راهنمای جامع طرح مسکن ملی

قوانین و مقررات

وفق مفاد قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن و آيين‌نامه مربوطه به آن، شرایط و مشخصات طرح عبارتند از:

بیش از نیم میلیون واحد مسکن ملی در حال ساخت

این شرط پنهان یا همان باطن سخت و دشوار طرح اقدام ملی مسکن، مربوط به فاکتور فروش مسکن ملی و سطح کل نقدینگی است که خانوارهای باید طی یکسال برای دریافت وام‌ها پرداخت کنند. درحقیقت فاکتور فروش مسکن ملی شامل جزئیات مربوط به حداقل و متوسط کل نقدینگی مورد نیاز برای مالکیت خانه‌های ساخته شده از سوی دولت توسط خانوارهای واجد شرایط است که نشان می‌دهد این واحدهای مسکونی جدید به کدام خانوارها تعلق میگیرد.

شرایط اولیه و ظاهر ساده طرح ملی مسکن

در شرایط اولیه طرح ملی مسکن برای ثبت نام واحدهای مسکونی سه شرط اصلی وجود دارد که از قرار زیر است:

1- فرد نباید از سال 84 به بعد دارای سابقه مالکیت مسکن بوده باشد.

2- فرم (ج) متقاضی باید سبز باشد. به این معنی که پیش از این از دولت زمین و مسکن دریافت نکرده باشد.

3- فرد باید در زمان ثبت نام توانایی پرداخت مبلغ 30 تا 40 میلیون تومان را به‌عنوان آورده اولیه داشته باشد. این مبلغ در حسابی بانکی به نام فرد متقاضی سپرده‌گذاری شده و سپس با وام بانکی درنظر گرفته شده به پروژه تزریق می‌شود.

این سه شرط، ظاهر ساده و اولیه طرح اقدام ملی مسکن است که برای شناسایی خانوارهای واجد شرایط صورت گرفته است.

اما باطن سخت طرح ملی مسکن

باطن سخت این طرح مربوط به کل نقدیگی‌ای است که فرد باید در مدت زمان حدود یکسال علاوه‌بر آورده اولیه و وام بانکی به پروژه تزریق کند. درصورت عدم توانایی مالی فرد برای تامین کل این آورده نقدی (که در حکم فاکتور فروش مسکن ملی است)، احتمال اینکه پروژه با مشکل تامین مالی مواجه شود و مانند سرنوشت برخی از پروژه‌های مسکن مهر و به‌دلیل کمبود نقدینگی و عدم تزریق به‌موقع منابع آورده متقاضی متوقف شود؛ افزایش خواهد یافت.

بررسی علل توقف برخی از پروژه‌های مسکن مهر

دولت نهم در سال 86 و در ابتدای معرفی و طرح پروژه مسکن مهر اعلام کرد که متقاضیان می‌توانند با نقدینگی حدود 3 تا 5 میلیون تومان صاحب خانه شوند. در آن زمان ظرفیت اولیه ساخت مسکن مهر 1500 واحد مسکونی اعلام شده بود. اما از آنجایی که بیش از 4 هزار نفر در این طرح ثبت نام کرده بودند، ظرفیت این طرح در ادامه و در سال‌های بعد به 2 میلیون و 300 واحد مسکونی افزایش یافت.

ثبت‌نام کنندگان مسکن مهر با اتکا به گفته‌های اولیه دولت که می‌توانند با رقم 3 تا 5 میلیون تومانی صاحب خانه شوند وارد این طرح شدند، اما در ادامه پروژه و به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت، رقم آورده نقدی متقاضیان افزایش یافت. همین امر باعث شد که بخش قابل‌توجهی از متقاضیان که نهایت توان آن‌ها همان مبلغ اولیه یعنی 3 تا 5 میلیون تومانبود از تامین مابقی برآورده ناتوان شدند و درنتیجه تعداد قابل توجهی از پروژه‌های مسکن مهر متوقف شد. همین موضوع باعث شده که اتمام پروژه مسکن مهر با تاخیر قابل توجهی همراه شود و با گذشت حدود 13 سال، همچنان برخی از واحدهای این طرح نیمه‌تمام بماند.

علت ناتمام ماندن پروژه‌های مسکن مهر، عدم اعلام باطن این پروژه در ابتدای تعریف دولت بوده است. چراکه از ابتدا فقط اعلام شده بود که این واحدها به چه کسانی تعلق می‌گیرد، اما عملا اعلام نشده بود که کدام خانورها می‌توانند به واحدهای تکمیل شده برسند!

مسکن مهر در اواسط دولت اول احمدی‌نژاد یعنی در سال 86 یعنی تعریف شد، ولی عملیات ساخت واحدها در اوخر دولت اول وی (اواخر دولت نهم و اوایل دولت دهم) آغاز شد. باوجودی‌که دولت احمدی‌نژاد برای به‌اتمام رساندن پروژه مسکن مهر حداقل 4 سال زمان دراختیار داشت، اما بخشی از این پروژه‌ها به دولت‌های یازدهم و دوازدهم کشیده شد.

براساس گزارش راه و شهرسازی، در اوایل دولت یازدهم، یک میلیون و 349 واحد مسکن مهر از 2 میلیون و 300 هزار واحد تعریف شده از مرحله نازک‌کاری عبود کرده بود که بخشی از آن‌ها به‌دلیل عدم تامین امکانات و خدمات زیربنایی و روبنایی عملا قابل سکونت نبود.

لازم به‌ذکر است که تاقبل از اتمام دولت دهم مجموعت 689 هزار واحد مسکن مهر تحویل داده شده بود، یعنی تنها حدود یک‌چهارم این طرح به سرانجام کامل(مرحله تحویل) رسیده بود. از آنجا که طرح اقدام ملی مسکن در نیمه دولت دوم روحانی آغاز شده است، بعید به‌نظر می‌رسد که دستاورد دولت در مسکن ملی حتی به میزان دستاورد دولت دهم در مسکن مهر باشد. برهمین اساس احتمال زیادی وجود دارد که طرح اقدام ملی مسکن به دولت‌های بعدی نیز کشیده شود.

آیا سرانجام مسکن ملی، مانند مسکن مهر خواهد شد؟

در مسکن مهر نیز مانند مسکن ملی، تنها به پرسش اول مبنی بر شرایط اولیه ورود به طرح مسکن‌سازی دولتی پاسخ داده شده بود، اما به پرسش دوم که مربوط سطح توانایی و نقدینگی مورد نیاز برای تزریق به پروژه و مقدار نقدینگی مورد نیاز متقاضیان برای تملک واحدها بود، هیچ اشاره‌ای نشد.

این عامل باعث شد تا بسیاری از متقاضیان تنها با تکیه بر شرایط اولیه اعلام شده از سوی دولت وارد طرح شوند، اما در ادامه پروژه به‌دلیل عدم توانایی مالی کافی برای پرداخت کل نقدینگی مورد نیاز، نتوانند به واحدهای خود برسند. نتیجه این موضوع علاوه بر ضرر رساندن به پروژه، به ضرر متقاضیان، دولت و سیستم بانکی نیز تمام شد.

افزایش تیراژ مسکن ملی

ظرفیت طرح اقدام ملی مسکن در ابتدای معرفی طرح، 400 هزار واحد اعلام شده بود، اما طبق آخرین آمارهای ثبت شده ظرفیت این طرح به ظرفیت اولیه اعلام شده در طرح مسکن مهر رسیده است. در سال 86، ظرفیت اولیه مسکن یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی اعلام شد و هم‌اکنون نیز تیراژ مسکن ملی به رقم یک میلیون و 100 هزار واحد رسیده است.

مسکن ملی به کدام خانوارها تعلق می‌گیرد؟

از ابتدای طرح اقدام ملی مسکن، 900 هزار واحد مسکونی در قالب ساخت 400 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، بافت فرسوده و شهرهای با جمعیت کمتر از 100 هزار نفر و همچنین 500 هزار واحد مسکونی برنامه‌ریزی شده برای ساخت با هدف واگذاری به کارمندان فاقد مسکن دستگاه‌های دولتی برای دهک‌های 4 تا 7 (یعنی افرادی که توانایی تامین آورده نقدی برای ساخت پروژه‌ها را دارند) در نظر گرفته شده است.

 اما به‌تازگی، برنامه ساخت 200 هزار واحد مسکونی دیگر نیز از سوی متولی مسکن اعلام شده‌ که قرار است به افراد فاقد مسکن واقع در دهک‌های یک تا 3 واگذار شود. طبق گزارشات منتشر شده  فهرست متقاضیان واجد شرایط این واحدها در اختیار نهادهای حمایتی همچون کمیته امداد امام خمینی(ره) و سازمان بهزیستی قرار دارد و نیازی به پرداخت آورده نقدی چندانی ندارند.

تعداد واجدین شرایط طرح اقدام مسکن ملی و تسهیلات بانکی مربوطه

آمارها نشان می‌دهد که تاکنون یک میلیون و 600 هزار نفر در طرح اقدام ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند که از این تعداد حدود 800 هزار نفر واجد شرایط شاخته شده‌اند.

تسهیلات بانکی درنظر گرفته شده در طرح اقدام ملی مسکن، به‌ازای هر متقاضی و هر واحد مسکونی رقمی بین 70 تا 100 میلیون است. طبق برآوردهای انجام شده، رقم اقساط ماهانه این تسهیلات حداقل یک میلیون و 500 هزار تا یک میلیون و 700 هزار تومان است.

هزینه ساخت هر متر از واحدهای مسکن ملی نیز به‌طور متوسط حدود 2 میلیون و 500 هزارتومان تا 3 میلیون تومان برآورد شده است.

نحوه واگذاری زمین در طرح اقدام ملی مسکن

در طرح اقدام ملی مسکن نحوه واگذاری مسکن به دو حالت تعریف شده است که در حالت اول: زمین برخی از پروژه‌های به‌صورت اجاره 99 ساله به متقاضیان واگذار خواهد شدو در حالت دوم: واگذاری اقساطی زمین به خریداران مطرح است که در زمان انعقاد قرارداد دولت با متقاضی به قیمت روز و به شکل اقساطی مالکیت زمین به خریدار منتقل می‌شود.

میانگین قیمت هرمتر مربع از زمین‌های در نظر گرفته شده برای ساخت مسکن ملی در شهرهای جدید اطراف پایتخت(محل ساخت مسکن ملی تهران) به‌طور میانگین حداقل دو میلیون و 500 هزارتومان تا 3 میلیون است.

مجموع اقساط وام و بهای زمین

در دستور متولی مسکن ملی، واگذاری اقساطی 5 ساله زمین در نظر گرفته شده است. (البته اخیرا در دولت پیشنهادی مبنی بر 10 ساله شدن پرداخت اقساط بهای زمین نیز مطرح شد که نهایی نشد.) با توجه به سهم هر کدام از واحدهای مسکونی از متراژ کل زمینی که مورد ساخت‌وساز قرار گرفته است، سهم هر واحد به‌طور متوسط کمتر از 50 مترمربع خواهد بود. طبق برآوردهای انجام شده در روش اقساطی، پرداخت بهای زمین حداقل ماهی 2 میلیون تومان به‌عنوان اقساط بهای زمین در پروژه‌های تهران تعیین خواهد شد. این میزان برای شهرهای کل کشور به‌طور متوسط دست‌کم حدود یک میلیون تومان برآورد شده است. بنابراین مجموع اقساط وام و بهای زمین در هر ماه به دست‌کم ماهانه 2 میلیون و500 هزار تومان در کشور خواهد رسید. البته این میزان برای کلانشهرهایی همچون تهران به‌دلیل گران‌تر بودن زمین، بیشتر خواهد بود.

جمع‌بندی

در این گزارش واقعیت و کلید نامرئی ورود به مسکن ملی بررسی شد، به این معنا که تاکنون فقط رقم آورده اولیه مورد نیاز(آورده اولیه بین 30 تا 40 میلیون تومان است) به‌عنوان شرط ورود طرح اقدام مسکن ملی عنوان شده است، اما هیچ اشاره‌ای به کل نقدینگی مورد نیاز برای ورود به این طرح و رقم اقساط ماهانه نشده است. عدم اشاره به این ارقام باعث ورود برخی از خانوارها به این طرح می‌شود که فقط توان پرداخت آورده اولیه را دارند، اما در ادامه پروژه قادر به تامین کل نقدینگی مورد نیاز در طی یک‌سال برای تزریق به پروژه نیستند.

همچنین طبق بررسی‌های صورت گرفته، رقم تسهیلات در نظر گرفته شده برای هر واحد از مسکن ملی، حدود 100 میلیون تومان است. میانگین کل آورده نقدی متقاضیان نیز حدود 200 میلیون تومان و دست‌کم 150 میلیون تومان خواهد بود. بدون محاسبه قیمت زمین متقاضیان باید توانایی تامین میانگین 300 میلیون تومان و حداقل 250 میلیون تومان برای پروژه‌های مسکن ملی و با محاسبه قیمت زمین به‌طور متوسط 400 میلیون تومان و حداقل 350 میلیون تومان را داشته باشند.