عوامل تاثیرگذار بر تقاضا و قیمت مسکن

قیمت مسکن امسال وعوامل موثر بر آن

بازار مسکن عجیب‌ترین و غرمنتظره‌ترین سال مالی خود را پشت سر گذاشته است. به‌طوری‌که با شروع امیدوارکننده افزایشی سال را آغاز کرد و در تابستان که فصل جابه‌جایی‌ها است، با افت تاریخی کار خود را ادامه داد که کمترین مقدار از سال 1366 بوده است. در پایان سال هم با وجود گمانه زنی ها مبنی بر افت قیمت ناشی از شیوع ویروس کرونا، رشد 8.7 درصدی ماهیانه قیمت اتفاق افتاد که از اردیبهشت ماه که نرخ ماهیانه 11.4 درصد بالا رفت بی سابقه بود.به‌واسطه همین رفتار غیرمعمول بازار مسکن در سال گذشته، هرگونه پیش‌بینی برای این بازار در سال پیش‌رو را با مشکل مواجه می‌سازد. با این حال صاحب‌نظران در بازار مسکن معتقدند سقف‌های مقاومتی مهمی بر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال 1399 وجود دارند که می‌توانند قیمت‌ها را در سطح تورم عمومی حفظ کنند.طبق آماری که مرکز آمار در اسفند ماه 1398 ارائه کرد نرخ تورم عمومی سالیانه 34.8 درصد بود. وزارت راه و شهرسازی نیز تورم نقطه به نقطه در اسفند ماه 1398 شهر تهران را 42 درصد اعلام کرد. این رقم کمتر از نصف تورم 95.6 درصد پایان سال 1397 بخش مسکن بود.

رشد بیش از 200 درصدی مسکن در تهران تنها در 3 سال

آمار نشان می‌دهد که قیمت مسکن در تهران ظرف سه سال 254 رشد کرده است. به‌عبارت دیگر،  میانگین قیمت مسکن در پایتخت از 4.4 میلیون تومان در هر متر مربع در اسفند 1395 به متری 15.6 میلیون تومان در اسفند 1398 رسید. باتوجه به همچین جهش ناگهانی در بازارمسکن، می‌توان انتظار داشت متقاضیان مصرفی به شدت کاهش یافته و احتمالاً نمی‌توان در سال 1399 ردپایی از آن‌ها در بازار مسکن پیدا کرد. در این حالت بازهم سهم قابل توجهی از بازار در اختیار سفته‌بازها خواهند ماند. مگر آنکه با اعمال سیاست‌های مالیاتی، زمینه دور شدن دلالان از این بازار فراهم شود تا بلکه متقاضیان واقعی مشروط به ثبات قیمت مسکن تا چند سال آینده فرصت خرید پیدا کنند.

نرخ اجاره افزایش پیدا می‌کند

هنگامی که بخش قابل توجهی از ساکنان پایتخت توانایی خرید مسکن را نداشته باشند، به اجاره‌نشینی روی خواهند آورد. بر اساس آمار میزان افزایش اجاره‌بها در شهر تهران از پاییز 1396 تا پاییز 1398 بالغ بر 76 درصد بوده و با توجه به رشد 145 درصدی قیمت مسکن تهران در همین بازه زمانی، نرخ رشد اجاره‌بها تقریباً نصف میزان افزایش قیمت مسکن بوده است.اما به دلیل اینکه بازار اجاره در میان‌مدت، خود را با رشد قیمت در بخش خرید و فروش بالانس می‌کند احتمال افزایش نرخ اجاره در سال 1399 وجود دارد. مرکز آمار، میزان افزایش اجاره‌بها برای پایتخت در پاییز 1398 نسبت به پاییز 1397 را 31 درصد اعلام کرده است، که با کمی پرس‌وجو از بنگاه‌های املاک در برخی مناطق پر متقاضی به افزایش 50 درصدی می‌رسیم.طبق آمار رسمی، متوسط اجاره ماهانه یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته 44 هزار و 347 تومان با میانگین مساحت 80 مترمربع و سن بنای 14 سال بوده است.

برنامه اجاره‌ داری حرفه‌ای کماکان در حد صحبت باقی مانده است

اواخر سال گذشته، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با اعلام تلاش دولت برای تدوین نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، گفته بود: ورود استارتاپ‌ها را به حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای پایه‌گذاری کرده‌ایم و سعی داریم با اجرای این روش مهم حباب قیمتی را در بازار اجاره بترکانیم.طرح دیگر دولت، استفاده از واحد های مسکونی نوساز یا در حال احداث برای اختصاص به بازار اجاره است. پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این خصوص می‌گوید: هم‌اکنون پروژه‌های مسکونی نیمه‌تمام و تمام شده‌ای هستند که قابلیت الحاق به طرح اجاره‌داری حرفه‌ای را دارند. واحدهای مسکونی تکمیل شده و در دست تکمیل در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای برای گروه‌های مختلف درآمدی که توان تامین مسکن خود را ندارند یا بخش عمده درآمد آنها به اجاره‌بها اختصاص یافته است، با بهای متناسب با درآمد، اجاره داده می‌شود.

مهاجرت تدریجی حدود 200 هزار خانوار از تهران به سه شهر اقماری

جهش قیمتی اخیر در شهر تهران باعث کوچ بیش از 200 هزار خانواده به شهرهای تازه‌تاسیس پرند، پردیس، هشتگرد، کرج، محمدشهر و اندیشه شده است. بررسی‌های میدانی نشان‌دهنده افزایش جمعیت در برخی از شهرهای مذکور است. در پردیس از 82 هزار واحد مسکن مهر بیش از 45 هزار تحویل شده و با توجه به جهش قیمت مسکن در تهران بسیاری از متقاضیان در حال مهاجرت به این شهر هستند. در شهر جدید پرند از 96 هزار واحد اولیه که به دلیل نبود متقاضی حالا به 90 هزار رسیده، 70 هزار واحد تحویل و 20 هزار باقی ماند. در هشتگرد هم که 35 هزار واحد مسکن مهر در برنامه شرکت عمران است تاکنون 21 هزار واحد تحویل شده و 14 هزار واحد نیز به زودی تحویل می شود. طبق مشاهدات، جمعیت هر سه شهر مذکور در حال افزایش است.

سازنده‌ها تمایلی به خرید واحد جدید ندارند

  نبود تقاضا از سوی متقاضیان مصرفی و همچنین رشد قیمت مصالح ساختمانی، انگیزه سازندگان را برای تولید و عرضه مسکن کاهش داده است.طبق آمار تا دی ماه سال 1398 ساخت ساز در شهر تهران حدود 8 درصد نسبت به 10 ماهه ابتدایی سال 1397 افزایش نشان می‌دهد. از ابتدای سال 1398 تا پایان دی ماه برای احداث 54 هزار و 910 واحد مسکونی، پروانه ساخت صادر شده است. اما در صورت ادامه رکود بازار مسکن، احتمال افت ساخت و ساز وجود دارد. کما اینکه بعد از شیوع کرونا، فعالیت های ساختمانی به طور چشمگیری کاهش نشان داد.

تنها در یک ماه معامله‌های مسکن به اندازه 89 درصد کاهش داشته است

 اما شاید مهمترین اتفاقی که در سال 1398 برای بازار مسکن افتاد، افت شدید معاملات ناشی از شیوع ویروس کرونا بود.زیرا بنگاه‌های معاملاتی املاک به‌طور کامل تعطیل شدند.‌ به همین دلیل فروردین ماه 1399 معاملات در تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته 70 درصد و در کل کشور کمی بیش از 50 درصد کاهش را تجربه کرد.در شهر تهران فقط 1250 فقره معامله ملک انجام شد که 89 درصد کمتر از اسفند ماه 1398 بود. در کل کشور نیز تنها 14 هزار و 996 قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسید که نسبت به اسفند پارسال 70 درصد و نسبت به فروردین پارسال 52 درصد افت کرد. در اولین روزهای بازگشایی بازار مسکن در اردیبهشت ماه 1399 با وجود افزایش معاملات، تغییر محسوسی در قیمت‌ها مشاهده نشد.

بیشتر بخوانید
زلزله چه تاثیری بر قیمت مسکن دارد؟
تاثیر رونق بورس بر نوسانات مسکن

ادعای یک مقام دولتی درباره کنترل بازار مسکن با طرح اقدام ملی

 از سوی دیگر یک مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی گفته است که طرح اقدام ملی مسکن تا حدودی از رشد چشم‌گیر قیمت مسکن به ویژه در سال 1398 جلوگیری کرد.

 پروانه اصلانی اظهار کرد: سرمایه گذاران و تولید کنندگان مسکن با اجرای طرح اقدام ملی توانستند شرایط بسیار مطلوبی را برای خود رقم بزنند چرا که طرح اقدام ملی مسکن با همکاری بخش خصوصی و سازندگان حرفه ای ساخته می شود و همین موضوع می‌تواند زمینه‌ساز افزایش تولید مسکن باشد.

 نظر یک انبوه‌ساز درباره آینده بازار مسکن

 اما سید محمد مرتضوی، عضو هیات رئیسه کانون انبوه سازان نه تنها معتقد است طرح اقدام ملی از ظرفیت اثر گذاری بر بازار مسکن برخوردار نیست، بلکه پیش بینی رشد قیمت مسکن در سال 1399 را دارد.این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش دستمزدها منجر به رشد قیمت سایر کالاها خواهد شد تصریح کرد: اتفاقی که سال 1398 در بخش مسکن افتاد، تبعیت کردن از تورم عادی بود که در جامعه اتفاق افتاد. در سال جاری هم با توجه به کاهش ارزش پول ملی، رشد قیمت مصالح ساختمانی به خصوص آهن آلات و افزایش حدود 40 درصدی باید بعد از پایان یافتن شیوع کرونا منتظر افزایش احتمالی قیمت مسکن باشیم.مرتضوی درباره میزان اثرگذاری طرح اقدام ملی در بازار مسکن گفت: چنین طرح‎هایی در صورتی می‌تواند مفید باشد که قیمت زمین به صفر برسد. اما موضوع این است که دولت تا چه اندازه می‌تواند مسکن تولید کند.‌ به اعتقاد من ظرفیت طرح اقدام ملی به اندازه‌ای نیست که منجر به تعادل بخشی در بازار مسکن شود.