همین نرخ در دوره اول اصلاحات ۱۱٫۵درصد و در دوره دوم اصلاحات ۲۶٫۵درصد گزارش شده است.
متوسط قیمت مسکن در دولت نهم ۳۴درصد و در دولت دهم ۲۱درصد افزایش پیدا کرد.
در نتیجه بیشترین رشد قیمت مسکن در سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۸۷ و ۱۳۷۲ تا ۱۳۷۵ اتفاق افتاده و کمنوسانترین دوره بازار مسکن بین سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ بوده است.
جمعبندی درباره قیمت مسکن در ایران
تغییراتی که در قیمت مسکن در ایران اتفاق میافتد، هم برای خانوارها و هم برای دولت مهم هستند.
سیاستهای پولی و مالی دولتها و عوامل جمعیتی بر قیمت مسکن اثر میگذارند.
سیاستهای پولی انبساطی و افزایش درآمدها موجب افزایش قیمت مسکن میشوند.
علاوه بر اینها افزایش نرخ رشد شهرنشینی هم اثرگذار است.
نرخ رشد قیمت مسکن در ایران طی سالهای پس از انقلاب دچار نوسان فراوانی شده و بهندرت پایینتر از نرخ تورم عمومی بوده است.
از سال ۱۳۹۴ تا نیمه اول سال ۱۳۹۶ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم پایینتر آمد و موازی با آن پیش رفت.
اما در سال ۱۳۹۷ دوباره جهش یافت. در سال ۱۳۹۸ رو به کاهش گذاشت و بازار مسکن در ایران دچار رکود شد.
ارسال نظر