معادله شاخص دسترسی به مسکن
این شاخص برابر "نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین درآمد سالانه خانوار" و نشان گر"میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن" است.
در واقع، طبق شاخص دسترسی به مسکن، می توان میزان سال های انتظار برای تملک یک مسکن از طریق پس انداز تمامی درآمد سالانه خانوار را برآورد کرد؛ برای مثال اگر شاخص دسترسی به مسکن در کشوری معادل ۵باشد، به این معنی است که قیمت مسکن به طور متوسط، ۵برابر درآمد سالانه یک خانوار است.
هر چه شاخص یاد شده بیشتر باشد، دسترسی خانوار به مسکن را محدودتر می کند. براین اساس، روند افزایشی این شاخص را می توان یکی از شاخص های ناکارآمدی بازار مسکن تلقی نمود.
بررسی شاخص دسترسی به مسکن طی دهه های گذشته در ایران
همان گونه که در جدول شماره ۳مشاهده میشود، متوسط شاخص دسترسی به مسکن در ایران طی دهه های گذشته، روندی افزایشی داشته و از رقم ۵.۶در سال ۱۳۷۱به ۹.۷در سال ۱۳۹۳افزایش یافته است.
نکته شایان توجه در این باره، آن است که آمار و اطلاعات ارائه شده از سوی مراکز مختلف، همچون بانک مرکزی جمهوری اسلامی و مرکز آمار درباره درآمد خانوار، تفاوت هایی با یکدیگر دارند؛ ضمن اینکه لحاظ یا عدم لحاظ درآمدهای غیر پولی خانوار می تواند موجب مزید تفاوت شود.
در خصوص قیمت مسکن نیز این مشکل به نوع دیگری وجود دارد؛ به گونه ای که تغییر در روش محاسبه قیمت مسکن از سال ۱۳۸۹به این سو، موجب افزایش ناگهانی قیمت ها پس از این سال و در نتیجه، افزایش غیرواقعی شاخص دسترسی به مسکن در این سال شده است.
جدول شماره3: نسبت قیمت واحد مسکونی به درآمد خانوار شهری در کل کشور
|
سال |
درآمد ناخالص کل خانوار شهری کشور - ریال |
درآمد ناخالص پولی خانوار شهری کشور - ریال |
متوسط قیمت واحد مسکونی در شهرهای کشور - ریال |
نسبت قیمت مسکن به درآمد کل |
نسبت قیمت مسکن به درآمد پولی |
|
1371 |
4,112,924 |
2,891,665 |
16,239,286 |
3.9 |
56 |
|
1372 |
5,375,311 |
3,862,311 |
16,900,000 |
3.1 |
4.4 |
|
1373 |
6,504,449 |
4,648,547 |
20,085,714 |
3.1 |
4.3 |
|
1374 |
8,323,276 |
5,927,121 |
26,814,286 |
3.2 |
4.5 |
|
1375 |
11,079,933 |
7,854,948 |
39,296,429 |
3.5 |
5.0 |
|
1376 |
14,535,846 |
10,525,478 |
44,807,143 |
3.1 |
4.3 |
|
1377 |
17,705,404 |
12,725,523 |
50,864,286 |
2.9 |
4.0 |
|
1378 |
21,538,568 |
15,681,201 |
58,242,857 |
2.7 |
3.7 |
|
1379 |
25,925,997 |
19,066,798 |
65,217,500 |
2.5 |
3.4 |
|
1380 |
31,674,194 |
23,616,290 |
84,167,500 |
2.7 |
3.6 |
|
1381 |
40,253,287 |
29,887,788 |
124,505,000 |
3.1 |
4.2 |
|
1382 |
46,130,551 |
33,983,082 |
170,640,000 |
3.7 |
5.0 |
|
1383 |
55,662,290 |
41,679,965 |
194,672,500 |
3.5 |
4.7 |
|
1384 |
66,517,276 |
50,840,987 |
227,507,813 |
3.4 |
4.5 |
|
1285 |
77,553,685 |
57,783,811 |
271,375,781 |
3.5 |
4.7 |
|
1386 |
96,764,463 |
68,874,365 |
428,655,469 |
4.4 |
6.2 |
|
1387 |
113,182,171 |
79,627,525 |
459,525,000 |
4.1 |
5.8 |
|
1388 |
123,948,935 |
88,961,431 |
551,025,000 |
4.4 |
6.2 |
|
1389 |
136,813,582 |
100,305,593 |
928,350,000 |
6.8 |
9.3 |
|
1390 |
167,196,835 |
123,615,147 |
1,072,500,000 |
6.4 |
8.7 |
|
1391 |
209,059,157 |
148,119,235 |
1,397,250,000 |
6.7 |
9.4 |
|
1392 |
276,867,379 |
191,622,863 |
1,874,533,679 |
6.8 |
9.8 |
|
1393 |
313,820,148 |
218,731,814 |
2,131,125,000 |
6.8 |
9.7 |
ماخذ: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران،وزارت راه و شهرسازی، محاسبات مولف
بیشتر بخوانید
بررسی عوامل موثر در سرمایه گذاری بازار مسکن ایران
همان گونه که در جدول شماره ۳ملاحظه می شود، متوسط درآمد سالانه پولی خانوار در مناطق شهری ایران طی سال ۱۳۹۳، ۲۱۸.۷میلیون ریال و متوسط قیمت واحد مسکونی در مناطق شهری ایران ۲۱۳۱میلیون ریال بوده است،
بر این مبنا، شاخص "دسترسی به مسکن "در سال مذکور برابر ۹٫۷است. به این معنی که در صورت پس انداز ۱۰۰درصد برآمد سال ۱۳۹۳و با فرض رشد متناسب قیمت های مسکن با درآمد خانوار، یک خانوار باید به طور متوسط ۹.۷سال برای خرید مسکن منتظر بماند.
بررسی مدت انتظار خانوار ایرانی برای خرید خانه
بدیهی است که فرض پس انداز کل درآمد خانوار، واقع بینانه نیست. براین اساس، چنانچه یک سوم از درآمد خانوار، برای خرید مسکن، پس انداز شود، طول دوره انتظار خرید مسکن، سه برابر شاخص دسترسی به مسکن خواهد بود. در واقع، طول دوره انتظار خرید مسکن، نشانگر مدتی است که خانوار با پس انداز یک سوم از درآمد خود، صاحب مسکن میشود.
نگاهی به روند این شاخص، طی دو دهه گذشته، حاکی از افزایشی بودن آن است؛ به گونه ای که طول دوره انتظار از حدود ۱۰سال در اواخر دهه ۷۰به حدود ۳۰سال در سال های اخیر رسیده است. به بیان دیگر در شرایط کنونی، سه دهه طول می کشد تا یک خانوار ایرانی بتواند با پس انداز ثلث درآمد خود، صاحب خانه شود!
نمودار شماره 4: طول دوره انتظار مسکن خانوار شهری در کل کشور
ماخذ: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، وزارت راه و شهرسازی، محاسبات مؤلف
ارسال نظر