راه اندازی ریت ها (REIT) برای تأمین مالی مسکن قشر کم درآمد
محمد آیینی، کارشناس مسکن و عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران به همراه محمد جلیلی، کارشناس حوزه مالی و محمد اسکندری کارشناس بازار سرمایه طی یک نشست مجازی در خصوص راه اندازی صندوق املاک و مستغلات و ضرورت تأمین مسکن برای قشر کم درآمد به گفتگو پرداختند که در ادامه به مشروح آن پرداخته می شود.
واژه ریت (REIT) که از عبارت شرکت های سرمایه گذاری زمین و مستغلات (Real Estate Investment Trusts) به اختصار گرفته شده است به معنای جمع آوری سرمایه های خرد و هدایت آن ها به سوی بازار مسکن و تلاش جهت تأمین مالی مسکن قشر کم درآمد به واسطه عرضه یونیت های سرمایه ای می باشد که تجربه های موفقی نیز در سطح جهان داشته است.
ضرورت تأمین مسکن برای قشر کم درآمد
بررسی ها نشان می دهد که در دو دهه گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران بالغ بر 80 درصد افزایش یافته است؛ همچنین رشد قیمت مسکن بیش از نرخ تورم عمومی بوده است.
بر اساس آمارهای موجود، طی 30 سال گذشته، به طور متوسط قیمت مسکن 25 درصد رشد داشته است؛ این در حالی است که نرخ تورم عمومی نزدیک به 20 درصد بوده است.
به همین دلیل، شرایط مناسبی برای تهیه مسکن توسط اقشار کم درآمد فراهم نشده است. این قشر که دهک های درآمدی 1 تا 4 جامعه را تشکیل می دهند؛ سال به سال قدرت خرید کم تری را برای تهیه مسکن تجربه کرده اند.
موضوع دیگر، همان طور که پایگاه خبری ملک هفت نیز گزارش می دهد؛ افزایش شدید قیمت مسکن و عدم افزایش متناسب سقف تسهیلات برای مسکن اولی ها بود که موجب آسیب پذیری بیش تر قشر کم درآمد شده و به خروج اجباری این افراد از صف دریافت تسهیلات مسکن اولی منجر شد.
بنابراین این گروه نیازمند حمایت بوده و لازم است که برای تأمین مسکن آنان چاره ای اندیشیده شود.
بیشتر بخوانید
تحلیل و بررسی بازدهی بازارهای موازی دارایی در آذر ماه 1399
دلایل عدم موفقیت سیاست های تأمین مسکن در کشور
در سال های اخیر، برخی طرح های دولتی نظیر مسکن مهرو اقدام ملی مسکن برای تأمین مسکن قشر کم درآمد جامعه به اجرا درآمد.
یکی از مهم ترین اشکالات وارد به این طرح ها، مقدار بالای آورده اولیه متقاضی می باشد. به طوری که بر اساس گزارش پایگاه خبری ملک هفت؛ میزان آورده اولیه برای طرح مسکن ملی 40 میلیون تومان اعلام شده است.
تجربه مسکن مهر نیز نشان داد که افرادی که موفق به تأمین آورده اولیه شدند بلافاصله پس از تحویل واحد مسکونی خود، ناگزیر به فروش آن برای تسویه بدهی های خود شدند.
در حقیقت می توان گفت که در بسیاری از موارد سود حاصل از چنین طرح هایی به واسطه ها و دلالان بازار مسکن رسیده است.
صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات؛ راهی برای حفظ ارزش دارایی
مطابق با تحلیل و بررسی های صورت گرفته در بخش مسکن نشان می دهد که یکی از تازه ترین روش های تأمین مالی تهیه مسکن برای قشر کم درآمد استفاده از ریت ها یا صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات می باشد.
شرکت های صاحب این صندوق ها، قیمت روز واحد مسکونی را به یونیت های سرمایه ای تبدیل می کنند و به بازار سرمایه عرضه می نمایند.
چنین صندوق هایی این امکان را برای افراد فراهم می کنند که با سرمایه گذاری و خرید یونیت ها، ارزش دارایی خود را در مقابل تورم بخش مسکن حفظ نمایند.
مزیت این صندوق ها، آن است که افراد با سرمایه خرد هم می توانند سرمایه گذاری نمایند و در آینده صاحب مسکن شوند.
چگونگی کارکرد صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات
کارکرد ریت ها به این صورت است که پس از خرید یونیت ها در بازار سرمایه توسط متقاضیان، ساختمان ها اجاره داده می شوند و سرمایه گذاران این صندوق می توانند متناسب با تعداد یونیت های خریداری شده از مزایای اجاره بها و افزایش قیمت ملک مورد نظر بهره مند گردند. به عبارت دیگر، سرمایه گذاران در این صندوق ها به میزان یونیت های خریداری شده مالک واحد مسکونی مورد نظر به شمار می روند.
از جمله مزایای این صندوق ها می توان به تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد، هدایت سرمایه های خرد به بخش مسکن، توسعه بازار سرمایه، افزایش عرضه واحدهای مسکونی، به رونق انداختن بازار ساخت و ساز مسکن، افزایش عرضه واحدهای مسکونی اجاره ای و پیشگیری از دخالت بیش تر دولت در بازار مسکن اشاره نمود.
تجربه موفق راه اندازی ریت ها در دنیا
سه کشور انگلستان، کانادا و آمریکا تجربه های موفقی در زمینه راه اندازی و استفاده از ریت ها برای تأمین مالی اقشار کم درآمد داشته اند. به طوری که در کانادا از این صندوق ها برای خرید املاک نیازمند بازسازی در بافت های فرسوده استفاده شده است.
در آمریکا نیز چندین سازنده مسکن با صندوق های املاک و مستغلات همکاری دارند تا به افراد کم برخوردار برای تأمین مالی تهیه مسکن کمک نمایند.
ارسال نظر