وضعیت بازار مسکن ایران در سال ۹۹

شرایط  بازار مسکن در سال 99

بازار مسکن ایران در سال گذشته با صعود قابل‌توجه قیمت، و در عین حال سقوط حجم معاملات به پایان رسید.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران طی اسفند سال ۹۸ نزدیک به ۹درصد نسبت به بهمن افزایش یافت.

این تورم ماهانه کم‌سابقه با وجود کاهش ۲۴درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان به ثبت رسید.

تورم ماهانه مسکن در پایان معاملات اسفند نسبت به بهمن سال ۹۸ به‌میزان ۸٫۷درصد بود.

این میزان بالاترین نرخ تورم ماهانه مسکن از زمان اوج جهش قیمت در سال ۹۸ به بعد بوده است.

بالاترین رشد قیمت مسکن در سال 98

اوج جهش قیمت مسکن طی یک سال گذشته به اردیبهشت ۹۸ برمی‌گردد.

در آن ماه متوسط قیمت مسکن در معاملات این ماه نسبت به یک ماه قبل از آن ۱۱٫۴درصد رشد داشته است.

از آنجا که از اردیبهشت ۹۸ به بعد، شیب تورم ماهانه مسکن به‌تدریج کند شد، رشد قابل‌توجه قیمت مسکن در اسفند برای هر سه ضلع بازار مسکن، یعنی سمت عرضه، سمت تقاضا و واسطه‌های ملکی غافلگیرکننده بود.

میزان رشد قیمت مسکن در ماه‌های پس از اردیبهشت به‌تدریج رو به صفر گذاشت و در مرداد منفی شد.

تورم منفی مسکن در اواخر نیمه اول سال و اوایل نیمه دوم سال ۹۸ هم ادامه یافت.

در نتیجه رشد ناگهانی تقریبا ۹درصدی قیمت مسکن بسیار دور از انتظار بود.

به این ترتیب آنچه را در اسفند رخ داد، می‌توان «جهش قیمتی» توصیف کرد، زیرا پس از جهش اردیبهشت، سرعت تورم مسکن به‌شدت کند و حتی در مقاطعی منفی شده بود.

هرچند سال ۹۸ از نظر قیمتی رو به بالا تمام شد، اما از نظر حجم معاملات رو به پایین بود. در این ماه فقط حدود ۹هزار فقره آپارتمان معامله شد.

به این ترتیب میزان معاملات ماهانه مسکن در اسفند نزدیک ۲۴درصد نسبت به بهمن کاهش یافت.

این میزان نسبت به اواخر سال ۹۷ هم کاهش ۱۷درصدی داشت.

این اتفاق در حالی رخ داد که پس از گذشت ماه‌ها، در بهمن حجم معاملات پنج‌رقمی شد و به‌میزان قابل‌توجهی از ۱۰هزار فقره فاصله گرفت.

این ۱۰هزار فقره در واقع مرز روانی رکود معاملات به‌شمار می‌آید.

در همین ماه در شهر تهران حدود ۱۲هزار معامله مسکن ثبت شد که حجم مناسبی از معاملات ارزیابی می‌شد.

البته در همان مقطع زمانی هم تحلیل‌ها ناظر بر این بود که به‌واسطه آمار بهمن که ارتباط زیادی با معاملات شب عید دارد، نمی‌توان احتمال رونق را قوی اطلاق کرد و هنوز هم بازار مسکن شرایط لازم برای بازگشت رونق را ندارد.

دلایل افزایش متقاضیان مسکن

یکی از دلایل افزایش نسبی ورود متقاضیان مصرفی مسکن به بازار مسکن بهمن‌، افزایش ۱۰۰درصدی سقف وام اوراق مسکن برای زوج‌ها بود.

با این حال این وضعیت دوام نیاورد و در اسفند معاملات به کمتر از ۱۰هزار فقره رسید.

به‌طور خلاصه بررسی وضعیت قیمت مسکن در طول یک سال گذشته نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در تهران طی سال ۹۸ چهار کانال قیمتی را رد کرد.

به طوری که از کانال ۱۱ میلیون تومان در آغاز سال به کانال ۱۵ میلیون تومان در پایان سال رسید.

آنچه را از نظر تغییرات قیمت مسکن در اسفند رخ داد، می‌توان آخرین تلاش‌های تورم طی سال ۹۸ ارزیابی کرد.

زیرا از یک‌سو در آخرین روزهای سال شاهد رشد قابل‌توجه قیمت بودیم و از سوی دیگر بعید است شرایط برای تکرار چنین میزان رشدی در سال ۹۹ میسر بشود.

اما سؤال اینجاست که پشت‌پرده این غافلگیری قیمتی در اسفند ۹۸ چه بوده است؟

واقعیت این است که مشاهده شرایط قیمت مسکن در ماه‌های پایانی پاییز و ابتدایی زمستان، احتمال برقراری ثبات نسبی و البته پایدار و مستمر قیمت مسکن را قوت می‌بخشید.

با وجود اینکه معاملات مسکن کار خود را با رکود و تغییرات منفی ماهیانه پایان داد، میزان تورم مسکن صعودی و قابل‌توجه بود.

تحقیقات میدانی حاکی از آن هستند که نقش تقاضای سرمایه‌ای در بروز این رخداد بسیار پررنگ بوده است.

ماجرا از این قرار است که گروهی از دارندگان سرمایه و دارایی نقدی تصمیم به تبدیل دارایی خود به آپارتمان مسکونی در تهران گرفتند.

این تصمیم به دو دلیل اتخاذ شد:

• اول اینکه آن‌ها نسبت به آینده اقتصاد کشور بدبین بوده و برداشتشان از شرایط تورم در کشور این بود که به‌دلیل وضعیت برخی متغیرهای بیرونی مانند ارز و شرایط تحریم، نرخ تورم در کشور قابل‌توجه خواهد بود.

این دیدگاه باعث شد آن‌ها با تبدیل دارایی خود به ملک، از کاهش ارزش آن در بلندمدت کاسته و به این ترتیب ارزش سرمایه خود را در شرایط تورمی حفظ کنند.

• دوم هم تغییرات شدید نرخ ارز در اسفند نسبت به ماه قبل از آن بود.

این امر صاحبان سرمایه را نسبت به ورود فوری به بازار ملک ترغیب کرد.

میانگین نرخ ارز در اسفند حدود ۱۶هزار تومان بود که این میزان نسبت به ماه قبل از آن ۱۱درصد رشد داشته است.

این رشد قابل‌توجه نرخ ارز که حتی از تغییرات آن در یک ماه پس از اعلام افزایش قیمت بنزین هم بیشتر بود، عامل دیگر ترغیب ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک شد.

البته باید به خاطر داشت که در کنار این جنس از تقاضا، گروهی از خریداران مصرفی هم معاملات خود را در روزهای منتهی به تعطیلات سال نو انجام دادند.

اما در عین حال نقش تقاضای سرمایه‌ای به مراتب پررنگ‌تر بود.

گروهی از متقاضیان سرمایه‌ای مسکن در اسفند کسانی بودند که در پایان سال ۹۶ دارایی نقدی خود را به اوراق گواهی سپرده تبدیل و در بازار پول سرمایه‌گذاری کرده بودند.

در بهمن سال ۹۶ به شبکه بانکی اجازه داده شد به مدت دو هفته اوراق گواهی سپرده یک‌ساله با نرخ سود ۲۰درصد منتشر کند.

سررسید این اوراق، زمستان سال ۹۷ بود، اما بعضی بانک‌ها در بهمن و اسفند ۹۷ نسبت به تمدید یک‌ساله این اوراق اقدام کردند و در نتیجه گروهی از صاحبان سرمایه هم در بازار پول باقی ماندند.

البته عده زیادی از خریداران این اوراق هم پس از دریافت سود سالیانه و در همان مقطع، دارایی خود را وارد بازار ملک کردند و در بازار شب عید ۹۷ رشد معاملات را رقم زدند.

با این حال گروه دیگری از تمدیدکنندگان در بهمن و اسفند ۹۸ وارد بازار مسکن شدند.

واقعیت این است که در پایان سال ۹۷، نرخ سود ۲۰درصدی برای کسانی که در بازار پول سرمایه‌گذاری کرده بودند، قابل‌پذیرش ارزیابی می‌شد، اما در پایان سال ۹۸ این سود دیگر جذابیت گذشته را نداشته است.

از طرف دیگر ثبت ۹۰۰۰ معامله در اسفند، فقط به‌خاطر وزن بالای سرمایه‌ای نبود، بلکه وزن تقاضای سفته‌بازی ملک هم تحت‌تأثیر تورم پایان سال قرار گرفت.

البته وزن تقاضای مصرفی در برابر تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بخش‌های شمالی و جنوبی شهر با هم تفاوت داشته‌اند.

در واقع در نیمه جنوبی شهر تهران وزن تقاضای مصرفی مجهز به وام خرید در معاملات اسفند به‌مراتب بیشتر از تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی بوده است.

نیمه جنوبی شهر همان منطقه‌هایی هستند که میانگین قیمت مسکن در آن‌ها همین حالا هم کمتر از میانگین قیمت مسکن در شهر تهران است.

منطقه‌های ۹ تا ۲۱ تهران واجد این ویژگی هستند و میانگین قیمت مسکن در معاملات این منطقه‌ها در اسفند حدود ۹میلیون تومان بوده است.

واسطه‌های ملکی می‌گویند یک واحد آپارتمان لوکس با امکانات کامل در این منطقه‌ها را می‌توان به قیمت هر مترمربع ۱۱میلیون تومان خریداری کرد.

اما در همین منطقه‌ها واحدهای کمتر از ۶میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع هم وجود دارند.

طی اسفند بیشتر معامله‌های ثبتی در این منطقه‌ها بین ۲۷۰ تا ۷۳۰میلیون تومان ارزش داشته‌اند.

در بعضی منطقه‌های نیمه جنوبی، نسبت تقاضای مصرفی به سرمایه‌ای، ۷۰ به ۳۰ برآورد شده و این در حالی است که در بیشتر منطقه‌های نیمه شمالی این نسبت معکوس بوده‌اند.

یعنی بیشتر تقاضای مسکن اسفند در این منطقه‌ها از جنس سرمایه‌ای و سفته‌بازی بوده‌اند.

رشد قیمت در سال 99

با توجه به شرایط اخیر بازار مسکن که در گزارش‌های رسمی آمده، سؤال اینجاست که آیا تورم ماهیانه نزدیک ۹درصدی مسکن در اسفند نسبت به بهمن، به‌معنای بازگشت عصر جهش قیمت به بازار مسکن تهران است؟

آیا در سال ۹۹ هم شاهد رشد قیمت در بازار مسکن این شهر خواهیم بود؟

در حال حاضر شیوع ویروس کرونا اولین و مهم‌ترین عامل تأثیرگذار بر این بازار است. کرونا افراد را خانه‌نشین کرده و فعالیت‌های اقتصادی را زمین‌گیر کرده است.

نکته قابل‌توجه اینکه عرضه فایل در بازار مسکن تا مرز توقف پیش‌رفته است.

چنین اثری به‌صورت شدید و کوتاه‌مدت در بازار مسکن قابل‌اندازه‌گیری است و قطعا می‌تواند به‌شکل کاهش معاملات و به‌دنبال آن کاهش قیمت بروز پیدا کند، یا دست‌کم از رشد دوباره قیمت مسکن جلوگیری کند.

کارشناس‌های اقتصادی بر این باورند که به‌رغم افزایش شدید قیمت‌ها و ناتوانی ۹۰درصد متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن در شهر تهران، وضعیت بازار ملک در شرایط غیرعادی به سر می‌برد.

یعنی آنچه عامل ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایط فعلی شده، به بروز معجزه در بازار ملک از سوی خریداران و به امید فروش با قیمت بالاتر در آینده مربوط می‌شود.

این اعتقاد به معجزه و افزایش قیمت‌ها در آینده نه‌تنها در بازار مسکن، بلکه در بازار سایر دارایی‌ها از جمله بازار بورس و خودرو هم وجود دارد.

در واقع آنچه در شرایط فعلی خریداران را ترغیب به خرید مسکن، خودرو یا سهام می‌کند و منجر به ادامه روند رشد قیمت‌ها می‌شود.

آن‌هم در شرایطی که واقعیت بازار هیچ کشش و ظرفیتی برای رشد قیمت‌ها ندارد، انتظار ادامه روند افزایش قیمت‌هاست.

با توجه به نبود کشش و ظرفیت در واقعیت بازارهای اقتصادی مانند بازار مسکن، سهام و خودرو، اگر اعتقاد به معجزه از سوی مردم و به‌ویژه متقاضیان سرمایه‌ای و سفته‌بازی در این بازارها فراموش شود، می‌توان به ریزش نرخ‌ها در بورس، مسکن و خودرو امیدوار شد.

اما در حال حاضر نه عرضه مسکن قادر به تعدیل قیمت‌هاست، و نه تقاضای مسکن از توان مالی کافی برای خرید ملک برخوردار است.

این اعتقاد به معجزه به‌معنای خرید گران به انگیزه گران‌تر فروختن، به وصله ناجوری در بازار مسکن تبدیل شده است.

سفته بازها و بازار مسکن ایران

آنچه با وجود نبود توان خرید در ۹۰درصد متقاضیان مصرفی منجر به تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن سال ۹۸ شد، به تسلط سفته‌بازان بر بازار معاملات برمی‌گردد.

در واقع علت ادامه روند صعودی قیمت‌ها به‌رغم نبود تقاضای مصرفی مؤثر، معاملات سفته‌بازان و تقاضای آن‌هاست.

همین امر منجر به رسیدن رابطه قیمتی مسکن و نرخ‌های موجود در بازار اجاره به بالاترین حد خود شده است.

علتش این است که ادامه روند افزایشی قیمت مسکن ناشی از سفته‌بازی در این بازار است.

البته به‌دلیل مصرفی بودن بازار اجاره و دوری آن از ورود سفته‌بازها، سطح اجاره‌بها پابه‌پای رشد قیمت مسکن افزایش نیافته است.

بازارهای پرجاذبه ایران در سال 98

بازدهی بازار مسکن در سال ۹۸ در مقایسه با چهار بازار پرجاذبه دیگر، در رتبه دوم قرار دارد.

مقصود از بازدهی این است که اگر سرمایه‌گذار در ابتدای سال ۹۸ در یکی از این بازارها سرمایه‌گذاری کرده باشد، در پایان سال چقدر سود کرده است.

به این معنا کسانی که در ابتدای سال ۹۸ خانه خریدند، در پایان سال ۹۸ سود ۴۱٫۸درصدی کسب کردند.

رتبه اول هم به بورس تعلق دارد که بازدهی ۱۸۱٫۲درصدی داشته است.

بازدهی بازار دلار در این سال ۲۱٫۷ درصد و بازدهی بازار پول ۱۸ تا ۲۰درصد بوده است.

این آمارها نشان می‌دهند که بازار مسکن در سال ۹۸ بازار جذابی برای سرمایه‌گذاران بوده است.

وقتی گزارش تغییر و تحولات سال ۹۸ بازار مسکن نسبت به تغییرات سال ۹۷ بررسی می‌شود، پیام امیدوارکننده‌ای دیده می‌شود.

رشد یک‌ساله قیمت مسکن در سال ۹۸ حدود ۶۲درصد بوده و این در حالی است که این رشد در یک‌ساله ۹۷ بالغ بر ۷۰درصد بوده است.

از طرف دیگر در حالی که تغییرات یک‌ساله معاملات مسکن در سال ۹۸ نسبت به یک‌ساله قبل از آن ۳۳درصد کاهشی بوده است، در سال ۹۷ این تغییرات نسبت به سال قبل از آن ۳۱درصد و البته بازهم کاهشی بوده است.

به این ترتیب می‌توان ادعا کرد رکود در سال ۹۸ عمیق‌تر شده اما رشد یک‌ساله قیمت مسکن در این سال کمتر از یک‌ساله ۹۷ بوده است.

تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن هم از حدود ۱۰۰درصد در سال ۹۷ به حدود ۴۰درصد در سال گذشته رسید.

نتیجه گیری

پیامی که از این داده‌های آماری می‌توان گرفت، اینکه صرف‌نظر از نویز اسفند قیمت مسکن، در سال ۹۹ از رشد قیمت فاصله خواهیم گرفت و بازار مسکن از تورم دورتر خواهد شد.

بر این اساس انتظار این است که در سال ۹۹ شاهد افت قیمت واقعی مسکن باشیم.