مقایسه قیمت مسکن: سود بیشتر در ساخت واحدهای کوچک
آخرین آمارهای رسمی از وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران مربوط به بازه زمانی اسفند سال ۹۸ هستند. این آمارها نشان می‌دهند که بیشترین میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این ماه، در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن، به واحدهای مسکونی با متراژ تا ۸۰ مترمربع یا همان واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ مربوط می‌شوند.
میانگین رشد قیمت واحدهای مسکونی در همین بازه زمانی، در مقایسه با سال قبل از آن، معادل ۴۰درصد بوده است. در همین زمان، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن با مساحت تا ۸۰ مترمربع حدود ۴۷درصد افزایش یافته است. این امر نشان می‌دهد سازنده‌های این گروه از واحدهای مسکونی، سود بیشتری درمقایسه با سازنده‌ها در کل بازار مسکن و همچنین سازنده‌های مسکن با متراژ بیش از ۸۰ مترمربع به دست آورده‌اند.
از سوی دیگر بیشترین میزان تقاضای مسکن در همین بازه زمانی در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران هم مربوط به همین بازه متراژی بوده است؛ یعنی حدود ۵۰درصد از کل واحدهای مسکونی معامله‌شده در بازار مسکن شهر تهران طی ماه اسفند، به آپارتمان‌هایی با مساحت تا ۸۰ مترمربع تعلق داشته است.
البته این روال تنها مربوط به اسفند سال گذشته نبوده است. طی سایر ماه‌های سال هم واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ عمدتا بنا بر دو دلیل نه‌تنها بیشترین میزان تقاضا برای خرید از سوی متقاضیان مسکن را داشته‌اند، بلکه تغییرات قیمتی آن‌ها به‌مراتب بیشتر از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر بوده است و در نهایت سود بیشتری هم عاید سازنده‌ها یا همان سمت عرضه مسکن شده است. ساخت این واحدها در مجموع هم به‌نفع سمت تقاضای مسکن و هم سمت عرضه مسکن است.
اگر مسیر ساخت‌وسازهای سال ۹۹ برمبنای منافع مشترک سمت عرضه و تقاضای مسکن تعریف شود، و ساخت واحدهای کوچک در اولویت قرار بگیرد، نه‌تنها عمق رکود بازار مسکن در سال جدید کاهش می‌یابد، یا دست‌کم رکود سنگین‌تر نخواهد شد، بلکه سازنده‌ها هم به سود بیشتری دست خواهند یافت.
چرا متقاضیان به‌دنبال واحدهای کوچک هستند؟
از آنجا که واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در مقایسه با واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر، فاصله کمتری با قدرت خرید متقاضیان واحدهای مسکونی دارند، این واحدها با استقبال بیشتری از سوی هر دو نوع متقاضیان مسکن، یعنی متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی روبه‌رو می‌شوند.
سرمایه‌گذاران و متقاضیان غیرمصرفی به‌دلیل سهولت بیشتر در فروش این واحدها، ترجیح می‌دهند حتی اگر سرمایه کافی دارند هم به‌جای خرید یک واحد بزرگ‌متراژ، دو یا چند واحد کوچک‌متراژ بخرند، زیرا این واحدها نه‌تنها زودتر در بازار اجاره از سوی مستأجران اجاره خواهند شد و روند اجاره آن‌ها به سهولت و سرعت بیشتری انجام می‌شود، بلکه در زمان فروش هم مالک با سرعت و سهولت بیشتری موفق به فروش این واحدها می‌شود.
در مورد تقاضای مصرفی هم به‌دلیل نزدیک‌تر بودن این واحدها به قدرت خرید متقاضیان، استقبال بیشتری برای خرید آن‌ها وجود دارد. از این رو ساخت واحدهای کوچک مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع و کمتر از آن را می‌توان به‌عنوان نقشه راهی برای ساخت‌وسازهای سال ۹۹ به سازنده‌ها توصیه کرد.
تاکنون بیشتر تأکید‌های مطرح شده درباره ضرورت ورود سازنده‌ها به حوزه ساخت واحدهای کوچک مربوط به بیشتربودن تعداد متقاضیان این واحدها بود. در واقع تا پیش از این گفته می‌شد بهتر است سازنده‌ها توان خود را صرف ساخت واحدهای کوچک کنند، چون بخش عمده تقاضای خرید مسکن مربوط به این واحدهاست، اما اکنون این توصیه از زاویه دیگری هم قابل‌بررسی است.
اطلاعات آماری و رسمی نشان می‌دهند ساخت و عرضه این واحدها به بازار مسکن نه‌تنها به‌نفع سمت تقاضای مسکن است، بلکه به‌نفع سمت عرضه مسکن هم است. فروش سریع‌تر و راحت‌تر این واحدها از یک‌سو و سرعت بالاتر رشد قیمت این واحدها در مقایسه با واحدهای مسکونی با متراژ بیشتر از سوی دیگر، موجب شده ساخت واحدهای کوچک برای تأمین منافع دو طرف عرضه و تقاضای مسکن به‌عنوان نقشه راهی برای ساخت‌وسازهای سال ۹۹ به سازنده‌ها پیشنهاد شود.
رکود بازار مسکن و مقایسه واحدهای خریداری‌شده در تهران
طبق آخرین آمارهای رسمی درباره جزئیات معاملات مسکن شهر تهران در مقطع زمانی اسفند سال ۹۸، سهم معاملات واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع از کل معاملات مسکن حدود ۵۰درصد است؛ یعنی کانون تقاضای مسکن در این بخش از بازار قرار گرفته است. در واقع بازار معاملات واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ را می‌توان به‌عنوان کانون تقاضای مسکن دانست.
قیمت این گروه از واحدهای مسکونی در اسفند ۹۸ در مقایسه با اسفند سال ۹۷ با رشد ۴۷درصدی همراه شد. این در حالی است که در همین فاصله زمانی میانگین قیمت مسکن در کل بازه‌های متراژی حدود ۴۰درصد افزایش یافت. این یعنی رشد قیمت مسکن در این بخش از بازار، بیشتر از سایر بازه‌های متراژی است. این موضوع در ماه‌های قبل هم در بازار مسکن وجود داشته و قابل‌رصد است.
از سوی دیگر روند رشد قیمت مسکن در این بازه متراژی، بیشتر از سایر متراژ‌ها بوده است. میانگین قیمت مسکن در این بازه متراژی طی اسفند سال گذشته در مقایسه با اسفند ۹۷ حدود ۴۷درصد رشد کرده، اما میانگین قیمت مسکن با مساحت ۸۰ تا ۱۰۰ متر حدود ۴۵درصد، و مساحت ۱۲۰ تا ۲۰۰ متر، حدود ۴۰درصد و بالای ۲۰۰ متر، فقط ۳۲درصد افزایش داشته است.
با این حال رفتار سمت عرضه مسکن همیشه روند معکوس داشته است. طی سال‌های اخیر، بیشتر تقاضای مسکن به‌ویژه تقاضای مصرفی در سمت بازار فروش واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ متمرکز بوده، اما سمت عرضه مسکن در همه این سال‌ها بیشترین توان و تمرکز خود را به ساخت واحدهای بزرگ اختصاص داده است. همین موضوع منجر به جاماندگی عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ از نظر تیراژ عرضه این واحدها در مقایسه با واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ شده است.
در واقع رفتار سازنده‌ها درست برخلاف آن چیزی بوده که بیشترین تعداد متقاضیان خرید مسکن خواهان آن بوده‌اند. این موضوع دلیل بیشترین افت در سهم معاملات مسکن واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ واقع در بازه مساحتی تا ۸۰ مترمربع نسبت به‌میزان افت تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر است.
ساخت واحدهای کوچک در تهران به‌نفع سازنده‌هاست
طی اسفند ۹۸ حجم معاملات واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع نسبت به اسفند ۹۷ با افت حدود ۳۰درصدی همراه بود، اما این میزان در سایر بازه‌های متراژی کمتر بوده است. دلیل آن، عرضه کمتر این گروه از واحدهای مسکونی در مقایسه با واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ است.
نه‌تنها در سال‌های اخیر حجم کل ساخت‌وسازها کاهش یافته، بلکه میزان عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ هم در حالت حداقلی قرار داشته است. از سوی دیگر در برخی از موارد سازنده‌ها با مشاهده وجود ظرفیت و کشش برای کسب سود بیشتر از بازار عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در ماه‌های بعد، از عرضه این واحدها به بازار خودداری کردند تا در زمان دیگری با سطح قیمت بالاتر به فروش برسانند.
بر اساس آخرین آمارها از میانگین مساحت واحدهای مسکونی که در سال ۹۸ در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند، میانگین مساحت این واحدها ۱۶۵ مترمربع بوده، اما این میزان حتی از ۲برابر حداکثر متراژ واحدهای مسکونی پرتقاضای بازار مسکن هم بیشتر است.
در واقع واحدهای مسکونی که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند، دست‌کم ۲برابر حداکثر متراژ در استطاعت عمده‌ترین گروه متقاضی بازار مسکن، یعنی متقاضیان خرید واحدهای مسکونی با حداکثر مساحت ۸۰ مترمربع مساحت داشتند. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون شکاف عمیقی بین مساحت واحدهای در استطاعت خرید در بازار مسکن، و واحدهای مسکونی که ساخته می‌شوند وجود دارد که آمارهای رسمی هم آن را تأیید می‌کنند.
این در حالی است که با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن برای آنکه رکود معاملاتی و ساخت‌وساز در بازار مسکن عمیق‌تر نشده و به‌مرور از عمق آن کاسته شود، سازنده‌ها باید این شکاف را ترمیم کنند. به این صورت که سازنده‌ها به‌جای ساخت واحدهای بزرگ تا حد امکان توان و تمرکز خود را صرف ساخت واحدهای کوچک کنند.
ساخت واحدهای کوچک یعنی سود بیشتر برای سازنده‌ها و خریداران
این پل مشترک که تأمین‌کننده منافع سازنده‌ها و خریداران مسکن به‌صورت دوجانبه است، باید از سوی سازنده‌ها ایجاد شود. اگر سازنده‌ها رفتار خود را از بزرگ‌سازی به‌سوی کوچک‌سازی مسکن تغییر دهند، می‌توان به افزایش عرضه مسکن به بازار مسکن منطبق با جنس تقاضای اکثر متقاضیان بازار امیدوار شد و همین طور نفع بیشتری از فرایند ساخت‌وساز ناشی از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی به‌سوی عرضه برسد.
نکته قابل‌توجه اینکه هزینه‌های تمام‌شده مربوط به ساخت واحدهای کوچک و بزرگ، جز در برخی موارد استثنا یکسان است. این در حالی است که در زمان فروش، سود بیشتری از محل تغییرات قیمت کوچک‌متراژ‌ها نسبت به واحدهای بزرگ‌متراژ نصیب سازنده‌ها می‌شود.
بر اساس آخرین آمارهای رسمی هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع زیر ۱۲میلیون تومان است. این میزان در بازه متراژی ۶۰ تا ۸۰ مترمربع به‌طور متوسط برابر با ۱۴میلیون و ۲۰۰هزار تومان، آپارتمان‌های ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربع کمتر از ۱۷میلیون تومان، واحدهای ۱۲۰ تا ۱۵۰ مترمربع حدود ۲۰میلیون تومان، واحدهای ۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربع حدود ۲۸میلیون تومان و بیش از ۲۰۰ مترمربع هم به‌طور متوسط ۳۴میلیون تومان و بالاتر به‌ازای هر مترمربع است.
علت اختلاف قیمت واحدهای کوچک و بزرگ در تهران
علت این اختلاف قیمت در بازه قیمتی واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و بزرگ‌متراژ، به اختلاف جغرافیای ساخت این واحدها و هزینه‌های تمام‌شده، به‌ویژه اختلاف قیمت زمین است. از آنجا که عمده واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در مناطق ارزان‌تر ساخته می‌شوند، میانگین قیمت این واحدها از واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ که عموما در مناطق گران‌تر و لوکس شهر تهران احداث می‌شوند، کمتر است.
در ضمن هزینه تأمین مصالح و تجهیزات ساخت واحدهای مسکونی بزرگ و لوکس عمدتا بیشتر از واحدهای مسکونی کوچک است که در مناطق معمولی پایتخت ساخته می‌شوند.
با این حال حتی اگر در یک منطقه مشابه میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ کمتر از میانگین قیمت فروش واحدهای بزرگ‌متراژ باشد، سرعت و سهولت بیشتر فروش واحدهای کوچک‌متراژ بیشتر است، بنابراین بازهم نفع سازنده در ساخت و عرضه این واحدها نسبت به واحدهایی با مساحت بالا، بیشتر است.
بر اساس آخرین آمارها، قیمت واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع ۲۳درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران است، از سوی دیگر میانگین قیمت واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع هم ۱۷درصد پایین‌تر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران است.
این موضوع یکی از اصلی‌ترین دلایلی است که منجر به حضور پررنگ تقاضا در این بخش از بازار مسکن شده است. حتی در این بخش قدرت وام خرید مسکن هم نسبت به سایر بازه‌های متراژی بیشتر است.
دو مانع در مسیر ساخت واحدهای کوچک در تهران
سازنده‌ها برای تمرکز در بازار ساخت واحدهای کوچک با دو مانع عمده مواجه هستند. مانع اول موضوع تأمین پارکینگ برای ساخت تعداد بیشتر واحد در متراژ‌های کمتر در یک قطعه زمین به‌جای تعداد کمتر واحد در همان زمین با متراژ بزرگتر است.
از آنجا که تأمین پارکینگ از الزامات ساخت‌وسازهاست، شهرداری باید به‌عنوان بزرگ‌ترین مالک زمین‌های شهری اقدام به ساخت و تأمین پارکینگ‌های محله‌ای کند تا برای آن دسته از پروژه‌هایی که امکان تأمین پارکینگ برای همه واحدها را ندارند، مشکل در فروش به وجود نیاید.
مانع دوم هزینه سنگین انشعابات است. اگر قرار باشد در یک قطعه زمین به‌جای ساخت مثلا ۱۰ واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی، ۲۰ واحد ۵۰ مترمربعی احداث شود، سازنده باید به‌جای پرداخت هزینه انشعابات برای ۱۰ واحد، هزینه انشعابات برای ۲۰ واحد را بپردازد.
بنابراین اگر سیاست‌گذاران حوزه مسکن قصد کمک به خروج بازار مسکن از حالت رکود را دارند، و می‌خواهند رونق ساخت‌وساز و افزایش عرضه مطابق با الگوی غالب تقاضا را ترویج دهند، باید یارانه‌ها و معافیت‌هایی برای هزینه‌های انشعابات هم در نظر بگیرند.
ارسال نظر