در خرید و فروش املاک چه نکاتی را باید توجه کنیم؟

ملک به طور Ú©Ù„ÛŒ در دسته اموال غیرمنقول قرار Ù…ÛŒ‌گیرد Ùˆ از این حیث از قواعد حقوقی خاصی پیروی Ù…ÛŒ‌کند. اما هرکسی Ú©Ù‡ مبادرت به خرید Ùˆ فروش ملکی Ù…ÛŒ‌کند باید با نکات مهم Ùˆ اولیه‌ای در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند. البته به دلیل عدم آشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک، اختلافات زیادی در این خصوص تشکیل Ù…ÛŒ‌شود Ú©Ù‡ منجر به پرونده‌های متعددی نیز در مراجع قضایی Ù…ÛŒ‌شود. وکیل ملکی گروه وکلای دیده بان حقوق امیر Ù…ÛŒ گوید Ú©Ù‡ رعایت نکات طلایی حقوقی خرید Ùˆ فروش املاک Ù…ÛŒ‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری‌ها Ùˆ جرایم سازمان ‌یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند Ú©Ù‡ ما در این مقاله به بررسی Ùˆ توضیح این نکات Ù…ÛŒ پردازیم. 

اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک

مهمترین نکته در خرید هر ملکی، احراز مالکیت فروشنده است. فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد Ú©Ù‡ به فروش Ù…ÛŒ‌رساند یا از سوی فروشنده ملک، دارای وکالت‌نامه رسمی باشد. در صورتی Ú©Ù‡ ملک متعلق به چند نفر باشد Ùˆ اصطلاحا مال مورد معامله بین چند نفر مشاع باشد، در این صورت یا باید همه مالکین در هنگام فروش حاضر بوده Ùˆ رضایت خود را اعلام کنند Ùˆ یا یک نفر از سوی بقیه مالکان، وکالت در فروش داشته باشد Ú©Ù‡ در این صورت وکالت‌نامه باید به صورت رسمی Ùˆ در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد Ùˆ به صراحت به وکیل اجازه فروش ملک را داده باشد. همچنین علاوه بر تصریح به وکالت در فروش، وکیل باید وکالت در دریافت ثمن یعنی همان قیمت ملک را نیز داشته باشد. 

سند‌دار بودن ملک

در اولین نکته باید مشخص شود Ú©Ù‡ ملکی Ú©Ù‡ قرار است خریداری شود، آیا دارای سند رسمی Ù…ÛŒ باشد یا فاقد سند رسمی است؟ در خصوص خرید Ùˆ فروش بسیاری از املاکی Ú©Ù‡ در شهرهای Ú©ÙˆÚ†Ú© یا حاشیه شهرهای بزرگ یا شهرهای شمالی وجود دارد، نکته مهم این است Ú©Ù‡ با وجود یک سند مادر برای یک زمین بزرگ اما در تبدیل این زمین به قطعات کوچکتر، این قطعات به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی معامله شده Ùˆ خبری از سند رسمی در میان نیست. 

باید توجه داشت Ú©Ù‡ اگر ملکی به صورت وکالتی فروخته Ù…ÛŒ‌شود، قبلا به شخص دیگری فروخته نشده باشد؛ زیرا ممکن است فروشنده قبلا Ø·ÛŒ قرارداد رسمی ملک را به شخص دیگری فروخته باشد. یکی از شگردهای کلاهبرداران فروش املاک به صورت وکالتی به چند نفر به صورت همزمان است. 

بر اساس ماده Û²Û² قانون ثبت، «Ø¯ÙˆÙ„ت فقط کسی را Ú©Ù‡ ملک به اسم او ثبت شده Ùˆ یا کسی را Ú©Ù‡ ملک به او منتقل گردیده Ùˆ این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … را مالک خواهد شناخت .» بنابراین هرگونه نقل Ùˆ انتقال ملک بدون سند، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته Ùˆ از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست. همچنین، اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل Ùˆ اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت Ùˆ هزینه زیاد میسر است.

آزاد بودن ملک

یکی دیگر از نکات طلایی حقوقی خرید Ùˆ فروش املاک این Ù…ÛŒ باشد Ú©Ù‡ باید دقت کنید ملکی Ú©Ù‡ به فروش Ù…ÛŒ‌رسد به هیچ عنوان نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد Ùˆ اصطلاحا ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید Ù…ÛŒ‌شود، بنابراین در هنگام خرید ملک حتما باید به آزاد بودن سند توجه کرد.

مبایعه نامه عادی یا رسمی

قرارداد فروش ملک ممکن است به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. قرارداد رسمی،‌ قراردادی است Ú©Ù‡ Ø·ÛŒ سند رسمی Ùˆ با حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم Ù…ÛŒ‌شود اما اسناد عادی ممکن است در دفاتر مشاورین املاک یا به صورت شخصی بین طرفین تنظیم شود مانند تنظیم قرارداد اجاره ملک مسکونی Ú©Ù‡ اغلب در دفاتر املاک تنظیم Ùˆ ثبت Ù…ÛŒ شود.

باید توجه داشت Ú©Ù‡ قرارداد فروش یا مبایعه‌نامه‌ای Ú©Ù‡ در دفاتر املاک تنظیم Ù…ÛŒ‌شود، تنها یک سند عادی بوده Ùˆ از نظر قانونی ارزش بیشتری از سندی Ú©Ù‡ در یک برگه معمولی بین طرفین نوشته Ùˆ امضا Ù…ÛŒ‌شود، ندارد. البته از منظر قانونی اسناد عادی دارای ارزش Ùˆ اعتبار است ولی از نظر ارزش اثباتی، هرگز جایگاه سند رسمی را نخواهند داشت. در قراردادهای عادی، به صورت عمده تاریخ مشخصی برای حضور Ùˆ نقل Ùˆ انتقال رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی تعیین Ù…ÛŒ‌شود Ú©Ù‡ تخطی از آن از سوی طرفین جایز نیست.

نکاتی در خصوص مبایعه نامه

اگر مبایعه‌ نامه به صورت عادی Ùˆ در دفتر مشاور املاک تنظیم ‌شود، باید بررسی شود Ú©Ù‡ آیا مشاور املاک دارای مجوزهای قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا خیر؟ همچنین مشاور املاک باید در هنگام معامله، اسناد مالکیت Ùˆ هویت طرفین را بررسی Ùˆ سپس اقدام به نگارش قرارداد کند.

در قرارداد فروش ملک، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه وعیان، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان Ùˆ سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر شود.

همچنین، قیمت ملک نیز باید به طور دقیق مشخص Ùˆ شرایط پرداخت آن نیز از سوی طرفین تعیین شود. یکی از نکات مهم در خصوص خرید املاک این است Ú©Ù‡ در قرارداد مشخص شود Ú©Ù‡ Ú©Ù„ ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا هر متر مربع جداگانه قیمت‌گذاری شده است.

اگر اسناد تجاری مانند Ú†Ú© سفته Ùˆ سایر اوراق بهادار نزد مشاور املاک به امانت گذاشته Ù…ÛŒ‌شود، حتما باید در قرارداد قید شود Ú©Ù‡ این اسناد تحت Ú†Ù‡ شرایطی Ùˆ در Ú†Ù‡ زمانی Ùˆ به Ú†Ù‡ اشخاصی قابل تسلیم است.

همچنین باید مشخص شود Ú©Ù‡ قرارداد در Ú†Ù‡ مدتی Ùˆ با Ú†Ù‡ شرایطی از سوی طرفین قابل فسخ است. طرفین Ù…ÛŒ‌توانند توافق کنند Ú©Ù‡ هیچ کدام از طرفین حق فسخ معامله را نداشته باشند. همچنین باید مبلغ مشخصی برای جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات مشخص شود.

در پایان قرارداد نیز باید دقیقا تعیین شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم شده و سپس قرارداد به امضای طرفین خریدار و فروشنده برسد. بهتر است که دو شاهد نیز قرارداد را گواهی و امضا کنند. مشاور املاک مجاز نیز باید صحت امضای طرفین را گواهی و در نهایت قرارداد را مهر و امضا کند.

گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله نکات طلایی حقوقی خرید و فروش املاک را بررسی کرد و به توضیح کامل آن پرداخت و در پایان به همه افراد توصیه می کند که برای طی کردن مراحل خرید و فروش املاک حتما از مشاوره و حضور یک وکیل متخصص در امور ملکی که به او وکیل ملکی می گویند بهره ببرید. همچنین می توانید برای مشاوره با گروه وکلای دیده بان حقوق امیر با شماره 0۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ تماس بگیرید و پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57 مراجعه فرمایید.