جمعه 14 آذر 1399
Flowers
یکشنبه 11 اسفند 1398

چگونه جلوی نوسانات قیمت ملک را می‌توان گرفت؟

چگونه جلوی نوسانات قیمت ملک را می‌توان گرفت؟

درصورتی‌که نرخ مالیات بر عایدی املاک به مقداری باشد که خرید و فروش به قصد کسب و تجارت هزینه بالایی داشته باشد، درخواست سرمایه‌ای غیرمولد تنزل می‌یابد و موجب خروج تجارت از بازار خواهد شد.

به گزارش ملک هفت به نقل از فارس،  میان حباب دارایی‌ها و فعالیت‌های سفته بازانه، تقارب وجود داشته و فعالیت‌های سوداگرانه نقش اصلی را در تعیین قیمت املاک و نوسانات آن ایفا می‌کند. در واقع سوداگران به علت آنکه واحدهای مسکونی بیشتری در دست دارند، نبض قیمتی را در دست می‌گیرند و با ایجاد سوز در بازار، قیمت ملک را تغییر می‌دهند.

تنزل نوسانات قیمتی با ابزار مالیات بر عایدی سرمایه

در همین خصوص در رابطه با پیامدهای نوسانات و نحوه کنترل بازار در کتاب «مالیات بر عایدی املاک؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» که اخیرا توسط شبکه تحلیل گران اقتصاد مقاومتی عرضه شده، آمده است: نوسانات شدید قیمت‌هاست که امکانتصمیم‌گیری و برنامه­ریزی را از فعالان اقتصادی گرفته است و بعضاً زیان های جبران ناپذیری را به تولیدکنندگان وارد کرده است. مطالعات نشان می‌دهد نوسانات و شوک‌های ادواری بخش املاک عموماً  متاثر ازشوک‌های درخواست و سوداگری در این بازار قرار دارد و پر اهمیت ترین ابزار دولت برای مدیریت و کنترل آن، استفاده از نظام مالیاتی کارا در این بخش است.

طبق بررسی انجام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور، نوسانات و پراکندگی قیمت املاک مسکونی در کشورهایی که مالیات بر عایدی سرمایه دارند، نسبت به کشورهایی که بدون  این نظام مالیاتی هستند، کمتر است؛ این موضوع به ثبات بلندمدت بازار املاک و مستغلات در این کشورها منجر شده است.

در نظریه سبد دارایی‌ها و نظریه بورس‌بازی نیز تأکید بر آن است که درخواست بورس‌بازی ملک عامل اصلی وقوع شوک‌های بخش ملک بوده و موجب نوسان قیمت ملک می‌شود و به همین علت یکی از ابزارهای قوی کنترل و هدایت بورس‌بازی ملک برای به حداقل رساندن زیان‌های وارده بر بخش اراضی و ملک، استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه در این بخش میباشد.

رشد حباب قیمت ملک در نبود مالیات بر عایدی سرمایه

در مطالعه‌ای رحمانی و فلاحی (1393) به بررسی اثرات مالیات‌های بخش ملک بر نوسانات قیمتی پرداخته‌اند؛ یافته‌های تجربی بیانگر آن است که هر سه مالیات بخش ملک اعم از مالیات بر خانه‌های مالیات بر عایدی سرمایه، و مالیات بر املاک گران‌قیمت، باعث کاهش نوسانات قیمتی ملک می‌گردد.

همچنین طبق گزارش دفتر برنامه­ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در سال 1394 پیرامون اظهار نقش ابزارهای مالیاتی در ساماندهی بازار ملک، یافته­های تجربی از بررسی داده­های 33 کشور برای دوره زمانی 1980 تا 2012 نشان می­دهد که انواع مالیات­های بخش ملک به تفکیک مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر املاک موجب کاهش نوسانات قیمتی در بازار ملک می­گردد.

قلی زاده اقتصاددان نیز در مطالعه‌ای با رویکرد اجرا یا عدم اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک، اثر این پایه مالیاتی برتنزل نوسانات این بخش را در کشورها ارزیابی کرده است. اثر این مالیات از دو دیدگاه مورد توجه است؛ اولین اثر مالیات بر تثبیت و یا تشدید نوسان بازار املاک و دوم اثر مالیات بر افزایش و یا کاهش سرمایه‌گذاری ملک. بر این اساس کشورها به دو گروه پالایش می‌شوند؛ گروه نخست شامل کشورهای ایرلند، نروژ، اسپانیا، دانمارک ،فنلاند و آمریکا، سوئد، استرالیا، ژاپن،سوئیس،انگلستان، کانادا و فرانسه که در آن‌ها مالیات بر عایدی املاک وجود دارد. در گروه دوم کشورهایی مانند ایران و مصر قرار دارند که بدون نظام مالیات بر عایدی املاک میباشند.

بر اساس نتایج این پژوهش، در کشورهایی که رشد قیمت واقعی ملک بالاست، سوداگری و سرمایه‌گذاری غیرمولد نیز از افزایش قابل ملاحظه‌ای برخوردار است. این داده‌ها دلالت بر آن دارند که پایین بودن نرخ مالیات بر عایدی املاک با رشد قابل‌توجه قیمت واقعی ملک مرتبط است؛ لذا عدم برقراری این مالیات موجب می‌شود نسبت قیمت به اجاره بالاتر از متوسط بوده و به‌تبع آن حباب قیمت شکل گیرد.

تنزل قیمت ملک با خروج سوداگران از بازار

کتاب «مالیات بر عایدی املاک؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» در ادامه به بررسی نقش مالیات بر عایدی سرمایه در تنزل قیمت ملک پرداخته است که در آن آمده، تیمور رحمانی (1394) اقتصاددان کشور، با استفاده از یک مدل تعادل عمومی پویا، اثرات مختلف مالیات­های بخش املاک بر روی بازار ملک و تغییرهای اصلی اقتصاد کلان ایران را بررسی و شبیه­سازی کرده است. نتایج بیانگرآن است که وضع مالیات یک درصدی بر عایدی حقیقی املاک مسکونی، به کاهش موقتی 0.6 درصدی نرخ تورم حقیقی ملک و حجم مبادلات ملک از مقدارها با ثباتشان منجر می­گردد.

در واقع اعمال مالیات بر عایدی املاک مسکونی از طریق کاهش بازدهی این بخش، باعث کاهش درخواست سوداگرانه می‌گردد و از طرف دیگر، با توجه به عدم تأثیرپذیری ارائه املاک نوساز از این مالیات (معافیت سازندگان)، در مجموع به کاهش سطح قیمت ملک می‌انجامد.

وایتهد (2017) استاد دانشگاه کلورادو نیز اظهار می‌کند که مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک علاوه بر جمع‌آوری درآمد، قیمت خانه‌ها، سایر دارایی‌ها ومزارع  را که مورد توجه سوداگران بوده، کاهش می‌دهد. این موضوع برای صاحبان املاک ناخوشایند به نظر می‌رسد؛ درحالی‌که در واقعیت به زیان آن‌ها نیست. زیرا اگر کسی بخواهد ملکش را بفروشد و ملک دیگری را در یک بازار سالم و شبیه بخرد، به علتی وجود مالیات بر عایدی سرمایه برای هر دو ملک، زیان و یا منفعت معنا ندارد. در واقع مالیات شرایط را یکسان مینماید و کسی جز سوداگران زیان نمیبیند.

در ادامه کتاب گفته شده، درصورتی‌که نرخ مالیات بر عایدی املاک به مقداری باشد که خرید و فروش به قصد سوداگری هزینه بالایی داشته باشد، درخواست سرمایه‌ای غیرمولد تنزل می‌یابد و موجب خروج سوداگران از بازار خواهد شد. در این شرایط، درخواست های  کل مسکن کاهش یافته و این اثر موجب کم شدن قیمت آن می‌شود. تنزل قیمت زمینه ورود درخواست مصرفی و توانمندسازی آن‌ها برای خرید ملک متناسب با نیاز را فراهم می‌نماید.

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.