به گزارش ملک هفت به نقل از همشهری، قیمت اجاره همواره تابعی از ارزش واحد مسکونی بوده که البته در دورههای رشد قیمت مسکن، بهتدریج خود را با ارزش واحد استیجاری مطابقت میدهد. نتایج طرح مرکز آمار در بازار مسکن تهران نشان میدهد در فصل پاییز امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در قیاس با پاییز پارسال با رشد 44.8درصدی مواجه بوده درحالیکه در این فصل میانگین قیمت اجارهبهای یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران 31.1درصد نسبت به پاییز پارسال رشد کرده است.
تخلیه تدریجی تورم مسکن در بازار اجاره
آمارهای رسمی از عقبماندگی بازار اجاره از تورم مسکن حکایت دارد و مشاوران املاک نیز این مسئله را تأیید مینمایند و میگویند متناسب شدن تورم در این دو نیازمند گذر زمان است. البته متولیان حوزه مسکن در دولت معتقدند رشد اجارهبها مناسبتی با رشد قیمت مسکن ندارد و بر همین اساس در 2سال گذشته باوجود رشد چندصد درصدی قیمت مسکن بارها اعلام کردهاند با رشد اجارهبها مخالف هستند و علت آن را زیادهخواهی موجران و صاحبخانهها دانستهاند. این رویکرد و عقیده در متولیان حوزه مسکن باعث شده رکود و سکون فعلی بازار اجاره را به درست بودن تحلیل خود نسبت دهند و با اتکا به همین تحلیل، عملاً بیخیال تمام برنامههایی شوند که چندماه پیش برای ساماندهی بازار اجاره عرضه کرده بودند درحالیکه مشاوران املاک میگویند در فصل بعدی با رونق جابهجایی در بازار مسکن و تورم بنزینی امسال نیز بازار اجاره تخلیه میشود و دوباره بازار اجاره بهواسطه نبود تناسب میان ارائه و در خواست و عقبماندگی از ارزش مسکن با تورم بالا مواجه خواهد شد.
فعلاً بازار کشش ندارد
گزارش میدانی از دفاتر مشاور املاک سطح شهر تهران حاکی است قیمت اجاره از اوایل فصل پاییز تاکنون تغییر قابلملاحظهای نداشته و حتی در مواردی به علت نبود مستأجر، کاهش نیز یافته است. حامد، مشاور املاک منطقه17 میگوید: با پایان فصل رونق جابهجایی، هم به علت کاهش درخواست واحدهای استیجاری و هم بهخاطر اینکه عملاً بازار کششی برای رشد بیشتر قیمتها نداشته، روند صعودی اجاره متوقف شده اما با تداوم رشد قیمت مسکن تناسب میان ارزش واحد استیجاری و اجاره آن بههمخورده و بهاحتمالزیاد از اواخر بهار سال آتی به رشد اجارهبها دامن میزند. بررسی نتایج آمارگیری مرکز آمار ایران از بازار اجاره تهران نیز رکود نسبی این بازار در فصلهای پاییز و زمستان و رشد آن در فصول بهار و تابستان را تأیید مینماید و این روند در نمودارها نیز بهوضوح مشاهده میشود.
بازار؛ چشمانتظار خانههای خالی
گسترش چتر مالیاتستانی در بازار مسکن در قالب مالیات بر عایدی حاصل از سرمایهگذاری در این بازار یا گرفتن مالیات از واحدهای مسکونی خالی، یکی از ابزارهایی میباشد که به عقیده کارشناسان میتواند مسیر سیاستگذاران برای ساماندهی و متناسبسازی بازار مسکن و بازار اجاره را هموار نماید. در این زمینه از سال94 و با تصویب قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم در مجلس، ابزار و اجازه مالیاتستانی از خانههای خالی در اختیار دولت قرار گرفته اما تا امروز از آن استفاده نشده؛ حالا، وعده وزیر راه و شهرسازی برای ایجاد سامانه ملی و املاک برای شناسایی خانههای خالی تا اتمام سال، به یکی از معدود امیدهای بازار اجاره برای خنثی کردن سونامی رشد قیمت در فصل بعدی جابهجایی در بازار مسکن تبدیل شده است. در این میان، کمیسیون تلفیق بودجه 99 نیز در جریان بررسی جزئیات لایحه پیشنهادی دولت، بهصورت ویژه به سازوکار دریافت مالیات از خانههای خالی پرداخته و ابزار قانونی این اقدام را در اختیار دولت گذاشته است.
دورنمای شارژ بازار مسکن با رشد قیمت زمین
به عقیده کارشناسان اقتصادی، هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن باهدف حفظ ارزش، نخستین عاملی بوده که به صعودی شدن قیمتها در این بازار منجر شده است. بررسی سوابق معاملاتی بازار مسکن نشان میدهد افزایش شیب رشد قیمت در بازار مسکن تقریباً به همراه بروز نخستین تنشهای ارزی در فصل پاییز96 شروع شده؛ اما در ادامه و حتی بعد از سقوط سنگین قیمت ارز در اوایل پاییز97 نیز ادامه پیدا کرده است. به اعتقاد کارشناسان مسکن، علت تداوم این رشد کمبود شدید تولید مسکن، بالا بودن کسری مسکن در کشور و رشد مافیایی قیمت زمین مسکونی است. برخی حتی شرکت شهرهای جدید، وابسته به وزارت راه و شهرسازی را نیز در شارژ قیمت زمین شریک میدانند و معتقدند با اقدام این شرکت در رشد چند برابری بهای زمین مسکونی در شهرهای جدید حومه پایتخت، زمینه رشد چندباره قیمت زمین مسکونی در داخل محدوده شهر تهران نیز فراهم شده میباشد. البته به عقیده انبوهسازان، حتی بدون تغییر قیمت زمین در حومه پایتخت و کلانشهرها نیز بهواسطه کمبود زمین مسکونی در بافت مسکونی شهرها، زمینه رشد قیمت آن مهیاست و در این میان سوداگری زمین به افزایش این رشدها منجر میشود. براساس گزارش مرکز آمار ایران، در فصل پاییز امسال، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در شهر تهران به 18میلیون و 733هزار تومان رسیده که نسبت به فصل تابستان 0.4درصد و نسبت به پاییز پارسال 86.3درصد رشد داشته است. این میزان رشد قیمت زمین بهواسطه اینکه 50تا 90درصد هزینه تولید مسکن مربوط به تأمین زمین میشود، میتواند بار دیگر قیمت مسکن را از معبر بالا بردن هزینه تولید افزایش دهد.
ارسال نظر