تحلیل و بررسی نظام تامین مالی مسکن در کشور

نظام تامین مالی مسکن

تأمین مالی مسکن در ایران، عمدتا به پس انداز سالیان گذشته خانوارها و تا حدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد. نظام تأمین مالی بانک محور در بخش مسکن به موازات ورود بانکهای خصوصی به بازار مالی کشور در دولت هفتم و هشتم، اندکی گسترش یافت. تسهیلات بانکهای مذکور به بخش مسکن، عمدتا در قالب عقود جعاله و فروش اقساطی و با بازپرداخت کوتاه مدت و با نرخ های فراتر از بانک های دولتی پرداخت شده است.

چالش های نظام تأمین مالی مسکن

به اعتقاد بسیاری از صاحب نظران، تأمین مالی در هر بخش اقتصادی، مهم ترین رکن سیاست گذاری در آن بخش است؛ بر این اساس در ادامه این فصل به چالش های نظام تأمین مالی مسکن در ایران پرداخته شده است.

صندوق پس انداز مسکن

در برنامه های پس انداز محور، خانوار برای یک دوره زمانی مشخص، سپرده گذاری می کند و پس از طی این دوره، واجد شرایط دریافت وام می شود. دوره سپرده گذاری، علاوه بر تجهیز منابع، قابل اطمینان بودن فرد قرض گیرنده را برای قرض دهنده مشخص می کند و از ریسک اعتباری می کاهد. بررسی ها نیز مؤید آن است که کاستن از ریسک های اعتباری در کشورهایی که در آن ها قوانین مربوط به سلب حق فک رهن، حمایت کافی از قرض دهنده نمی کند، مؤثر است.

این برنامه ها با تفاوت های جزئی در کشورهای مختلفی چون آلمان، اتریش، فرانسه، چک، رومانی و... به اجرا درآمده و بسیاری از خانوارها را صاحب مسکن کرده است.

برنامه های رهنی مسکن از چنان اهمیتی در برنامه های تأمین مسکن برخوردار است که در بسیاری از کشورها ، سیاست های تشویقی دولتی - حتی کمک های حمایتی و یارانه ای - برای آن طراحی شده است.

با این حال، با وجود تجربه نسبتا موفق وام های رهنی، صندوق های پس انداز مسکن در کشور از رشد مورد انتظار برخوردار نبوده اند. بر این اساس، یکی از سیاست هایی که در دولت یازدهم، مورد توجه سیاست گذاران حوزه مسکن قرار گرفت، افزایش قدرت خرید متفاضیان از طریق احیای نظام پس اندازی وام خرید مسکن بوده است. با این وضع، دلواپسی هایی بر این سیاست وارد گردیده است که در ادامه، پاسخ های اجمالی به آنان داده میشود.

ابتدا کلیت یک الگو برای صندوق پس انداز مسکن معرفی میشود.

بیشتر بخوانید
شرایط و قوانین استعلام مالیات نقل و انتقال مسکن

مالیات های بخش مسکن

مالیات، یک نوع هزینه اجتماعی است که آحاد یک جامعه در راستای بهره مندی از امکانات یک کشور پرداخت می نمایند تا توانایی های جایگزینی و توسعه این امکانات فراهم شود.

بسیاری از اقتصاددانان، مالیات را مهم ترین ابزار اقتصادی برای سیاست گذاری دولت محسوب می کنند. این ابزار به ویژه به علت نقش ویژه اش در تأمین منابع لازم برای انجام دادن وظایف حاکمیتی دولت،مورد توجه خاص نظریه پردازان دولتی وغیردولتی است.

تجربه کشورهای دارای سیستم مالیاتی کارآمد، نشان داده است که بالا بودن سهم درآمدهای مالیاتی نسبت به سایر منابع درآمدی دولت، برخی آثار نامطلوب اقتصادی را کنترل و تعدیل مینماید. به همین دلیل در کشورهای پیشرفته، مالیات ها در تأمین مخارج دولت، نقش بسیار بالایی دارند و قیمت عمده ای از مخارج دولت از این طریق تأمین می شود. ضمن اینکه مالیات ها علاوه بر اثرات درآمدی، حاوی اثرات تخصیصی، توزیعی و تثبیتی نیز می باشد.

در ایران، نه تنها سهم مالیات از درآمدهای دولت، کم تر از کشورهای توسعه یافته است، عملکرد مالیات های بخش مسکن نیز متناسب با اندازه این بخش نیست؛ به گونه ای که بررسی آمار مالیاتی کشور نشان می دهد که طی سه دهه گذشته، مالیات های بخش مسکن۱ تا ۵ درصد از درآمدهای مالیاتی را به خود اختصاص داده است (جدول شماره ۱۷ ).

جدول شماره ۱۷ : سهم مالیات های بخش مسکن از کل درآمد مالیاتی کشور

ماخذ: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، محاسبات مؤلف

نگاهی به پیشینه قوانین مالیاتی، حاکی از آن است که قانون مالیات های مستقیم در سال ۱۳۴۵ مصوب و پس از انقلاب اسلامی دستخوش تغییراتی شد.

پس از آن قانون جدید مالیاتهای مستقیم در سال ۱۳۶۶ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید پس از تصویب قانون مالیاتهای مستقیم در سال ۱۳۶۶ ، به علت اشکالاتی که در این قانون وجود داشت، این قانون دچار اصلاحاتی شد.

بر این اساس، اولین اصلاحیه در سال ۱۳۷۱ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. سپس اصلاحات دیگری انجام شد که عمده ترین آنها، اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم در سال ۱۳۸۰ و سپس در سال ۱۳۹۴ بود.

در یک تقسیم بندی کلی می توان مالیات های بخش مسکن را به دو نوع مالیات بر دارایی و مالیات بر وجه درآمدی مسکن تقسیم کرد. بخش مالیات بر دارایی، شامل مواردی چون مالیات خانه های خالی، مالیات اراضی بایر و نیز مالیات بر ارث است.

مالیات های ناظر بر وجه درآمدی نیز شامل مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک، مالیات بز نقل و انتقال قطعی و مالیات ساخت و ساز می شود.

با توجه به اهمیت مالیات در اقتصاد خرد و کلان، در ادامه این فصل، أهم مالیات های بخش مسکن، با لحاظ آخرین اصلاحات صورت گرفته، به اختصار بررسی می شود.

دانلود فایل pdf