سه شنبه 28 اردیبهشت 1400
Flowers

رکود عرضه مسکن نوساز در سال 99

رکود عرضه مسکن نوساز در سال 99

بر اساس آمار رسمی تیراژ مسکن در تهران، در طی 11 ماه اول سال جاری روند عرضه به گونه ای بوده است که احتمال رسیدن تعداد کل ساختمان های جدید در سال 99 به کف عرضه در بازه زمانی 16 سال گذشته بسیار کم است. پیش از این شدیدترین رکود ساختمانی در سال 94 با تیراژ 65 هزار و 500 واحد اتفاق افتاد.

اما به نظر می رسد که تیراژ عرضه مسکن در سال جاری از 55 هزار واحد کمتر خواهد شد. چهار عامل ویرانگر در این بازار معرفی شدند.

احتمال ثبت رکود 16 ساله عرضه مسکن نوساز

روند ساخت و ساز و عرضه مسکن در روزهای باقی مانده تا پایان سال، از احتمال ثبت رکورد 16 ساله رکود ساختمانی در شهر تهران در سال 99 خبر می دهد.

براساس بررسی های ملک هفت، باتوجه به میزان ساخت و ساز و عرضه مسکن در 11 ماه ابتدای سال جاری و فاصله آن با کف تیراژ ساختمانی در 16 سال گذشته، سال 99 به احتما زیاد رکورد دار رکود ساختمانی از ابتدای سال 83 تاکنون خواهد بود.

کمترین و بیشترین میزان عرضه مسکن در طول 16 سال

مطابق با آمارهای رسمی، از ابتدای سال 83 تا انتهای سال 98، به طور متوسط 126 هزار و 536 واحد مسکونی هرساله مجوز ساخت و یا پروانه ساختمانی در پایتخت دریافت کرده و اجرایی شد.

بیشترین تیراژ ساخت و عرضه مسکن در طول یک سال در تهران، مربوط به سال 91 بود که مجموعا برای 253 هزار واحد مسکونی پروانه کسب دریافت شد. از این رو سال 91 به دلیل میزان ساخت و ساز در شهر تهران، سال سونامی ساخت مسکن نام گرفت.

کمترین تیراژ ساخت در بازه زمانی 16 ساله نیز به سال 94 با 65 هزار و 500 واحد مسکونی مربوط می شود. در این سال فعالیت های سازندگان مسکن به شدت رکود یافت و از این رو پروانه ساخت اندکی در تهران دریافت شد.

این آمار درحالی است که از ابتدای فروردین ماه تا پایان بهمن ماه سال جاری، درمجموع 47 هزار واحد مسکونی در پایتخت مجوز ساخت دریافت کرده اند. یعنی به طور میانگین در سال 99 در هر ماه حدود 4 هزار و 200 واحد مسکونی پروانه ساخت و ساز گرفته اند.

این موضوع نشان می دهد که تنها درصورتی سال 99 به عنوان رکورددار 16 ساله رکود ساخت مسکن در تهران ثبت نخواهد شد که، در روزهای پایانی سال 18 هزار و 500 واحد مسکونی دیگر مجوز ساخت دریافت کرده و رسما اجرایی شوند.

این انتظار درحالی که از ابتدای سال جاری در هرماه فقط حدود 4 هزار و 200 واحد مسکونی در تهران مجوز ساخت دریافت کرده اند، و با توجه به اینکه در ماه انتهای سال هستیم، بسیار بعید به نظر می رسد.

نیاز پایتخت به عرضه مسکن نوساز

نیازسنجی های صورت گرفته از حداقل نیاز پایتخت به ساخت و سازهای جدید نشان می دهد که هرساله حداقل باید 95 هزار واحد مسکونی به بازار عرضه شود. یعنی در هرسال باید حداقل 95 هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کرده و سالانه همین تعداد واحد نوساز به بازار مسکن وارد شوند تا اینگونه در کنار واحدهای مسکونی دیگر، نیاز بازار مسکن به واحدهای نوساز تامین شود.

این آمار و نیاز درحالی است که از سال 94 تاکنون، هرساله کمتر از حداقل نیاز بازار مسکن به ساخت و ساز در تهران تامین شده است. به عبارت دیگر از سال 94 تاکنون سالانه کمتر از 95 هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شده است. این موضوع مشکل کمبود عرضه جدید به بازار مسکن را در سال های اخیر درپی داشته است. کمبود عرضه مسکن از عوامل تشدید جهش قیمت مسکن و التهاب در بازار معاملات واحدهای مسکونی تهران در دوره اخیر جهش قیمت در معاملات مسکن است.

هم اکنون بازار معاملات مسکن شهر تهران با معضل کمبود عرضه واحدهای مسکونی نوساز مواجه است. زمانی که بازار مسکن در وضعیت عادی و غیر رکودی قرار داشته باشد، باید در هرماه حدود 10 هزار معامله خرید مسکن در پایتخت به ثبت برسد که حد.ود نیمی از این معاملات مربوط به واحدهای نوساز می شود. یعنی در شرایطی که بازار مسکن دچار رکود نباشد، باید تعداد 5 هزار واحد مسکونی نوساز برای معامله و خرید و فروش به بازار عرضه شود تا اینگونه نیاز بازار در این زمینه پاسخ داده شود.

این درحالی است که در سال 99 حدود 4 هزار و 200 واحد نوساز مجوز ساخت دریافت کرده اند که از نصف نیاز بازار به عرضه مسکن نوساز در شرایط عادی نیز کمتر است. به گزارش پایگاه خبری ملک هفت، شرایط نشان می دهد که بخشی از این واحدها نیز نیمه کاره مانده و عرضه آن ها به بازار با تاخیر انجام می شود.

بیشتر بخوانید
بهبود انتظارات سازندگان از آینده پیش روی بازار مسکن

عوامل موثر در تحریک رکود عرضه مسکن

بررسی های بازار مسکن از سوی ملک هفت نشان می دهد که چهار عامل موجب شده است که سال 99 را به عنوان  سال رکورددار رکود ساخت و ساز و عرضه مسکن شهر تهران در طول 16 سال اخیر در نظر بگیریم.

  • رکود معاملات خرید مسکن

این عامل به عنوان اولین عامل رکود عرضه مسکن معرفی شده است. هم اکنون بازار معاملات مسکن در رکود بالایی قرار دارد به طوری که میزان معاملات خرید مسکن در ماه های اخیر از میزان حداقلی نیز کمتر بوده است. این عامل به دلیل تورم بالای مسکن و ادامه آن در دو سال و نیم گذشته است. میزان معاملات مسکن در یک سال اخیر به طور متوسط کمتر از 80 درصد نبض عادی بازار معاملات مسکن بوده است. این درحالی است که در 3 سال اخیر تورم سالانه مسکن به طور میانگین بیش از 60 درصد به ثبت رسیده است.

از این رو رکود در بازار معاملات مسکن و به فروش نرفتن واحدها نوساز و آماده از مهمترین موانع ورود سازندگان به بازار ساخت و ساز و درنتیجه ناتوانی در تامین مالی برای ساخت مسکن است.

  • تورم زمین

این عامل دومین علت رکود در عرضه مسکن در تهران است. بازار زمین در پاییز امسال تورم 100 درصدی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل را سپری کرد. این درحالی است که زمین گرانترین و مهمترین جزء ساخت و ساز است. درشرایط کنونی براساس اعلام سازندگان، 60 درصد از هزینه ساخت مسکن صرف تامین زمین و ملک کلنگی می شود و همین تورم بالا تمایل سازندگان را برای فعالیت و ساخت و عرضه مسکن نوساز کاهش داده است.

  • تورم بازار مصالح ساختمانی

بازار مصالح ساختمانی در سال جاری حدود 70 درصد افزایش قیمت داشته است که همین عامل مانعی بر سر راه سازندگان در بازار ساخت مسکن است. تامین مصالح ساختمانی نیز مانند تامین زمین و هزینه های مربوط به آن برای ورود سازندگان به بازار ساخت و ساز با دشواری همراه شد.

  • نبود تهدید جدی برای سازندگان کم کار

درحالی که سازندگان از زمان دریافت پروانه ساخت تا دریافت پایان کار، یک روند قانونی دو ساله را در اختیار دارند، در بسیاری از مواقع این پروسه زمانی رعایت نمی شود و برای مدت طولانی ساخت و سازها نیمه کاره می مانند.

اگر عوارض سنگین شهری برای پروژه های نیمه کاره تعیین می شد روند ساخت و عرضه مسکن به بازار تسریع می یافت.

به طور کلی اگر بازار ساخت و ساز مسکن در تهران با همین روال پیش برود فعلا امیدی از بابت بهبود شرایط فعالیت های ساختمانی و عرضه مسکن نوساز به بازار معاملات املاک پایتخت نخواهد بود.

درحال حاضر، 3 عامل ابتدایی در رکود عرضه مسکن نوساز، به عنوان موانعی برای ادامه روند ساخت و ساز مسکن عمل می کنند اما عامل چهارم نوعی کم کاری از سوی برخی فعالان مسکن است که قابل شناسایی نیز هست.

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.