کاهش تولید مسکن و وضعیت بازار اجاره در سال ۹۹

در این گزارش به بررسی وضعیت بازار اجاره و همین طور کاهش تولید مسکن در سال ۹۹ بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی می‌پردازیم.

بررسی وضعیت بازار اجاره در دوران کرونا

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی که اواخر فروردین ۹۹ منتشر کرد، به بررسی ابعاد اثرات ویروس کرونا بر بخش مسکن پرداخت. خیلی‌ها رکود بازار مسکن را برای شش‌ماهه اول سال جاری پیش‌بینی می‌کنند، اما مرکز پژوهش‌های مجلس عقیده دارد در دوره پساکرونا بازار اجاره شاهد افزایش ۲۰ تا ۳۰درصدی نرخ اجاره‌بها خواهد بود.

بر اساس این گزارش شیوع ویروس کرونا طی اسفند گذشته، منجر به کاهش شدید فعالیت‌های اقتصادی، تعطیلی مشاغل و کاهش تعاملات اقتصادی شد. این امر به‌طور مستقیم بر کاهش ۲۴درصدی تعداد معاملات ماهیانه در شهر تهران نسبت به بهمن ۹۸ و همین طور اسفند ۹۷ تأثیرگذار بود.

با تعطیلی کسب‌وکارها و به‌ویژه برخوردهای رودررو، انتظار می‌رود روند کاهشی تعداد معاملات اسفند سال گذشته، در فرودین و اردیبهشت سال جاری هم ادامه یابد. پیش‌بینی در مورد تداوم وضعیت نرخ و تعداد معاملات مسکن تاحد زیادی مبتنی بر مهار شیوع ویروس کرونا متغیر خواهد بود.

به نظر می‌رسد تداوم وضعیت قرمز و تعطیلی و کاهش کسب‌وکارها، به‌طور مستقیم بر کاهش یا ثبات تعداد معاملات و ثبات یا کاهش قیمت‌ها در فصل بهار تأثیر می‌گذارد.

در بازار اجاره مسکن، با توجه به آسیب معیشت خانوار، تثبیت اجاره‌بها طی دو ماه ابتدایی سال جاری، محتمل به نظر می‌رسد. اما در ادامه سال احتمالا به روند افزایشی بین ۲۰ تا ۳۰درصد سال‌های اخیر بازخواهد گشت.

نکته بسیار مهم در این زمینه، تشدید شکاف استطاعت خانوار با پرداخت هزینه اجاره بهاست که به‌نظر نیازمند مداخله دولت است.

در همین حوزه، اقدامات جهانی در زمینه حمایت از مستأجران در حال افزایش است. به‌طور مثال در کشور انگلستان با توجه به شرایط پیش‌آمده در اثر شیوع ویروس کرونا صاحب‌خانه‌ها از جواب‌کردن مستأجران خود تا سه ماه آینده منع شده‌اند.

دولت آلمان هم درصدد تدارک اقداماتی همچون ممنوعیت اخراج مستأجران واحدهای مسکونی و تجاری در صورت عدم‌پرداخت اجاره است.

به نظر می‌رسد انفعال دولت و وزارت راه و شهرسازی ایران در ایفای نقش ساماندهی بازار مسکن استیجاری، تبعات اقتصادی و اجتماعی نامطلوبی خواهد داشت. تعریف گزینه و بسته‌های حمایتی و تشویقی در این حوزه الزامی است. هرچند به‌خاطر محدودبودن ابزارهای اقدام در حوزه مسکن استیجاری، نمی‌توان انتظار سیاست مؤثر کوتاه‌مدتی را در حوزه بازار اجاره مسکن داشت.

کاهش تولید مسکن و تقاضای مسکن در سال ۹۹

توقف الزامی یا خودخواسته فعالیت کارگاه‌های ساختمانی شهرها که از اسفند سال گذشته مطرح و به‌مرور اجرا شد، به‌تدریج به روال معمول نزدیک می‌شود. این روند مانند دو ماه تأخیر در تکمیل واحدهای ساختمانی است و حداقل ۱۰درصد کاهش عرضه در نیمه نخست سال جاری پیش‌بینی می‌شود.

دشواری و محدودیت‌های تردد برون‌شهری و درون‌شهری، ملاحظات سلامت نیروی انسانی و تعطیلی کسب‌وکارهای مرتبط هم در این کاهش عرضه مؤثر هستند.

با تداوم رشد نرخ مسکن در آخرین ماه سال ۹۸ با ۸٫۶درصد رشد نرخ نسبت به بهمن، متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه شهر تهران در اسفند به بیش از ۱۵٫۵میلیون تومان رسید.

این میزان، یکی از بیشترین نوسانات ماهیانه مسکن در سال‌های اخیر به‌شمار می‌آید. در مجموع در سال ۹۸ با بیش از ۶۰درصد افزایش نرخ در تداوم رشد ۷۰درصدی نرخ مسکن سال ۹۷، به شکاف یک‌سره‌ای بین استطاعت خرید مسکن خانوار و تقاضای مصرفی مسکن با قیمت‌های عرضه مسکن دامن زده است.

درصد کاهش قابل‌ملاحظه تعداد معاملات مسکن نسبت به ماه قبل و همین طور ماه مشابه سال قبل نشان‌دهنده عدم‌کشش بازار مصرفی و احتمالا سهم بالای تقاضای بازار سرمایه مسکن در امتداد تحولات ارزی و افزایش نرخ مصالح ساختمانی عمده و چشم‌انداز تحولات اقتصادی سال ۹۹ قابل‌تفسیر است. بر این اساس دورشدن متقاضیان واقعی از بازار مسکن و فاصله بیشتر استطاعت مسکن خانوار به کاهش تقاضای مصرفی منجر خواهد شد.

اما تقاضای سرمایه‌ای، بیشتر تابع چشم‌انداز کلان اقتصادی و وضعیت سایر بازارها خواهد ماند. هرچند اجرایی شدن قوانین در مورد خانه‌های خالی و گران‌قیمت می‌تواند اندکی از این تقاضا بکاهد و وضعیت بازار را تعدیل کند.

اثرپذیری منفی و افزایش بیکاری ناشی از شیوع ویروس کرونا در بخش مسکن و ساختمان هم مانند سایر حوزه‌ها قطعی است. اما شدت آن برحسب گروه‌های فعالیت عمده متفاوت خواهد بود.

به نظر می‌رسد کمترین اثر شغلی منفی در حوزه صنایع و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی خواهد بود که قابل‌اغماض است. در حوزه فروشندگان کالا و مصالح ساختمانی آثار منفی اقتصادی و اشتغال ملموس خواهد بود.

در حوزه مشاغل خدماتی مرتبط با مسکن و ساختمان و همچنین فعالیت خریدوفروش و بنگاه‌های مسکن و مشاورین املاک، آسیب‌پذیری اقتصادی و شغلی قابل‌توجه و نیازمند تدارک تمهیدات مناسب است.

پیشنهادهایی برای حمایت از بازار مسکن در دوره کرونا

راهکارها و پیشنهادهایی که در پایان گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی عنوان شده‌اند، عبارت‌اند از:

• عرضه گزینه‌های حمایتی به مستأجران،

• امکان پرداخت وام استیجاری به مستأجران،

• معافیت یک‌ماهه اجاره‌بهای املاک دولتی و نهادهای عمومی،

• تمدید ۳ماهه مدت قراردادهای جاری املاک دولتی و نهادهای عمومی بدون افزایش اجاره‌بها،

• تسریع ورود وزارت راه و شهرسازی به ساماندهی بازار استیجاری،

•  تمدید عدم‌افزایش عوارض صدور پروانه ساختمانی از دو ماه ابتدای سال به شش ماه نخست سال جاری،

• کاهش نرخ سود و افزایش مدت بازپرداخت وام‌های بانکی برای هر دو سوی عرضه و تقاضای مسکن،

• تنفس ۳ تا ۶ماهه اقساط سازندگان و خریدارن مسکن برحسب میزان آسیب‌پذیری،

• توسعه خدمات مشاوره آنلاین و بسترهای مجازی انتخاب و خرید و اجاره مسکن،

• تکمیل، اصلاح و ارتقای سامانه اطلاع‌رسانی املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی برای کشف نرخ واقعی برای متقاضیان مبتنی بر معاملات واقعی،

• و  بخشودگی حق بیمه کارگاه‌های ساختمانی به میزان دو ماه.

با بررسی بیشتر این پیشنهادهای مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و احتمالا اجرایی شدن آن‌ها از سوی نهادهای مربوطه، می‌توان به کاهش تبعات کاهش تولید مسکن برای هر دو سوی عرضه و تقاضای مسکن، و همین طور آسیب بیشتر به قشر آسیب‌پذیر اجاره‌نشین در بازار اجاره طی دوران کرونا و پساکرونا امیدوار شد.