سه شنبه 31 فروردین 1400
Flowers

مصوبه تمدید اجباری اجاره نامه یا بازی دو سر باخت برای مالک و مستأجر

مصوبه تمدید اجباری اجاره نامه یا بازی دو سر باخت برای مالک و مستأجر

وجود ایرادات اساسی در مصوبه تمدید اجباری اجاره نامه که در ابتدای تابستان سال جاری ابلاغ شده است، اختلاف های میان مالکان و مستأجران را تشدید کرده است.

در حقیقت، اجرای این مصوبه که با هدف حمایت از مستأجران در نظر گرفته شده است؛ موجب زیان هر دو گروه مالکان و مستأجران شده است.

از یک طرف مالکان تمایل به اجاره دادن ملک خود را به دلیل مشکلات ایجاد شده ناشی از اجاره داری در سال گذشته از دست داده اند و در صدد هستند که از عرضه ملک خود در سال جاری صرف نظر نمایند.

از طرف دیگر، با کاهش عرضه واحدهای مسکونی، ایجاد مازاد تقاضا در بازار مسکن و به تبع آن افزایش قیمت ها؛ مستأجران نیز با زیان مواجه خواهند شد.

متن مصوبه تمدید اجباری اجاره نامه

همان طور که تحلیل اخبار مسکن در پایگاه خبری ملک هفت نیز به آن اشاره کرده است؛ در بند نهم مصوبه ستاد مقابله با کرونا به این موضوع اشاره شده که با توجه به شرایط اقتصادی کشور که متأثر از شیوع ویروس کرونا و تحریم های ظالمانه با مشکلاتی مواجه شده است؛ برای حمایت از قشرهای آسیب پذیر جامعه تمامی قراردادهای اجاره مسکونی که سررسید آن ها تا 8 تیر سال 1399 می باشد؛ حداقل تا 3 ماه پس از اعلام رسمی مبنی بر رفع مشکل شیوع ویروس کرونا و خاتمه شرایط اضطراری تمدید می شود.

بر اساس اخبار مسکن در پایگاه خبری ملک هفت، در چنین شرایطی سقف افزایش اجاره بها برای شهر تهران 25 درصد، برای سایر کلان شهرها 20 درصد و برای سایر شهرها 15 درصد تعیین شده است.

مغایرت مصوبه تمدید اجباری اجاره نامه با قوانین کشور

برخی کارشناسان حقوقی بر این باورند که این مصوبه با قوانین مصوب کشور نظیر اصول قانون اساسی، قانون مدنی و قانون مالک و مستأجر در تضاد می باشد. به طوری که برخی کارشناسان تصویب آن را مهر بطلانی بر اعتبار قانون روابط مالک و مستأجر می دانند.

این در حالی است که سازمان بهداشت جهانی (WHO) اواسط سال 2021 را به عنوان زمان احتمالی تولید و توزیع واکسن ویروس کرونا پیش بینی کرده است.

ایرادات مصوبه تمدید اجباری اجاره نامه

به طور کلی 8 اشکال اساسی برای مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا در خصوص تمدید اجباری اجاره نامه از سوی کارشناسان بیان شده است.

ایراد نخست این مصوبه به مغایرت آن با اصل 71 قانون اساسی بر می گردد. با استناد به این اصل، تکلیف قانون گذاری بر عهده مجلس شورای اسلامی است و قابل واگذاری نمی باشد. به این ترتیب، تغییر در قانون روابط میان موجر و مستأجر نیز باید از طریق مجلس صورت پذیرد.

ایراد دوم این مصوبه به مغایرت آن با مواد 3 و 5 قانون روابط میان موجر و مستأجر بر می گردد. همان طور که در بخش حقوقی ملکی در پایگاه خبری ملک هفت نیز به آن اشاره شده است؛ طبق این ماده ها، حق مالک در خصوص درخواست برای تخلیه ملک به رسمیت شناخته می شود.

ایراد سوم نیز به مغایرت این مصوبه با ماده 10 قانون مدنی بر می گردد که مطابق با آن، قراردادهای خصوصی از جمله قرارداد اجاره در صورتی که مخالف آشکار قوانین نباشد نافذ محسوب می شود.

ایراد چهارم این است که عمل قضاوت میان مالک و مستأجر با مشکل و شبهه مواجه شده است؛ به طوری که در ماه های اخیر بیش از 10 هزار پرونده حل اختلاف در خصوص قرارداد اجاره تشکیل شده است.

ایراد پنجم مربوط به ستاد مبارزه با کرونا و جایگاه آن از نظر قانونی است. در حقیقت این ستاد برای مبارزه با بیماری کرونا ایجاد شده است و تصمیم های آن بایستی مربوط به حوزه بهداشت و درمان باشد و دخالت این ستاد در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن قانونی نیست.

بیشتر بخوانید
قوانین مربوط به عقب نشینی ساختمان

ایراد ششم به این مصوبه مربوط به تمدید اجاره نامه ها تا حداقل سه ماه پس از ظهور وضعیت سفید در کشور و برطرف شدن مشکل ویروس کروناست که عملاً می توان گفت زمان نامعلومی است و موجب وارد آوردن خسارت و زیان به مالکان می شود. در حقیقت ایفای تکالیف دولت برای تنظیم بازارها نباید با وارد آوردن ضرر و آسیب به دیگران از جمله مالکان صورت پذیرد.

ایراد هفتم به مغایرت این مصوبه با ماده 30 قانون مدنی مربوط می شود. بر اساس این ماده، مالک نسبت به ملک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع را دارد مگر آنکه قانون برای آن استثناء در نظر بگیرد؛ حال آنکه مصوبه ستاد مبارزه با کرونا قانون به حساب نمی آید.

ایراد هشتم به مشکلات فنی و اقتصادی مصوبه یاد شده مربوط می شود. کارشناسان بر این باورند که در وهله اول، اگر دولت قصد تنظیم بازارها را دارد باید بر همه بازارها تمرکز کند و تنها دخالت در بازار مسکن و در عین حال رها کردن سایر بازارها شیوه صحیح سیاست گذاری نیست.

افزون بر این، تصمیم های دولت برای دخالت در بازارها باید توسط یک تیم اقتصادی صورت بگیرد؛ در حالی که ستاد مقابله با کرونا متشکل از اعضای اقتصادی و غیر اقتصادی دولتی است.

حمایت از مستأجران در دوران کرونا در سایر کشورها

بدیهی است که سایر کشورها نیز حمایت هایی از اقشار آسیب پذیر از جمله مستأجران را مد نظر قرار داده اند و حتی ممکن است برای یک دوره 3 تا 6 ماهه مالکان را مکلف به تمدید قرارداد اجاره بها کرده باشند. اما به اعتقاد آقاباباییان کارشناس مسائل حقوقی، دو تفاوت اساسی در این زمینه با تصمیم تمدید قرارداد اجاره بها در کشور ما وجود دارد.

یکی از تفاوت ها به تبدیل نشدن مصوبه یاد شده به قانون در کشور ما بر می گردد؛ این در حالی است که در سایر کشورها این تصمیم از طریق مجلس قانون گذار با ضمانت اجرایی قوی اخذ شده است.

تفاوت دوم به ارائه مشوق ها به شهروندان به خصوص مالکان در سایر کشورها بر می گردد. به عبارت دیگر، در سایر کشورها در شرایط شیوع ویروس کرونا، به مالکان تسهیلات با سود پایین یا تسهیلات بلند مدت اعطا می گردد تا انگیزه لازم برای پذیرش و اجرای این مصوبه را داشته باشند.

در مجموع می توان گفت که ادامه تصمیم ستاد مبارزه با کرونا به شیوه فعلی برنده ای نخواهد داشت و به یک بازی باخت–باخت برای مالکان و مستأجران تبدیل خواهد شد.

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.