عرضه مسکن در وضعیت هشدار

عرضه مسکن در وضعیت هشدار

با ثبت رکورد 16 سال رکود در زمینه عرضه مسکن، زنگ خطر در عرضه واحدهای مسکونی در تهران به صدا درآمد. آمارهای رسمی حکایت از این دارند که در سال گذشته 53 هزار 400 واحد مسکونی شروع به ساخت کردند که این آمار نشان دهنده کمترین میزان عرضه واحد مسکونی از سال 1383 به بعد به حساب می آید. این رکورد بسیار بزرگ در امر عرضه مسکن بعد از 5 سال رکود به ثبت رسیده که خطری برای بازار مسکن محسوب می شود؛ به شکلی که پس از خارج شدن بازار معاملات خرید مسکن از حالت کما، عواقب آن به نمایش درمی آید.

با گذشتن بازار ساخت و ساز مسکن از رکورد 16 ساله رکود مسکن سازی، عرضه جدید واحد مسکونی در تهران در وضعیت هشدار قرار گرفت. ملک هفت به نقل از دنیای اقتصاد می گوید  با پشتوانه آمارهای اعلامی ساخت و ساز واحدهای مسکونی در 16 سال گذشته، نمایشگر این حقیقت است که سال 1399 سردترین بازه زمانی در بازار به لحاظ تعداد واحد مسکونی ساخته شده بوده که در این سال کمترین میزان ساخت و ساز مسکن اتفاق افتاده است. در سال 99 تنها 53 هزار واحد مسکونی در تهران مجوز ساخت اخذ کردند که این میزان ساخت و ساز از سال 1383 که آمارهای ساخت و ساز به ثبت رسیده، رکودی بی سابقه را در زمینه ساخت و ساز مسکن را به ثبت رسانده است. در اصل این میزان از ساخت و ساز کمترین میزان در 16 سال اخیر به شمار می رود. سال 1399 به همین دلیل سال بزرگ ترین رکود در زمینه عرضه واحد مسکونی قلمداد می شود. این رکود وحشتناک در امر ساخت و ساز واحد مسکونی در حالی به ثبت رسید که میانگین ساخت و ساز 16 سال اخیر پایتخت معادل 126 هزار واحد مسکونی بوده است. بررسی آمارهای ساخت و ساز سالانه در شهر تهران موید این حقیقت است که بیشترین آمار ساخت و ساز در یک سال مربوط به سال 1391 است در این سال 253 هزار واحد مسکونی عرضه شده است. این در حالی است که بعد از سال 1399 که یک ابررکود را در زمینه عرضه مسکن ثبت کرد کمترین میزان عرضه در سال 94 با 65 هزار 500 هزار واحد مسکونی به ثبت رسید.

با توضیحات بالا و شرح رویداد ابررکود ساختمانی که در سال گذشته ثبت شده، می تواند دربردارنده تهدیدات بزرگی برای بازار مسکن 1400 و حتی 1401 باشد. از طرفی به خاطر تاخیری که در پروسه صدور پروانه ساخت و ساز مسکن وجود دارد و این فرایند زمان بر یک تا دوساله طول می کشد. این ابررکود ساختمانی به احتمال خیلی زیاد تاثیرش را در یک تا دو سال آینده خواهد گذاشت و ابرکود ساختمانی منجر به ابر تهدید عرضه مسکن جدید در سال 1400 و 1401 خواهد شد. سال 1399 از نظر رکود ساختمانی ششمین سال رکود متوالی در امر عرضه مسکن جدید به دلیل کاهش میزان ساخت و ساز به شمار می رود.  حداقل در بازه زمانی دو سال گذشته، سهم نوسازها از کل دادوستدهای مسکن در تهران در بین دوره های سنی واحدهای ساختمانی مسکونی به شدت کاهش داشته است. یکی از دلایل این رویداد، ایجاد رکود در امر ساخت و ساز واحد مسکونی در 6 سال منتهی به سال جاری و کاهش میزان واحدهای ساختمانی در دست احداث می باشد. کاهش شدید عرضه واحد مسکونی جدید در سال گذشته وضعیت بازار مسکن را در شرایط بحرانی قرار داده است و این شرایط بحرانی تهدید عمیقی را برای بازار مسکن در سال های آینده رقم خواهد زد.

ساخت و ساز 53 هزار واحد مسکونی در سال 1399 این معنی را در بردارد که به طور میانگین در هر ماه از سال قبل 4 هزار 450 واحد مسکونی ساخته شده است. این آمار حتی پایین تر از میزان فروش واحدهای مسکونی نوساز در هر ماه در وضعیت تعادل بازار یعنی میزان دادوستد غیررکودی معاملات مسکن است. در شرایط عادی در هر ماه از سال 10 هزار واحد مسکونی در تهران دادوستد می شود که نیمی از این معاملات مربوط به واحدهای نوساز است. این موضوع موید این است که در هر ماه از سال حداقل 5 هزار واحد مسکونی در بازار مسکن از سوی خریداران مورد تقاضا قرار می گیرد. این همه در حالی است که در سال قبل به طور میانگین  کمتر از این میزان در تهران واحد مسکونی در ساخت و ساز قرار گرفته است.

مسکن

این مسئله نشان دهنده این است که بین عرضه و تقاضا واحدهای مسکونی نوساز در تهران عدم تعادل وجود دارد که همین موضوع باعث ایجاد شکافی عمیق بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و سطح قیمت های واحدهای مسکونی نوساز می شود

در شرایط عادی و برای پاسخگویی به نیاز خریداران واحدهای مسکونی نوساز به طور میانگین ماهانه به حداقل 5 هزار واحد مسکونی نوساز در شهر تهران نیاز است.

از آنجایی به طور معمول میزان صدور پروانه ساخت و تغییرات در این آمار از نظر حجم عرضه مسکنهای نوساز به بازار و سهم آن ها در دادوستدهای املاک در یک تا دوسال دیگر نشان خواهد داد. کاهش شدید میزان واحدهای ساختمانی عرضه شده در سال 99 زنگ هشدار را برای بازار مسکن در سال 1400 و 1401 از نظر کاهش میزان عرضه جدید مسکن به صدا درخواهد آورد

از سال 94 تا سال جاری به طور میانگین 66 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شده که این آمار حاکی از بروز یک رکود در این 6 سال است. بررسی های صورت گرفته با توجه به تغییرات جمعیتی ناشی از ازدواج و طلاق موید این مطلب است که به طور میانگین در هر سال به 85 هزار واحد مسکونی نوساز نیاز است اما در عمل در این 6 سال به طور متوسط 66 هزار واحد در سال ساخته شده است این آمار موید کمبود عرضه جید مسکن در 6 سال منتهی به سال جاری است.

«دنیای‌اقتصاد» در ماه اسفند سال قبل با تکیه بر آمار 11 ماهه بازار ساخت‌وساز مسکن شهر تهران در سال 99، ثبت ابررکود بی نظیر ساختمانی در 16 سال گذشته را پیش‌بینی کرده بود. در گزارشی که «دنیای‌اقتصاد» با درباره این موضوع  و با عنوان «چهار ویرانگر عرضه مسکن» در تاریخ 12 اسفند 99 منتشر کرد ضمن رمز‌گشایی از هویت ۴عامل ویرانگر بازار عرضه مسکن پیش‌بینی شد سردترین سال ساخت‌وساز مسکن، در سال 99 رقم خواهد خورد. در این گزارش بیان شد: آمار رسمی از میزان ساخت مسکن در تهران نشان می‌دهد، روند عرضه مسکن در ۱۱ماه اول 99 به شکلی بوده که بسیار غیر محتمل است که میزان کل آپارتمان‌های جدید در سال ۹۹به «کف عرضه در ۱۶سال گذشته» برسد. پیش‌تر، شدیدترین رکود عرضه واحد ساختمانی، در سال ۹۴با میزان ۶۵هزار و ۵۰۰واحد رقم خورده بود. اما به احتمال زیاد، عرضه مسکن ۹۹پایین‌تر از ۵۵هزار واحد خواهد شد.

در این گزارش به چهار عامل مخرب به عنوان عوامل ویرانگر عرضه جدید مسکن در تهران پرداخته شده است. رکود در بازار دادوستدهای خرید مسکن به عنوان حلقه انتهایی زنجیره ساخت و ساز، رشد قیمت و کاهش عرضه زمین، افزایش بسیار زیاد نرخ مصالح ساختمانی و احتکار واحد مسکونی به دلیل تاثیرات مخرب در بازار زمین مسکن به عنوان چهار عامل ویرانگر عرضه جدید مسکن معرفی شدند.

در وضعیتی که در سال 1399 کمترین میزان عرضه واحد مسکونی حداقل در 16 سال اخیر ثبت شده است سوال بسیار مهم در وضعیت فعلی این است که قفل بازار و ساخت و ساز مسکن به چه شکل گشوده می شود.در حال حاضر سازنده ها در بازار مسکن شرایط ویژه ای را دارا هستند. از یک سمت به دلیل شکاف ایجاد شده بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و سطح قیمت ها با کاهش تقاضا و در امتداد آن کاهش مشتری برای واحدهای خود مواجه شده اند از طرف دیگر به دلیل ریسک صفر ملکی و ترجیح به نگهداری زمین خام در بین زمین داران با کمبود عرضه زمین برای ساخت و سازهای جدید روبرو هستند افزایش قیمت در این بازار نیز تشدید کننده اوضاع سخت سازنده ها در بازار مسکن بوده است. تمام این چالش ها نیاز به شاه کلیدی دارد که با تدبیر خود این قفل ها را در بازار مسکن باز کند.

بازار مسکن

این در شرایطی است که حتی برخی از سازنده ها واحدهای خود را به بازار عرضه نکرده اند و ترجیح دادهاند این واحدها جهت رسیدن به قیمت های بهتر نگه دارند

بررسی صورت گرفته نشان دهنده این است که در شرایط حاضر آن چه می تواند قفل بازار مسکن را در زمینه عرضه واحدهای جدید بگشاید و رکود صورت گرفته در این زمینه را تا حدودی مرتفع سازد وضع و اجرای قانون اخذ مالیات سالانه از واحدهای مسکونی است.

این نوع مالیات با بالابردن ریسک و هزینه نگهداری مسکن، رکود بازار مسکن و ساخت و ساز تا حد بسیار زیادی رفع خواهد کرد. به این شکل که این مالیات ها باعث می شود که املاک جدید به بازار عرضه شود و نرخ مسکن به دلیل بالارفتن عرضه به تعادل نسبی برسد و زمینه برای بازگشت خریداران مسکن مصرفی به بازار مهیا شود.

همه این ها باعث می شود که چالش اساسی سازنده ها برای در اختیار گرفتن پروژه های جدید ساختمانی یعنی فروش نرفتن واحدهای ساختمان به عنوان آخرین مرحله ساخت و ساز  برطرف شود. از طرف دیگر با افزایش هزینه های نگهداری املاک و واحدهای مسکونی میزان ارائه زمین و املاک مستهلک به بازار بیشتر می شود و از این محل نیز هزینه سازنده ها تعدیل شده و آن ها به ساخت و ساز جدید متمایل می گردند

در حال حاضر قسمت زیادی از رشد قیمت مسکن به علت ریسک صفر ملکی در بازار مسکن و ورود سرمایه ها به این طرف است. ولی گرفتن مالیات سالیانه از واحدهای مسکونی با افزایش خطرپذیری و هزینه های ملاکی از دو سود یعنی یکی فروش واحدهای مسکونی آماده و دیگری عرضه زمین با قیمت مناسب، به سازنده ها یاری خواهد کرد.

باید اذعان داشت که در صورت عدم برنامه ریزی و دقت نظر مسئولین و فعالان بخش عرضه مسکندر زمینه اخذ مالیات سالیانه از واحد های مسکونی حتی در صورت میسر شدن زمینه برگشت خریداران به بازار مسکن، به علت کاهش واحد های عرضه شده به بازار مسکن عواقب بسیار شدیدی در زمینه رکود مسکن به بدترین شکل ممکن به بار خواهد آمد

با توجه به شرایط حال حاضر بازار مسکن، قدرت خرید متقاضیان و برگشت خریداران مصرفی به بازار احتمال بسیار کمی وجود دارد ولی به محض آماده شدن زمینه برگشت متقاضیان مصرفی عواقب بد رکود واحد ساختمانی در بازار داد و ستد بازار مسکن مشاهده خواهد شد. اما درصورت اجرای قانون مالیات بر واحد های ساختمانی و برطرف شدن رکود در این زمینه، تهدید بزرگ در بازار مسکن به خوبی مهار و مرتفع می شود.