خروج از رکود بازار مسکن با پرداخت تسهیلات مسکن استاندارد

راهکار خروج از رکود بازار مسکن

راهکار خروج از رکود بازار مسکن با استفاده از تجربه های داخلی و خارجی برای تامین مالی مسکن خانه اولی ها که تجربه موفقی نیز بودند، نشان می دهد که دولت و بانک ها می توانند با ارائه تسهیلاتی برای تامین قدرت خرید خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی، به خروج از رکود بازار مسکن کمک کنند.

ملک هفت نیاز واقعی واحدهای مسکونی متقاضی وام مسکن را بر اساس کف استاندارد وام مسکن برآورد می کند.

این تسهیلات در گام اول با تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی و خانه اولی ها به خروج از رکود بازار مسکن و معاملات ملکی کمک کرده و در گام های بعدی به عنوان وام مسکنی که موجب رونق بخشی به بازار مسکن شده است معرفی می شود.

حجم معاملات مسکن تهران در آذر ماه سال جاری به کمترین میزان خود طی 8 سال گذشته رسید. تعداد معاملات مسکن در آذر ماه حدود 2 هزار و 500 فقره به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با فروردین ماه سال جاری نیز بسیار کم بوده است.

علت کاهش تقاضا در حوزه مسکن

با جهش قیمت مسکن در سال گذشته، بسیاری از متقاضیان مصرفی از این بازار کناره گیری کردند و در عوض سفته بازان و سرمایه گذاران به فعالیت خود در بازار مسکن ادامه دادند. اما در آذر ماه سال جاری با انتشار گزارش بانک مرکزی مبنی بر تحولات بازار مسکن تهران، متوجه کاهش کم سابقه معاملات مسکن شدیم، علت این امر را می توان در کاهش انتظارات تورمی و ایجاد ثبات در قیمت سایر بازارها دانست.

در این شرایط متقاضیان مصرفی به امید ارزانتر شدن قیمت ها فعلا از بازار مسکن کناره گیری کردند و  متقاضیان سرمایه ای و سفته بازان نیز به دلیل نداشتن چشم انداز روشن برای گران شدن قیمت ها و افزایش سرمایه هایشان دست از معامله مسکن کشیدند و حتی گروهی از آن ها برای خروج از بازار مسکن، املاک خود را به عرضه گذاشتند.

روش های داخلی و خارجی برای خروج از رکود بازار مسکن

نتایج بررسی و نظرنجی ها نشان دهنده این است که بسیاری از خانه اولی ها، به دلیل وضعیت بد اقتصادی و قیمت های نجومی املاک از خرید مسکن نا امید شده و از این جهت زمان خروج از رکود بازار مسکن به طور دقیق مشخص نیست.

ملک هفت به بررسی دو راهکار موفق اعطای تسهیلات مسکن استاندارد در داخل و خارج از ایران، برآورد کف تسهیلات استاندارد برای تامین مسکن خانه اولی ها و معادله تامین اعتبار برای وام مسکن پرداخته است.

با وجود موانع عمده، در صورت تامین و پرداخت تسهیلات مسکن استاندارد به خانه اولی ها خروج از رکود بازار مسکن میسر خواهد شد.

برخلاف تصور برخی سیاست گذاران مسکن و شبکه های بانک که معتقدند به علت دو عامل امکان پرداخت این تسهیلات وجود ندارد، اگر تامین و پرداخت تسهیلات مسکن استاندارد اجرایی شود، امکان خروج از رکود بازار مسکن وجود خواهد داشت. اما به طور کلی با ارائه وام مسکن استاندارد می توان به قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن کمک نمود.

بیشتر بخوانید
فک رهن سند ملک وام دار با طرح رها بانک مسکن

معرفی دو الگوی موفق جهانی

اولین الگو مربوط به تامین مالی قدرت خرید متقاضیان مصرفی  به خصوص خانه اولی ها، با پرداخت تسهیلات مسکن استاندارد می باشد که در اروپا اجرایی و موفق شد.

در کشورهای اروپایی خانه اولی ها به این درک رسیده اند که خرید خانه بدون دریافت وام مسکن استاندارد تقریبا بعید می باشد.

وام مسکن استاندارد در این کشورها یک سقف و یک کف قیمتی دارد. در یورو یکی از مناطق اروپا، میانگین قیمت مسکن به نسبت وام 79 درصد است. به عبارت دیگر، خانه اولی ها با دریافت تسهیلات مسکن استاندارد می توانند 79 درصد از قیمت مسکن را تامین نمایند. بیشترین میزان پرداخت وام مسکن استاندارد مربوط به فرانسه است که 91 درصد از هزینه های خرید مسکن را پوشش می دهد.

همچنین کمترین پوشش دهی این تسهیلات متعلق به کشور ایتالیا با 65 درصد قدرت پوشش دهی می باشد

دومین الگو مربوط به یک تجربه داخلی می باشد که در دهه 70 با اعطای تسهیلات مناسب برای خروج از رکود بازار مسکن اتفاق افتاد.

قدرت پوشش دهی وام مسکن برای خرید آپارتمان مسکونی در سال 73، به گونه ای بود که متقاضیان مصرفی در تهران، با دریافت تسهیلات خرید مسکن می توانستند 42 متر واحد مسکونی در شهر تهران خریداری نمایند.

به همین سال 73 را می توان سال طلایی برای خانه اولی ها دانست. این اتفاق در سال 77 نیز هرچند با قدرت پوشش دهی کمتر، اتفاق افتاد.

این درحالی است که اکنون، تسهیلات خرید مسکن، تنها هزینه 5.2 متر مربع واحد مسکونی را پوشش می دهد.

عدم تطابق وام مسکن با قیمت مسکن در سال های اخیر

به طور کلی از اواسط سال 80 تا سال 93  با وجود افزایش قیمت مسکن، هیچ اقدامی برای تامین مالی متقاضیان مصرفی در خصوص افزایش تسهیلات خرید مسکن، صورت نگرفت و تقاضای مصرفی مسکن سرکوب شد. اما اواخر سال 93 سقف وام مسکن تا حدودی افزایش یافت هرچند که این افزایش در مقایسه با تورم و افزایش قیمت سالانه مسکن بسیار ناچیز بود.

با جهش قیمت مسکن در سال 92 قدرت پوشش دهی وام خرید مسکن در حدود 5.5 درصد کاهش یافت. اما پس از آن با افزایش سقف وام مسکن در سال 94 پوشش دهی مسکن به 14.5 مترمربع واحد مسکونی افزایش یافت و تاحدودی قدرت خرید متقاضیان مصرفی و خانه اولی ها بهبود یافت.

اما با تورم مسکن و افزایش قیمت مسکن در سال 97، قدرت پوشش دهی وام مسکن به 7.3 متر مربع کاهش یافت.

اما اکنون سال 99 را بر اساس میانگین قیمت مسکن در شهر تهران می توان بدترین سال درخصوص پوشش دهی وام خرید مسکن از هزینه واحد مسکونی معرفی کرد.

درواقع سال 73 را می توان سال طلایی و سال 99 را سیاهترین سال درخصوص قدرت خرید از طریق دریافت وام مسکن در تهران دانست.

تصمیم گیری برای خروج از رکود بازار مسکن

با استناد به تجربه های داخلی و خارجی می توان گفت که برای خروج از رکود در بازار مسکن باید شرایطی ایجاد شود که قدرت خرید متقاضیان از طریق افزایش وام خرید مسکن بالا رود.

این درحالی است که هم اکنون سقف وام خرید مسکن برای متقاضیان انفرادی 140 میلیون تومان و برای خانه اولی ها کمتر از این سقف می باشد.