دعوی فسخ قرارداد ملک

دعوی فسخ قرارداد ملک

طول عمر قرارداد  ها یا همان مدت اعتبار قرارداد ها ، ممکن است به علت های متفاوتی به پایان بر سد .

یکی از دلایلی که باعث پایان یافتن قرارداد ها و روابط مرتبط با آنها میگردد،  فسخ قرارداد بوده، که  بر اثر علت ها و دلایل متفاوتی ممکن است اتفاق بیافتد .

شرایطی که بر طبق آنها، حق فسخ  قرارداد  ایجاد میگردد در بسیاری از مواد قانون مدنی ذکر گردیده است.

سوالات متداول درباره فسخ قرارداد:

زمانی که نیاز به فسخ قرارداد است، چگونه باید اقدام به درخواست فسخ قرارداد نمود؟

آیا برای دادخواست فسخ قرارداد باید به دادگاه قضایی مراجعه کنیم؟

چگونه درخواست فسخ قرارداد ملک را از دادگاه قضایی طلب کنیم؟

در  ادامه متن و بر اساس گفت ‌و گو با کارشناسان حقوقی  پایگاه ملک هفت ، به پاسخ این سوالات میپردازیم:

ایجاد حق فسخ قرارداد

سوال:

چنانچه فردی قصد فسخ  قرارداد ملکی را داشته باشد ، چه دعوایی و با چه دادخواستی باید اقامه شود؟

 پاسخ:

مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد.

این بدین معنی است که فسخ قرارداد  ملک بر اساس حقی میباشد که یا از طریق توافق نمودن طرفین  دعوا ، و  یا از طریق حکم  و رای مستقیم قانونی ایجاد گردیده است .که این حق فسخ به یکی از طرفین قرارداد و یا هر دو طرف ویا شخصی ثالث ا و غیر از دو طرف قرارداد ملک داده میشود.

خیار شرط در قرارداد چیست

روند ایجاد حق فسخ قرارداد ملک بر طبق توافقات طرفین قرارداد

 طرفین قرارداد ملکی می‌ توانند در زمان  عقد قرارداد  یا قبل و بعد از امضا قرارداد حق فسخ آن قرارداد را برای یکی از طرفین، هردوطرف ، و یا فرد دیگری مشخص نمایند.

 مثال:

 فرض کنید فردی یک اتومبیل را از فردی دیگر خریداری نماید. در قرارداد آن میتوان شرطی مبنی بر حق فسخ قرارداد توسط یک یا هردو طرف قرارداد یا شخص ثالث ظرف مدت یک ماه از تاریخ قرارداد اضافه کرد.

بر اساس ماده 399 و 400 قانون مدنی ، و همچنین در اصطلاحات حقوقی این حق فسخ را ، خیار شرط مینامند.

ایجاد حق فسخ قرارداد ملک با رای مستقیم قانون

در برخی موارد خاص برای جلوگیری از ضرر هایی که به طور غیر عمد به موجب قراردادی، متوجه یکی از دو طرف قرارداد میشود، قانون مدنی به صورت مستقیم،  حق فسخ قرارداد را به منظور، ازجلوگیری از ضرر به آن طرف میدهد.

مثال:

فرض کنید فردی خانه‌ ای را از فرد دیگری اجاره کرده و پس از  گذشت مدتی ، متوجه عدم امکان سکونت در آن  ملک شود.

در چنین شرایطی بر اساس ماده ۴۷۸و ۴۷۹قانون مدنی، مستاجر حق فسخ عقد اجاره ملک را خواهد داشت.

در این شرایط طرفی که دارای خیار فسخ  قرارداد است ، چه به موجب توافق طرفین قرارداد ، چه به موجب رای مستقیم قانون ، در وهله اول باید از طریق اظهارنامه ای، درخواست خود را مبنی بر فسخ قرارداد به طرف دیگر قرارداد اعلام نماید.

پس از این کار، خواهان باید اقدام به طرح  و ارائه یک دعوی حقوقی با عنوان درخواست صدور رای بر اعلام تأیید مراتب فسخ قرارداد به دادگاه نماید.

خواهان باید درخواست خود را مبنی بر فسخ قرارداد ملک ارائه نموده و دادگاه با توجه به قرائن و مدارک پرونده،  اقدام به صدور رای مبنی بر تأیید مراتب فسخ قرارداد مینماید.

در شرایطی که فسخ  قرارداد ملک ، دارای فوریت میباشد،  بایستی به صورتی عمل نمود که فوریت  موضوع  دادخواست نادیده گرفته نشود.

ذی‌نفعی که دارای اختیار فسخ است باید به وسیله اظهارنامه اراده خود را مبنی بر فسخ به خوانده دعوی اطلاع دهد و سپس اقدام به طرح دعوای حقوقی کند که این امر سبب می‌شود فوریت موضوع رعایت شود.

مراجع مصلح اقامه دعوی فسخ قرارداد

سوال:

دعوی فسخ قرارداد های ملکی در چه دادگاه هایی میتواند اقامه شود ؟

پاسخ:انواع صلاحیت دادگاه قضایی  به دو دسته کلی تقسیم ‌بندی می شود:

1-    صلاحیت ذاتی:

صلاحیت دادگاه قضایی برا رسیدگی به یک پرونده زمانی ذاتی میباشد، که مورد محاکمه را از جنبه صنفی (اداری-قضایی)، نوع (عمومی- اختصاصی) و درجه (نخستین-عالی) تقسیم نماییم.

مثال:

دادگاه  قضایی عمومی در صنف قضایی، از نوع دادگاه های عمومی و در درجه  و رتبه ی نخستین میباشد.

2-    صلاحیت محلی:

 زمانی که صلاحیت دادگاه قضایی ‏را از بابت قلمرو جغرافیا یی و محلی آن  تقسیم نماییم،  برای ارائه دعوی فسخ قرارداد باید بدانیم که از میان مراجع قانونی موجود در دادگستری و، مراجع غیر قضایی کدام یک صلا حیت بیشتری برای رسیدگی به پرونده ما رادارند.

 مثال :

فرض کنید شخصی مبلغی  را از  فرد دیگری طلب داشته باشد .

در این حالت فرد طلبکار بایستی بداند  که به کدام مرجع قانونی  و در کدام شهر باید دادخواست خود را ارائه نماید.

.باید بدانیم که میان مراجع  قانونی دادگستری و مراجع غیر دادگستری، عموما دادگاه عمومی حقوقی مرجع صالح  تری برای اقامه دعوی میباشد.

سوال:

برای دعوی  فسخ قرارداد  در شهر دیگر به کدام دادگاه حقوقی مراجعه کنیم؟

پاسخ:

عموما دعوی فسخ قرارداد باید در دادگاهی اقامه گردد که طرف مقابل دعوی، یعنی خوانده پرونده، در آن محل اقامت میکند.

دعوی فسخ قرارداد برای خوانده  مقیم شهر دیگر

اگر خواهان پرونده ساکن تهران باشد، و  قصد فسخ قرارداد خود با شخصی که مقیم شهر شیراز است را  برای درخواست ۵۰میلیون ریال طلب خود از خوانده داشته باشد، و بخواهد دعوی فسخ قرارداد را طراحی و ارائه کند، بایستی به دادگاه کل شیراز مراجعه نماید.

دعوی فسخ قرارداد برای خوانده  مقیم خارج از کشور

چنانچه خوانده  پرونده ای مقیم  کشورایران نبوده ، ولیکن  دارای محل سکونتی موقتی در ایران باشد، خواهان پرونده  می‌ تواند در دادگاه  قضایی محل سکونت موقت خوانده در ایران، دعوی فسخ قرارداد را ارائه نماید.

چنانچه خوانده  پرونده در ایران هیچ  محل سکونت موقتی نداشته باشد، ولی دارای اموال غیر ‌منقولی مثل خانه  و ملک ویا زمین  در ایران باشد، دعوی فسخ قرارداد میتواند در محل اموال غیر منقول خوانده، به دادگاه قضایی ارائه گردد .

طرح دعوی فسخ قرارداد املاک و اموال غیر منقول

با این حال ، محل ارائه دادخواست فسخ قرارداد ملک ، در همه ی موارد نیز به  محل اقامت خوانده  پرونده ارتباط نداشته و میتواند به روش زیر نیز انجام گیرد:

دعاوی مرتبط با  املاک و اموال غیر منقولی مانند خانه و زمین ، مانند  دعوی مالکیت ملک، دعوی مزاحمت،  دعوی ممانعت از حق و رفع تصرف عدوانی و  دعوی فسخ قرارداد ، با عنوان اموال غیر منقول میتواند در دادگاه هایی اقامه گردد که مال غیر منقول  یا ملک  مورد دعوی، در حوزه آن دادگاه قرار گرفته باشد.

 این کار حتی در صورتی که  خوانده پرونده  در آن حوزه و محل اقامت نداشته باشد هم انجام خواهد گرفت.

نتیجه  دعوی فسخ قرارداد

تاثیر فسخ قرارداد در آینده میباشد و فسخ قرارداد باعث می‌ شود تا عقد و قرارداد ملک، از زمان انشا رای فسخ  قرارداد از طرف دادگاه ،باطل شده و تاثیر آن از بین برود. همچنین رای فسخ قرارداد اثری در گذشته قرارداد نخواهد داشت.

لذا منافع و حق و حقوقی که ملک مورد قرارداد با خود بهمراه دارد، تا زمان اعلام  فسخ قرارداد، در اختیار کسی است که به واسطه قرارداد ، مالک آن ملک باشد.

یهمین صورت هم نمائات و منافعی که به ملک متصل هستند هم  جزئی از قرارداد بوده، و به همین علت، منافع منفصله قرارداد تا زمان فسخ  آن در اختیار فردی میباشد که بر اساس قرارداد مالک  ملک میباشد .

پس از فسخ قرارداد ، ملک کورد قرارداد و منافع  متصل به آن در اختیار فردی قرار میگیرد که با صدور رای فسخ قرارداد ،مالک جدید ملک مورد معامله شده است.

نمونه فرم درخواست فسخ قرارداد