محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه متقاضیان زیادی در بازار مسکن هستند و خطر ابتلا به ویروس کرونا آن‌ها را تهدید می‌کند، گفت: «از ستاد ملی مبارزه با کرونا خواستیم با بررسی وضعیت بازار اجاره و شرایط بازار مسکن، پروتکل های بهداشتی کرونا برای این بازار را تدوین کند».
وضعیت بازار اجاره و مستأجران
فصل جابه‌جایی مستأجرها به‌زودی از راه می‌رسد. به همین خاطر مراجعه به بنگاه‌های مشاور املاک در حال افزایش است. در این بازار بسیاری از مستأجرها ناخواسته مجبور به رفت‌وآمد در سطح شهر هستند.
بعضی مشاوران املاک در نقاط مختلف شهر به این نکته اذعان کردند که امسال مستأجرها تمایلی به جابه‌جایی ندارند. آن‌ها ترجیح می‌دهند قرارداد اجاره را تمدید کنند. علت این تمایل هم کرونا و تهدید سلامتی آن‌ها به‌خاطر رفت‌وآمدهاست.
معاون وزیر راه و شهرسازی هم به این موضوع اشاره کرد و گفت: «به‌دنبال راهکارهایی هستیم تا تمدید قرارداد اجاره برای مالکان هم در اولویت قرار گیرد».
محمودزاده در پاسخ به این پرسش که «اگر صاحب خانه تمایلی به تمدید قرارداد اجاره نداشته باشد، آیا پروتکل‌های ستاد مبارزه با کرونا برای او الزام‌آور خواهد بود؟» گفت: «وقتی شرایط خاصی پیش می‌آید، شاید قوانینی به‌صورت موقت به اجرا گذاشته شوند».
او با اشاره به دستورالعمل‌های مختلف ستاد مبارزه با کرونا در 2 ماه گذشته افزود: «این ستاد برای بسیاری از مشاغل و بازارها دستورالعمل‌هایی تصویب کرد که لازم‌الاجرا شد. مانند تعطیلی بسیاری از مشاغل با‌وجود عدم‌تمایل صاحبان این مشاغل. اما برای کنترل همه‌گیری کرونا چاره‌ای جز اجرای پروتکل های بهداشتی کرونا نیست و همه ملزم به تمکین از آن هستند».
محمودزاده خاطرنشان کرد: «بازار مسکن هم از شرایط خاصی که در آن قرار داریم مستثنی نیست. ما با همکاری ستاد مبارزه با کرونا به‌دنبال راهکارهایی هستیم تا رفت‌وآمد مردم به بنگاه‌ها کاهش پیدا کند. البته در این راهکارها همه جوانب را در نظر می‌گیریم. اما مسلم است که اگر ستاد مبارزه با کرونا دستورالعملی دراین‌باره تصویب کند، لازم‌الاجرا خواهد بود و متقاضیان مسکن، مالکان، صاحب‌خانه‌ها، مشاوران املاک و همه فعالان بازار مسکن ملزم به رعایت پروتکل های بهداشتی کرونا هستند».
جزئیات دستورالعمل ستاد مبارزه با کرونا
معاون وزیر راه و شهرسازی درباره دستورالعمل‌هایی که ستاد مبارزه با کرونا به‌زودی برای وضعیت بازار اجاره و مسکن تصویب می‌کند، گفت: «وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن، مواردی را به ستاد پیشنهاد داده که برای حفظ سلامتی فعالان بازار مسکن و متقاضیان در این بازار است. البته هدف ما قطعا حمایت از مستأجرانی است که قرارداد اجاره آن‌ها به پایان رسیده و ناچار هستند برای اجاره واحد مسکونی، در سطح شهر رفت‌وآمد کنند».
محمودزاده دراین‌باره ادامه داد: «هنوز مشخص نیست ستاد مبارزه با کرونا چه تصمیمی برای بازار مسکن و وضعیت بازار اجاره اتخاذ می‌کند. این ستاد باید درباره ادامه فعالیت‌ها در این بازار تصمیم‌گیری کند و ما آن را اجرا کنیم. دستورالعمل‌های ستاد مبارزه با کرونا تأیید خواهد کرد که فعالیت در بازار مسکن پرخطر محسوب می‌شود یا خیر. به هر حال ممکن است برای هرکدام از فعالان این بازار محدودیت‌هایی تعیین شود که چاره‌ای جز اجرای آن نداریم».
به‌گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، تمدید قراردادهای اجاره مسکن جزو پیشنهادهای وزارت راه و شهرسازی به ستاد ملی مبارزه با بیماری کرونا برای حمایت از مستأجران است. معاون مسکن و ساختمان با اشاره به این برنامه‌ها گفت: «برای بخش اجاره مسکن تصمیماتی گرفته شده که در صورت تصویب در ستاد ملی کرونا یک گام به جلو است».
مشوق‌های مالکان برای تمدید اجاره
نرگس رزبان، رئیس گروه اقتصاد مسکن دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با اشاره به برنامه‌ای که این وزارت‌خانه برای حمایت از متقاضیان در بازار مسکن در دست دارد، گفت: «پیشنهادهای وزارت راه و شهرسازی به ستاد مبارزه با کرونا تقریبا تکمیل شده اما هنوز در دولت مطرح نشده است».
رئیس گروه اقتصاد مسکن دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی مهم‌ترین نکته برای تبعیت از پروتکل های بهداشتی کرونا را در نظر گرفتن مشوق‌هایی برای مالکان عنوان کرد.
نرگس رزبان دراین‌باره گفت: «تلاش شده مشوق‌هایی برای ترغیب مردم به اجرای دستورالعمل‌ها در نظر گرفته شود که البته این مشوق‌ها باید اثرگذار و قابل‌اجرا باشند و از نظام بازار پیروی کند. البته با توجه به ماهیت بازار و حضور مالک و مستأجر در این بازار، اخلاق‌مداری می‌تواند در این شرایط به دولت کمک کند تا اپیدمی را کنترل کند».
وی ادامه داد: «محدودبودن ابزارهای اقدام در حوزه مسکن استیجاری مشکلاتی را برای اتخاذ پروتکل های بهداشتی کرونا ایجاد کرده، اما همه تلاش دولت تدوین دستورالعملی است که اجرای آن الزامی باشد و با اجرای این دستورالعمل‌ها، به طرفین ذی‌نفع در بازار مسکن، آسیبی نرسد».
تصمیمات دیگری برای سامان‌دهی به وضعیت بازار اجاره
به‌نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی برای سامان‌دهی بازار مسکن استیجاری و حمایت از مستأجران با توجه به شرایط اقتصادی در کشور برنامه‌های دیگری هم دارد. بسته‌های حمایتی و تشویقی، اجاره‌داری حرفه‌ای و کمک تسهیلاتی به مستأجران از آن جمله است.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به برنامه‌های حمایتی از مستأجران گفت: «در راستای کنترل و سامان‌دهی بازار اجاره‌بها، برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی شامل اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تکمیل واحدهای مسکونی مهر، تولید و عرضه مسکن با اجرای طرح اقدام ملی و در نهایت راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای است. راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در حال پیگیری است. در این نظام، تعدادی شرکت ایجاد خواهد شد که آن شرکت‌ها در حوزه اجاره‌داری به‌صورت حرفه‌ای کار خواهند کرد».
محمودزاده خاطرنشان کرد: «برخی از این برنامه‌ها مانند ایجاد شرکت‌هایی برای ورود به نظام اجاره‌داری حرفه‌ای به‌خاطر شیوع کرونا با کندی مواجه شده است. ما تلاش می‌کنیم در ماه‌های پیش‌رو این برنامه را با سرعت بیشتری پیش ببریم که البته در این راه حتما پروتکل های بهداشتی کرونا و برنامه‌ها و دستورالعمل‌های جدید را که ستاد مبارزه با کرونا اتخاد می‌کند، موردتوجه قرار می‌دهیم».
برخی کارشناسان معتقدند اگر مؤسسات اجاره‌داری راه‌اندازی می‌شد، حمایت از مستأجران طرف قرارداد این مؤسسات در شرایط کنونی ممکن بود، ولی مهم این است که چه بخشی از خانواده‌های مستأجر را با این مؤسسات می‌توان پوشش داد و چه سطح از حمایت‌ها توسط دولت در این مؤسسات صورت می‌گیرد؟
در بعضی کشورها، مؤسسات اجاره‌داری دولتی فعالیت جدی دارند و خانواده‌ها با چند سال اجاره‌نشینی در این مؤسسات، امکان تأمین مسکن در بازار آزاد را دارند. باید دید آیا در کشور ما هم می‌توان این نوع اجاره‌داری را ترویج داد یا خیر.
کارشناسان درباره وضعیت بازار اجاره چه می‌گویند؟
با شیوع کرونا کشورها روش‌ها و دستورالعمل‌های مختلفی برای مقابله با شیوع اپیدمی اجرا کردند. این پروتکل‌ها منطبق با قوانین و شرایط اجتماعی، سیاسی کشورها فرق دارند. در ایران هم با شیوع اپیدمی، دستورالعمل‌هایی مانند تعطیلی مغازه‌ها، منع رفت‌وآمدهای بین‌استانی، تعطیلی مشاغل با ریسک بالا و غیره اعمال شد.
اما در این خصوص که برای بازار مسکن هم می‌شود به‌منظور کاهش رفت‌وآمدها و به‌ویژه کاهش رفت‌وآمد مستأجران دستورالعمل‌هایی اجرا کرد کارشناسان نظرات خود را اظهار کردند. آن‌ها معتقدند در بازار مسکن، با توجه به حضور مالکان و قوانین مالکیتی که در کشور و در اسلام وجود دارد، بهترین دستورالعمل توصیه‌های اخلاقی است.
مصطفی بهزادفر، استاد دانشگاه، با اشاره به برنامه وزارت راه و شهرسازی برای تنظیم پیشنهادهایی به ستاد ملی مبارزه با کرونا به‌منظور اجرا در بازار مسکن گفت: «اقدام وزارت راه و شهرسازی از نظر اصولی درست است، اما از دیدگاه عملی به نظر نمی‌رسد اجرای آن بدون مشکل و مانع باشد».
بهزادفر با اشاره به قوانین مدنی در کشور افزود: «هر اقدامی در کشور نباید خلاف قوانین مدنی باشد. تا جایی که اطلاع داریم، قوانین استیجار و شرایط مالکانه در کشور اجازه نمی‌دهد که مثلا از مالکان بخواهیم برای چند مدت اجاره‌بها دریافت نکنند. بنابراین اگر چنین دستورالعمل‌هایی ابلاغ شوند، مالکان به‌طور قانونی می‌توانند نسبت به آن استنکاف کنند».
به‌گفته بهزادفر، نمی‌توانیم برای افرادی که مالک هستند قانونی فراتر از حق مالکیت صادر کنیم. این استاد دانشگاه با تأکید بر اینکه شاید پروتکل های بهداشتی کرونا با قوانین مدنی سازگار نباشد افزود: «هزینه‌های پرداختی بابت اجاره‌بها بسیار سنگین است، به همین خاطر دولت در شرایط کنونی از نظر مالی نمی‌تواند اجاره‌بها را به مالکان بپردازد. به این ترتیب مثلا راهکاری مانند درنظرگرفتن مشوق برای مالکان هزینه زیادی را بر دولت تحمیل می‌کند. اجرای پروتکل‌ها از طریق ضابطان قوه قضائیه راهکاری است که بهزادفر در شرایط فعلی آن را عملی دانست».
او افزود: «وزارت راه و شهرسازی می‌تواند از مالکان درخواست کند که مثلا به مستأجران مهلت چندماهه بدهند. قوه قضائیه هم همین توصیه را می‌تواند داشته باشد و از مالکان بخواهد تا شرایط بحرانی است، قرارداد اجاره تمدید شود و اجاره‌بها افزایش پیدا نکند».
وی ادامه داد: «اما اگر مالک بر اساس قوانین مدنی نسبت به این پیشنهاد و دستورالعمل‌ها شکایتی به مراجع قضایی ببرد، کاری که این مراجع می‌توانند انجام دهند این است که به قضات ابلاغ کنند رسیدگی به شکایت مالکان را به تأخیر بیندازند تا شرایط به حالت عادی برگردد».
اما مهدی سلطان محمدی، کارشناس ارشد بازار مسکن، معتقد است در شرایط ویژه همان‌طور که بازارهای دیگر ملزم به رعایت پروتکل‌ها هستند، بازار مسکن هم باید به رعایت دستورالعمل‌ها ملزم باشد.
سلطان محمدی گفت: «در حال حاضر بسیاری از اقشار از شرایط اقتصادی آسیب دیده‌اند. دولت از نظر مالی نمی‌تواند از همه اقشار حمایت یکسانی کند، اما قطعا اقشاری که بیشتر آسیب دیده‌اند، در اولویت هستند که بسیاری از مستأجران هم جزو اقشار آسیب‌پذیر قرار می‌گیرند».
مالکان، مستأجران، سازندگان، خریداران، فروشندگان، واسطه‌ها به‌گفته سلطان محمدی اعضای بازار مسکن هستند که از کرونا آسیب دیده‌اند، اما در میان این اعضا بیشترین آسیب متوجه مستأجران است که معمولا جزو دهک‌های کم‌درآمد هستند.
در شهرهای بزرگ و به‌ویژه دهک‌های پایین درآمدی، خانواده‌های مستأجر بیشتر درآمد خود را اجاره‌بها می‌دهند. در این شرایط که بعضی از خانواده‌ها در یکی دو ماه اخیر درآمدی نداشته یا کاهش درآمد داشته‌اند، این مشکل بسیار جدی شده است.
این کارشناس بازار مسکن به این نکته اشاره کرد که مستأجران فقط از نظر مالی تحت‌فشار نیستند، بلکه اگر بخواهند جابه‌جا شوند، مجبور به رفت‌وآمد در سطح شهر و محیط‌های آلوده هستند. این امر سلامتی آن‌ها را تهدید می‌کند و ریسک بالایی را برای جامعه به‌دنبال دارد».
به‌نظر این کارشناس ارشد بازار مسکن، راهکار مهم برای جلوگیری از جابه‌جایی هزاران خانوار مستأجر در شرایط شیوع کرونا، الزام مالکان به تمدید قراردادها به‌مدت 3 تا 6 ماه است.
به‌گفته سلطان محمدی با توجه به اینکه بسیاری از افراد به‌خاطر شیوع کرونا بخشی یا تمام درآمد خود را از دست داده‌اند و از این شرایط متضرر شده‌اند، مالکان هم به‌عنوان بخشی از جامعه ممکن است متضرر شوند که در این مقطع بحرانی اجتنابی از آن نیست.
سلطان محمدی تأکید کرد: «در حال حاضر مصلحت اجتماعی حکم می‌کند که قوانینی خارج از قوانین معمول کشور اجرا شود. مثلا عبورومرور جزو مهم‌ترین حقوق شهروندی است که کسی نباید مانع آن باشد، اما با شیوع کرونا عبورومرور محدود شد و شهروندان ملزم به رعایت شدند. پس کاهش درآمد بخشی از تبعات جامعه برای کنترل شیوع کرونا است و چاره‌ای جز اجرای آن نیست».
اخلاق‌مداری، بهتر از پروتکل های بهداشتی کرونا
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، تأکید دارد که بازار مسکن شرایط متفاوتی نسبت به بازارهای دیگر دارد. به‌خاطر قوانینی که برای محترم شمردن حق مالکیت داریم، نمی‌توان مالکان را به تمدید قرارداد یا نگرفتن اجاره‌بها مجبور کرد. او توصیه و تقاضا را بهترین راهکار دانست تا از مالکان خواسته شود در شرایط بحرانی اخلاقیات را در نظر بگیرند.
قلی خسروی افزود: «بعضی از صاحب‌خانه‌ها به درآمد خود از اجاره نیاز دارند و نباید انتظار داشت همه مالکان اجاره‌بها را نگیرند یا قرارداد را تمدید کنند. البته رفتار بعضی از مؤجران در تخفیف یا تعویق اجاره‌بها بسیار پسندیده است. برای بسیاری از مالکان اجاره بها تنها منبع درآمدی است. مالکان با توجه به اجاره، اقساطی را می‌پردازند یا بر اساس مبلغ رهن چک کشیده‌اند. در واقع باید برای تنظیم پروتکل های بهداشتی کرونا همه این موارد را در نظر داشت».
خسروی گفت: «در سایت مشاوران املاک از مالکان تقاضا کرده‌ایم با درک شرایط از فشار بیشتر بر مستأجران خودداری کنند که بسیاری از مالکان به فراخوان اتحادیه پاسخ مثبت داده‌اند و حداقل اجاره یک ماه را نگرفته‌اند یا قراردادها را تمدید کرده‌اند».
به نظر می‌رسد با تداوم تعطیلی و کاهش کسب‌وکارها، تثبیت اجاره‌بها در دو ماه ابتدای سال امکان‌پذیر باشد، اما با شروع فصل جابه‌جایی‌ها از خرداد، احتمالا افزایش قیمت‌های اجاره در انتظار مستأجران خواهد بود. تمدید قرارداد اجاره در این شرایط به مستأجران کمک می‌کند با کاهش احتمالی درآمد یا حتی ازدست‌دادن شغل، امسال دغدغه جابه‌جایی و پیداکردن مسکن مناسب را نداشته باشند».
در بسیاری از کشورها راهکارهایی مانند منع صاحب‌خانه‌ها تا سه ماه آینده از جواب کردن مستأجران، ممنوعیت اخراج مستأجران واحدهای مسکونی و تجاری در صورت عدم‌پرداخت اجاره و... به‌خاطر شیوع کرونا از سوی دولت‌ها اجرا شده است. باید منتظر ماند تا در روزهای آینده پروتکل های بهداشتی کرونا به کمک مستأجران بیایند.
ارسال نظر