قوانین و دانستنی‌های حقوقی در معاملات ملکی
در حوزه املاک، همواره اصطلاحات و عباراتی وجود دارند که همه از آن مطلع نیستند. علاوه‌بر این، مسائل حقوقی وجود دارند که برای کسی که در این حوزه فعالیت دارد، آشنایی و رعایت آن‌ها کمال اهمیت را دارند. چنانچه می‌خواهید در حوزه املاک فعالیت کنید و شاهد پیشرفت‌های شغلی چشم‌گیر باشید، ناگزیر از آشنایی با دانستنی‌های حقوقی هستید که موجب می‌شوند در حوزه املاک مانند یک وکیل مجرب و کارآزموده رفتار و فعالیت کنید. بنابراین تسلط به اطلاعات حقوقی برای شما که در این حوزه فعالیت می‌کنید، یک مزیت محسوب می‌شود که می‌تواند منجر به توسعه و پیشرفت بیشتر شغلی شما نسبت به دیگر همکاران‌تان باشند. از اینرو مطالب خوب این مقاله را از دست ندهید و با ما تا پایان این مقاله همراه باشید.
اهمیت دانستني‌هاي حقوقی براي مشاورین املاک
از آن‌جايي كه قراردادهاي منعقد شده در املاك زياد و مهم هستند، چنانچه مي‌خواهيد در حوزه املاك فعاليت كنيد يا قصد خريد يا فروش ملكي را داريد، اطلاعات و قوانيني وجود دارند كه بايد از آن‌ها مطلع باشيد تا درگير مسائل و مشكلات قانوني نشويد. اين دانستني‌هاي حقوقي از آن جهت اهميت دارند كه هر روزه افراد زيادي ناگزير از انجام اين معاملات هستند. چنانچه يك مشاور املاك در زمينه دانستني‌هاي حقوقي مطلع و آگاه باشد، بهتر مي‌تواند به مراجعان خود مشاوره بدهد، بدون اين‌كه بعدها با قانون درگير مشكلات جدي و توان‌فرسا شود.
گرچه مشاوره‌هاي نهايي در معاملات ملكي از كارشناسان حقوقي گرفته مي‌شوند، ولي اگر يك مشاور املاك اطلاعات و دانستني‌هاي حقوقي خود را در حد يك كارشناس حقوقي افزايش دهد، مي‌تواند در همه زمينه‌ها از جمله انواع قراردادها و چالش‌هاي حقوقي موفق عمل كرده و به مراجعان و مشتريان خود كمك كند. با اين‌حال حضور يك كارشناس حقوقي در آژانس املاك يك امتياز و مزيت محسوب مي‌شود و موجب افزايش اعتبار آن آژانس املاك مي‌گردد.
اهميت و ضرورت آگاهي از دانستني‌هاي حقوقي
دانستنی‌های حقوقي که کمک می‌کنند در حوزه املاک مانند یک وکیل باشید
هر مشاور املاك مجرب، ناگزير از دانستن دانستنی‌های حقوقی املاک است كه در ادامه به شرح آن‌ها مي پردازيم.
- اطلاعات مربوط به اموال منقول و غیرمنقول
- اطلاعات مربوط به عین و منفعت
- اطلاعات مربوط به عرصه و اعیان
- اطلاعات مربوط به اجاره‌نامه
- اطلاعات مربوط به بایع، مبیع و عقد بیع املاک یا مبایعه‌نامه
- اطلاعات مربوط به اقاله یا تفاسخ
- اطلاعات مربوط به ملک مجهول‌المالک
- اطلاعات مربوط به تفکیک املاک
- اطلاعات حقوقی مشارکت در ساخت
- اطلاعاتي در زمينه سرقفلی در دانستنی‌های حقوقی املاک
- افراز در قوانين حقوقی املاک
- تفاوت سند رسمی و سند عادی
- قوانين مربوط به ملک مشاع و مفروز
- قوانين مربوط به حق انتفاع
- قوانين مربوط به حق ارتفاق
- قوانين وکالت تام، مقید و بلاعزل
- قوانين مربوط به سند اوقافی
- قوانين مربوط به پایان کار
اطلاعات مربوط به اموال منقول و غیرمنقول
يكي از دانستني‌هاي حقوقي كه لازم است هر فرد و هر مشاور املاك آن را بداند، اطلاعاتي در مورد اموال منقول و غيرمنقول است. اموال منقول شامل انواعي از اموال است كه امكان نقل و انتقال آن‌ها وجود دارد؛ از جمله خودرو، وسائل زندگي و ساير چيزها از اين دست، در مقابل، اموال غير منقول اموالي هستند كه امكان نقل و انتقال آن‌ها وجود ندارد؛ مانند خانه و زمين و نظاير آن.
اطلاعات مربوط به عین و منفعت
عين، مالي است كه ماهيت مستقل دارد. منفعت مفهومي است كه به مال وابستگي دارد. مثالي در اين مورد، مثال خانه و سكونت در آن است. در قرارداد اجاره مسكن، خانه عين است و سكونت در آن منفعت كه مي‌تواند شامل حال صاحب‌خانه يا مستأجر گردد.
اطلاعات مربوط به عرصه و اعیان
به زمين يك ملك اعم از تجاري يا مسكوني عرصه و به بنايي كه روي آن ساخته مي‌شود، اعيان مي‌گويند.
اطلاعات مربوط به اجاره‌نامه
يكي ديگر از دانستني‌هاي حقوقي لازم، اطلاعاتي در رابطه با اجاره‌نامه است. اجاره‌نامه قراردادي فيمابين مالك(موجر) و اجاره‌كننده(مستأجر) است كه در آژانس املاك تنظيم مي‌شود. در اين قرارداد مفادي در رابطه با مشخصات طرفين، ميزان تعهدات آن‌ها، ميزان اجاره‌بها، مدت اجاره، مورد اجاره و ساير شرايط قيد مي‌گردد.
اطلاعات مربوط به بایع، مبیع و عقد بیع املاک یا مبایعه‌نامه
در قوانين حقوقي، بايع هر شخص حقيقي يا حقوقي است كه مالي را مي‌فروشد و مبيع مالي است كه فروخته مي‌شود. قراردادي كه در آن خريد يك ملك انجام مي‌شود و بين خريدار و فروشنده منعقد مي‌گردد، عقد بيع املاك يا مبايعه‌نامه ناميده مي‌شود.
دانستني‌هاي حقوقي
اطلاعات مربوط به اقاله یا تفاسخ
آنچه که در یک قرارداد در رابطه با فسخ قرارداد قید شده و به توافق خریدار و فروشنده می‌رسد، اقاله یا تفاسخ گفته می‌شود.
اطلاعات مربوط به ملک مجهول‌المالک
در نظام حقوقي به ملكي كه مطابق ماده 11 قانون، به ثبت عمومي رسيده ولي در موعد مقرر تقاضاي مالكي نسبت به آن ثبت و يافت نشده، ملك مجهول‌المالك مي‌گويند.
اطلاعات مربوط به تفکیک املاک
تفکیک یک ملک به قسمت‌های مختلف، تفکیک املاک نامیده می‌شود که در مورد تمام املاک قابل انجام است.
اطلاعات حقوقی مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت هنگامی بین دو شخص حقیقی یا حقوقی منعقد می‌شود که زمینی وجود داشته‌باشد که آن شخص توانایی ساخت زمین را نداشته‌باشد. شخصی که مسئولیت ساخت را بر عهده می‌گیرد، بر اساس آنچه بین خود توافق نموده‌اند، امور مربوط به ساخت را به عهده می‌گیرد و پس از تکمیل این فرآیند و ساخته‌شدن بنا، هر یک سهم خود را بر می‌دارند. این یکی دیگر از دانستنی‌های حقوقی لازم در امور مربوط به املاک است.
اطلاعاتي در زمينه سرقفلی در دانستنی‌های حقوقی املاک
سرقفلی که در املاک تجاری تعریف می‌شود، نوعی قرارداد است که بین خریدار و فروشنده ملک منعقد می‌گردد. مبلغی به عنوان سرقفلی توسط خریدار به فروشنده پرداخت می‌شود ولی ملک آن بنای تجاری متعلق به مالک است و هر ساله مبلغی جزئی توسط خریدار به فروشنده پرداخت می‌گردد. از آن‌جایی که یک ملک بی‌نام و نشان تجاری توسط خریدار سرقفلی به شهرت می‌رسد، خریدار پس از چندین سال در ملک با صاحب ملک شریک می‌شود. از جمله محدودیت‌های سرقفلی این است که خریدار باید در مورد نوع کسب و کاری که می‌خواهد در آن ملک ایجاد کند، با مالک به توافق رسیده‌باشد و تنها به انتخاب خود نمی‌تواند هر کسب و کاری ایجاد کند.
افراز در قوانین و دانستنی‌های حقوقی املاک
در قوانین حقوقی، افراز به جداسازی مالی گفته می‌شود که مشاع است و چندین مالک دارد. بنابراین افراز فقط در مال مشاع مصداق دارد و لاغیر.
دانستنی‌های حقوقی
تفاوت سند رسمی و سند عادی
بنا بر ماده 1287 قوانین مدنی، هر سندی که در دفاتر ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده‌باشد، سند رسمی و هر سندی که فاقد این تأیید و اعتبار توسط دفاتر ثبت رسمی باشد، سند عادی تلقی می‌گردد. لازم به ذکر است که فاکتورهایی که توسط فروشندگان صادر می‌شوند، سند عادی هستند.
قوانين مربوط به ملک مشاع و مفروز
از جمله دانستني‌هاي حقوقي، قوانين مربوط به ملك مشاع و مفروز است كه چالش‌هاي حقوقي بسياري را براي خريداران و فروشندگان ايجاد مي‌كند. ملك مشاع، ملكي است كه چندين مالك دارد و هر يك سهمي از شش دانگ آن ملك را دارا مي‌باشند كه اين سهم مجزا از سهم بقيه سهام‌داران نيست. در واقع همه ذي‌نفعان به يك اندازه از سهم آن ملك برخوردارند. تقسيم و جدا كردن ملك مشاع به طوري‌كه سهم هر يك از سهام‌داران مشخص و مجزا شده‌باشد، مفروز يا افراز شده يا جدا شده نام دارد.
قوانين مربوط به حق انتفاع
در قوانین حقوقی، حق انتفاع مانند اجاره است و با همان قوانین تعریف می‌شود. بدین معنی که در قراردادی که با مالک منعقد می‌شود، شخصی که ملک، زمین، مزرعه و یا باغی را اجاره کرده‌است می‌تواند از محصولات آن که متعلق به مالک است، استفاده کند و این موضوع در قرارداد مکتوب می‌گردد. مدت زمان اجاره که در آن مستأجر حق انتفاع دارد، در قرارداد مشخص می‌شود.
قوانين مربوط به حق ارتفاق
حق ارتفاق یکی دیگر از دانستنی‌های حقوقی است که شامل اموال غیرمنقول است. این قانون بیان می‌کند که هرگاه دو ملک در کنار هم باشند و مالی در یکی از این ملک‌ها واقع شده‌باشد، آن مالک حق ندارد مانع استفاده مالک دیگر گردد. مثالی در این مورد دو باغ در یک آبادی هستند که منبع آبی در یکی از باغ‌ها وجود دارد و مالک آن باغ حق ندارد مالک باغ دیگر را که در جوار باغ خودش قرار دارد، از انتفاع و بهره‌برداری از آب محروم کند.
دانستنی‌های حقوقی
قوانين وکالت تام، مقید و بلاعزل
از دیگر دانستنی‌های حقوقی، تعریف مفاهیمی است که مربوط به مفاهیم وکالت تام، وکالت مقید و وکالت بلاعزل است. شرح این مفاهیم بدین صورت است:
در وکالت تام یا تام الاختیار، شخص فردی را به عنوان وکیل خود انتخاب می‌کند که در حوزه اختیاراتی که به صورت قانونی و به موجب وکالت‌نامه‌ای که به او می دهد، وکیل تام‌الاختیار اختیار انجام هر اقدامی را خواهد داشت، خواه این شخص که وکالت را به عهده گرفته وکیل باشد یا شخصی عادی. از اینرو پس از دادن وکالت در دفاتر رسمی شخص دیگر برای خود هیچ حق و اختیاری باقی نمی‌گذارد.
وکالت مقید بدین صورت است که وکیل تنها در انجام امر خاصی از طرف موکل اجازه مبادرت به اقداماتی را دارد. وکالت بلاعزل که در آن امکان کلاه‌برداری وجود دارد به این صورت است که موکل به عنوان فروشنده مال به خریدار، اختیار نقل و انتقال سند را می‌دهد و فروشنده دیگر امکان فسخ این وکالت را ندارد.
قوانين مربوط به سند اوقافی
سند اوقافی مربوط به خرید زمینی است که توسط اداره اوقاف از شخصی که می‌خواسته ملک یا زمین خود را وقف کند، خریداری شده و به صورت اجاره 99 ساله به خریداران جدید واگذار می‌شود که مبلغ اقساط این‌گونه زمین‌ها ناچیز است. نکته لازم به ذکر این است که اسناد این‌گونه معامله معتبر هستند.
قوانين مربوط به پایان کار
آخرين نكته در مورد دانستني‌هاي حقوقي در اين مقاله مربوط به پايان كار است. پس از ساخته‌شدن بنا و اتمام فرآيند كار، شهرداري‌ها سندي را مبني بر نداشتن تخلف و بدهي به اين اداره به مالك يا وكيل قانوني او مي‌دهند كه به آن پايان كار مي‌گويند. اين سند وقتي صادر مي‌شود كه شخص تمام پرداختي‌هاي مربوط به دارايي و عوارض شهرداري را انجام داده‌باشد و بنا داراي تخلف نباشد و اگر بوده عوارض آن پرداخت شده‌باشد.
ارسال نظر