تحلیل و بررسی حباب قیمت مسکن در شهر تهران

افزایش حباب قیمت مسکن در تهران

همان طور که پایگاه خبری ملک هفت نشان می دهد؛ در حالت کلی زمانی که شرایط رکود یا جهش قیمتی در بازار مسکن حاکم نباشد؛ نسبت قیمت به اجاره بها در طیف 15 تا 25 قرار می گیرد.

با جهش قیمت مسکن، این شاخص به بیش تر از سطح 25 صعود می کند و در شرایط رکودی بازار مسکن، این شاخص در سطحی پایین تر از 15 قرار می گیرد.

به این ترتیب می توان استنباط نمود که با بروز جهش قیمت مسکن و عبور این شاخص از سطح 25، لازم است که سطح اجاره بها نیز افزایش یابد تا سطح متعارف این شاخص احیا شود.

از سوی دیگر، قرار گرفتن این شاخص در سطحی پایین تر از 15، بیانگر آن است که بازار مسکن کشش افزایش قیمت را دارد.

گزارش تحولات مسکن نشان می دهد که در تابستان 1399، نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن که بیانگر حباب قیمت مسکن می باشد با رشد کم نظیری مواجه شده است و به سطح 31.5 رسیده است.

مقایسه حباب قیمت مسکن با رشد اجاره بها

شایان ذکر است که با وجود افزایش اجاره بهای مسکن، شاخص حباب قیمت مسکن یا همان نسبت قیمت به اجاره بها به سطح متعارف خود بازنگشته است؛ به این معنا که جهش قیمت مسکن با اضافه پرش مواجه بوده است.

این امر ناشی از آن است که در طول 2 سال و نیم اخیر، جهش قیمت مسکن استمرار داشته و موجب شده تا ابعاد این حباب به شکل کم نظیری در مقایسه با دوره های گذشته افزایش یابد.

بیشتر بخوانید
خروج متقاضیان سرمایه ای از بازار مسکن

مقایسه شاخص نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در سال 1398 و 1399

لازم به ذکر است که مطابق با آمارهای موجود، نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در سال 1398 در سطح 25 قرار گرفت که نشانه ای از خروج از وضعیت متعارف بود.

این شاخص در که در بهار 1399 در سطح 26 قرار گرفته بود؛ در تابستان سال جاری به سطح 31.5 رسیده است.

این در حالی است که رشد نقطه ای اجاره بهای مسکن نیز تابستان سال جاری نزدیک به 50 درصد بوده است که در نوع خود کم نظیر می باشد.

به این ترتیب، با توجه به رشد اجاره بها به موازات افزایش حباب قیمت مسکن، می توان گفت که اضافه پرش در قیمت مسکن اتفاق افتاده است.

تغییرات قیمت مسکن در صورت تخلیه حباب

بررسی ها در بازار مسکن نشان می دهد که در صورتی که نسبت قیمت به اجاره بها به سطح متعارف آن یعنی 24 تا 25 برسد و اجاره بها ثابت باشد؛ قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی در تهران در سطح 20 میلیون تومان قرار می گیرد.

در سناریویی دیگر، در صورتی که رشد اجاره بها شیبی مشابه با تابستان داشته باشد؛ پس از تخلیه حباب، قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی بیش تر از 20 میلیون تومان خواهد بود.

وضعیت حباب قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

بررسی ها بیانگر آن است که در مناطق گران قیمت شهر تهران نظیر مناطق 1، 2 و 3 اضافه پرش بیش تری نسبت به مناطق مصرفی نظیر مناطق 4 و 5 اتفاق افتاده است.

همچنین حباب قیمت مسکن در مناطق 9 تا 20 ابعاد کم تری داشته است؛ به طوری که شاخص مورد نظر در این مناطق نزدیک به 27.7 بوده است.

از طرفی، با وجود آنکه رشد قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر بیش تر از نیمه شمالی بوده است؛ با توجه به روند گذشته می توان گفت که حباب قیمت مسکن در نیمه شمالی شهر بیش تر از نیمه جنوبی آن می باشد.

به این معنا که در صورت کاهش قیمت در نیمه شمالی طی ماه های آینده، این ریزش بسیار بیش تر از کاهش قیمت در نیمه جنوبی شهر خواهد بود.

جالب است بدانید که حباب قیمت مسکن در منطقه 22 به سطح 35 رسیده است که این رقم نزدیک به حباب قیمت منطقه 1 می باشد.

این امر را می توان ناشی از رشد تقاضای مصرفی و در پی آن رشد قیمت مسکن در این منطقه دانست. در واقع، بخشی از خریداران مسکن در سال های اخیر که محدوده منطقه 5 یا 2 را برای خرید انتخاب می کردند؛ در پی رشد قیمت مسکن در این مناطق به خرید مسکن در منطقه 22 روی آوردند و رشد قیمت مسکن در این منطقه را رقم زدند.