دوشنبه 31 خرداد 1400
Flowers

نگارش کلیه قرارداد های ملکی

همراه حقوقی شما در اتاق قرارداد برای معاملات ملکی

مرکز ایران داوری 89321100 فرم ثبت اطلاعات

قانون مالیات بر خانه های خالی،اشتباه دولت یا آسایش ملت؟

قانون مالیات بر خانه های خالی،اشتباه دولت یا آسایش ملت؟

تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی،که نرخ آن بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود، نگرانی هایی در مورد عدم جامعیت این قانون مالیاتی  و تاثیر زیان بار آن بر اقتصاد و بازار مسکن و خروج سرمایه از این بخش ایجاد کرده است، این در حالی است که مجلس اصرار بر کارآمدی این قانون در جلوگیری از احتکار مسکن و کاهش قیمت آن دارد.

تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی

قانون مالیات بر خانه های خالی، مصوب سال 94 که اولین تلاش های اجرایی ساختن آن به همان سال بر میگردد، به دلیل وجود برخی ایرادات ازجمله نحوه شناسایی خانه های خالی و کم کاری سازمان های ذیربط در اجرای آن، تنها بصورت قانونی نوشته شده روی کاغذ باقی ماند اما با روی کار آمدن مجلس یازدهم، نمایندگان در جهت ساماندهی وضعیت بازار مسکن، پرونده این قانون مالیاتی را دوباره گشودند.

از موانع تا تصویب و ابلاغ

پس از تصویب کلیات این قانون در 15 مرداد 99، شورای نگهبان 22 ایراد به آن گرفت که در خصوص برخی ابهامات محتوایی و واژگانی بود، با رفع این ایرادات و بررسی مجدد، شورای نگهبان در مرحله دوم 3 ایراد دیگر در خصوص مفاد این طرح وارد کرد، در نهایت پس از رفع ایرادات از طرف مجلس شورای اسلامی، قانون مالیات بر خانه های خالی در 5آذر 99 تصویب و در 26 آذر 99 به تایید شورای نگهبان رسید، این قانون در 15 دی 99 توسط رئیس جمهور به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ گردید.

زمان اجرایی شدن قانون

طبق اعلام معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی، قانون مالیات بر خانه های خالی از تیر ماه ۱۴۰۰ اجرایی می‌شود.

این قانون عطف به گذشته نمی‌شود و سه ماه پس از ابلاغ و آماده شدن سامانه، ثبت اطلاعات شناسایی واحدهای خالی آغاز می شود.

تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی،چالشی جدید در راه است

 

قانون مالیات بر خانه های خالی چه می گوید؟

ھر واحد مسکونی واقع در کلیه شھرھای بالای 100 هزار نفر جمعیت، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماھانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر می شود:

 

  • سال اول: معادل شش برابر مالیات متعلقه
  • سال دوم: معادل دوازده برابر مالیات متعلقه
  • سال سوم به بعد: معادل ھجده برابر مالیات متعلقه

 

همچنین واحدهای نوساز پس از ۱۲ ماه و در طرح‌های انبوه سازی پس از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی، مشمول مالیات مذکور می‌شوند.

وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات، یک ماه قبل از اتمام مهلت‌های مذکور، اخطار لازم را به مالک واحد مسکونی یا به کدپستی محل آن ارسال کند.

قابل ذکر است که  مالکان دارای بیش از ۵ خانه خالی، دو برابر دیگران مالیات پرداخت می کنند.

یک ابهام: خانه های با متراژ کمتر از 200 متر معاف از مالیات؟

در تبصره(11)ماده(53) قانون مالیات مستقیم بیان شده بود که واحدهای مسکونی زیر 150 متر مربع اجاره داده شده در تهران و مراکز استان‌ها و زیر 200 متر در سایر شهرها از مالیات اجاره معاف هستند، ولی اگر همین واحدها مشمول قانون خانه‌های خالی شوند دیگر این معافیت‌ را شامل نمی شوند و میزان اجاره واحد، مبنای تعیین مالیات قرار می‌گیرد.

مبلغ قابل پرداخت برای شما مالک محترم

برای اطلاع از مبلغ مالیات پرداختی برای خانه های خالی لازم است به مواد 52 و 53 قانون مالیات‌های مستقیم که نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجارهرا تعیین می‌کند، رجوع کنیم که در آنها تعیین مالیات بر مبنای عرف مکان و منطقه یا مکانیزم‌های محاسباتی ارزش معاملاتی هر واحد مسکونی صورت می‌گیرد.          

در نهایت  به هر میزانی که مالیات بر اجاره تعیین شود، برای خانه‌های خالی، این عدد در سال نخست 6 برابر، در سال دوم 12 برابر و در سال سوم به بعد 18 برابر خواهد شد.

مالیات بر خانه های خالی تا کی؟

در قانون مالیات بر خانه های خالی، شاخصی برای مدت زمان دریافت مالیات تعریف شده است که بر طبق آن، اگر نسبت تعداد خانه‌های یک شهر به تعداد جمعیت آن شهر، به 25/1 برسد، در این حالت از خانه‌های خالی مالیاتی اخذ نخواهد شد.

 

قانون مالیات بر خانه های خالی، مرجع سوالات بی پایان

 

بررسی تبصره های ده گانه مالیات بر خانه های خالی

  • تبصره 1:لزوم ثبت اطلاعات ملکی در سامانه املاک کشور

وزارت راه و شهر سازی بایستی حداکثر یک ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون، ضمن تدوین و ابلاغ دستورالعمل نحوه ثبت اطلاعات، امکان اظهار رایگان اطلاعات مالکیت و اقامت را در تمام مناطق کشور در سامانه ملی املاک و اسکان فراهم نماید.

مالکان واحد های مسکونی در تمام مناطق شهری و روستایی کشور موظف اند اطلاعات املاک خود را با تعیین نوع کاربری، حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مربوطه، در سامانه ملی املاک  ثبت کنند.

روستاییان در صورت عدم ثبت اطلاعات ملکی خود در سامانه،ملزم به پرداخت جریمه ی 20 درصدی خواهند بود.

  • تبصره 2:  اقامتگاه اصلی و یک ملک فرعی در شهر دیگر، معاف از مالیات

اقامتگاه اصلی خانوار، باید حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل، در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت شود، علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار می‌تواند حداکثر یکی از واحدهای تحت تملک خود در شهر غیراز محل اقامتگاه اصلی را به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید، این دو مورد معاف از مالیات خواهد بود.

  • تبصره 3: واحد مسکونی شاغلین در شهر دیگر، معاف از مالیات

دانشجویان مشغول به تحصیل، شاغلین و سایر اشخاصی که توسط آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین می‌شوند، در صورت اقامت در شهری غیر از محل اقامتگاه اصلی و فرعی خانوار،

تنها با ارائه اسناد مثبته، امکان ثبت یک واحد مسکونی دیگر که معاف از مالیات است دارند.

  • تبصره 4: واحد مسکونی محل اشتغال برخی از صنوف و شرکت ها در صورت ثبت، معاف از مالیات اند.

صاحبان صنوف، مشاغل از جمله گردشگری و زیارتی، موسسات یا شرکت های فعال که برای استفاده از واحد های مسکونی به عنوان محل اشتغال خود، مجوز از دستگاه مربوطه دارند و ممنوعیتی برای فعالیت در این واحد ها ندارند، به شرط ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان کشور و در صورت اطلاع سازمان امور مالیاتی کشور و سازمان تأمین اجتماعی، از مالیات این قانون معاف هستند.

  • تبصره 5 : لزوم تایید اقامت توسط مالکان یا بهره برداران واحد مسکونی در سامانه مذکور

واحدهای مسکونی که اطلاعات اقامت و مالکیت آنها در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد، در حکم خانه خالی

محسوب می‌شوند. در صورت احراز تخلف در ثبت اطلاعات، واحد مسکونی مشمول جریمه‌ای معادل مالیات سال اول می‌شود.

تبصره های قانون مالیات بر خانه های خالی، چتر مالیاتی یا تور مالیاتی؟

 

  • تبصره 6: لزوم ثبت هرگونه تغییر در محل اقامت یا معاملات ملکی

کلیه اشخاص مشمول موضوع قانون مالیات بر خانه های خالی، مکلف اند حداکثر ظرف مدت یک ماه پس از هرگونه تغییر در   محل اقامت یا خرید و فروش واحد تحت تملک خود، اطلاعات جدید را در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نمایند. در غیر این صورت به ازای هر ماه تأخیر، واحد مسکونی جدید، مشمول جریمه‌ای معادل مالیات سال اول می‌شود.

  • تبصره 7: ارائه کلیه خدمات دستگاه های اجرایی به اقامتگاه اصلی ثبت شده

پس از پایان مهلت خوداظهاری (تبصره 1)این قانون، دستگاه های اجرائی مکلف اند خدمات خود از قبیل افتتاح حساب

بانکی و صدور دسته چک، خدمات ناشی از اعمال سیاست‌های حمایتی، یارانه‌ای و کمک‌ معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبیعی، ارسال اسناد و مدارک مانند گواهینامه رانندگی، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه، ثبت‌ نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دریافت خوابگاه دانشجویی و امثال آن را صرفاً با اخذ کد ملی و بر اساس کد پستی یا شرح نشانی یکتای درج ‌شده مربوط به اقامتگاه اصلی آنان در سامانه املاک و اسکان کشور ارائه کنند.

وزارت نیرو مکلف است تعرفه برق کنتورهایی که مالکان آنها در سامانه املاک و اسکان خوداظهاری نکرده اند، با بالاترین قیمت محاسبه نماید.

  • تبصره 8 :لزوم استفاده از پایگاه های اطلاعاتی تایید شده توسط دستگاه های دولتی

کلیه دستگاه‌ها اجرایی و خدمات‌رسان بایستی محل اقامت اشخاص حقیقی را با استفاده از پایگاه اطلاعات مکان اقامت اشخاص حقیقی، سازمان ثبت‌ احوال کشور و سامانه املاک و اسکان کشور، استعلام نمایند و اخذ هرگونه اطلاعات مشابه از اشخاص، تخلف محسوب و متخلف به مراجع انتظامی مربوطه معرفی می‌شود.

  • تبصره 9: حق مالکیت مختص مالک قانونی است

ثبت اطلاعات اشخاص به عنوان مالک در سامانه املاک و اسکان کشور، حق مالکیت برای اشخاص ایجاد نمی‌کند و مبنای مالکیت

جهت استفاده در دستگاه‌های اجرایی یا محاکم قضایی نیست. مرجع رسیدگی به اعتراض مالک واحد مسکونی نسبت به خالی بودن آن، هیأت حل اختلاف این قانون است. در این موارد، نماینده وزارت راه و شهرسازی مکلف است مستندات سامانه

املاک و اسکان را در جلسه هیات حل اختلاف مالیاتی ارائه نماید.

  • تبصره 10:وظایف سازمان های ذیربط در اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی

وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری سازمان امور مالیاتی و وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات آیین‌نامه‌های اجرایی این ماده شامل: تعیین نحوه دسترسی سازمان امور مالیاتی و سایر دستگاه‌ها به سامانه املاک و اسکان کشور، خود اظهاری و ثبت اطلاعات مردمی، نحوه تشخیص املاک غیرقابل فروش، نحوه تشویق‌ گزارشگری مردمی و سایر آیین‌نامه‌های مرتبط را حداکثر دو ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون تهیه و ابلاغ نماید.

قانون مالیات بر خانه های خالی، تدبیر دولت برای حال بد مسکن

موارد معافیت مالیاتی خانه های خالی

  •    خانه های خالی در شهر ها و روستاهای با جمعیت کمتر از100 هزار نفر
  •     خانه های محل سکونت افراد و یک خانه فرعی تحت تملک در شهری دیگر
  •     خانه های افراد ساکن در یک شهر و شاغل در شهری دیگر
  •    واحد های مسکونی موقوفه که امکان اجاره آنها برحسب وقف نامه وجود ندارد
  •     واحد های مسکونی محل اشتغال برخی صنوف و مشاغل

راهی پر پیچ و خم تااجرایی شدن

با وجود تمام کشمکش ها بین شورای نگهبان و مجلس در تصویب این قانون، هنوز هم ابهامات و نواقصی در متن و تبصره های این طرح قابل مشاهده است که از میان آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

  1. عدم اجبار به خوداظهاری مالکان حقوقی

طبق اخبار و اطلاعیه های منتشر شده، هم اکنون تنها افراد حقیقی خاص باید به ثبت املاک تحت مالکیت خود اقدام کنند و ثبت نام اشخاص حقوقی، اشخاص حقیقی که کمتر از 18 سال سن دارند، اتباع خارجی و ایرانیان مقیم خارج از کشور در

آینده اطلاع رسانی خواهد شد.

این در حالی است که بیشتر خانه های خالی در اختیار اشخاص حقوقی به خصوص بانک ها می باشد.

  1. عدم راستی آزمایی اطلاعات ثبتی در سامانه ملی املاک و اسکان

پس از درج اطلاعات ملکی توسط اشخاص در سامانه املاک، هیچگونه پیگیری ای در جهت تایید صحت موارد ثبتی انجام نمی گیرد.

  1. گزینه میل به فروش برای معاف شدن از مالیات در سامانه و مکلف شدن دولت به راه اندازی سامانه خرید و فروش

این مورد منجر به عدم پرداخت مالیات از طریق تظاهر به  تمایل به فروش واحد خالی از سکنه شده است. در قانون مالیات بر خانه های خالی اعلام شده است در صورتی که فرد اقدام به عرضه واحد مسکونی خالی از سکنه خود برای فروش و اجاره در سامانه‌ای کند که متولی مسکن باید برای این منظور راه‌اندازی کند، از مالیات معاف است. علاوه بر این

راه‌اندازی این سامانه به عنوان بازار موازی معاملات مسکن می‌تواند بازار رسمی موجود معاملات مسکن، یعنی بازار محل فعالیت واسطه‌ها و استارت‌آپ‌های ملکی را تعطیل کند.

 

  1. شاخص عجیب 25/1

در توقف اجرای این قانون اعلام شده است در صورتی که نسبت خانه‌های مسکونی به تعداد خانوارها به عدد ۲۵/ ۱ برسد

این قانون متوقف خواهد شد. این در حالی است که هم‌اکنون این نسبت ۱۴/ ۱ است.

در سرشماری سال 95، از میان ۲۷ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی، ۴ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد، خالی از سکنه یا

خانه دوم افراد بودند، بنابراین این نسبت می‌تواند از ۲۵/ ۱ هم فراتر برود؛ ولی حجم احتکار بیشتر شود.

طبق نظر کارشناسان، آنچه می‌تواند رسیدن نسبت خانه‌های مسکونی به تعداد خانوارها به شاخص ۲۵/ ۱ را اثربخش کند، وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی است که می‌تواند از  طریق افزایش هزینه‌های ملاکی با مسدود کردن مسیرهای فرار مالیاتی منجر به عرضه املاک احتکار شده به بازار شود.

  1. معافیت مالیاتی خانه های خالی در شهر های زیر 100 هزار نفر جمعیت

این معافیت سبب رشد سوداگران بازار مسکن در شهر های کوچک شده و افزایش قیمت مسکن را در آنها به دنبال خواهد داشت.

عبور از هزارتوی اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی، ماموریتی نفس گیر

کارشناسان چه می گویند؟

در خصوص قانون مالیات بر خانه های خالی،چند دستگی در بین کارشناسان این حوزه کاملا مشهود است، در این میان بیشتر کارشناسان این قانون را ناکارآمد و پوچ میدانند، برخی آن را موثر در تعدیل بازار مسکن و برخی دیگر ضمن تایید این قانون مالیاتی معتقدند نحوه استفاده آن در کشور نادرست است.

نظرات مخالفان

کارشناسان مخالف معتقدند این طرح نه تنها منجر به کنترل قیمت‌ها نمی‌شود بلکه می‌تواند تاثیر عکس داشته و سرمایه مردم را به سایر بازارهای سکه، ارز و خودرو هدایت کند که ممکن است سبب افزایش نابسامانی آنها نیز شود.

از دیگر دلایل مخالف این گروه عدم وجود بانک اطلاعاتی قوی و مناسبی در بخش مسکن کشور است که به سبب آن هیچ اطلاعاتی در مورد اینکه چه کسی مستاجر و چه کسی مالک مسکن است در کشور وجود ندارد. تشخیص خانه‌های خالی بدون مستاجر و عبور از ترفندهای فرار مالیاتی  بسیار سخت است.

همچنین بنظر آنها، با اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی، صرفا درآمدهای مالیاتی دولت افزایش می‌یابد و کار مفیدی برای مردم نمی‌شود. این طرح می‌تواند منجر به کاهش تولید شده و به دنبال آن قیمت اجاره و مسکن را افزایش دهد. ساماندهی بازار مسکن  با تامین مصالح و زمین ارزان قابل دستیابی است.

نظرات موافقان

کارشناسان موافق تاکید دارند که این طرح می‌تواند تاثیر قابل قبولی در کوتاه مدت داشته و دست دلالان را از بازار مسکن کوتاه کند. آنها با اشاره به این که  میزان خانه‌های خالی در ایران دو برابر استاندارد جهانی است و طرح فعلی با بهره‌گیری از تجربه کشورهای موفق تهیه شده است، آن را کاملا کارآمد می دانند.

آنها معتقدند مخاطب این قانون فقط محتکران هستند و به سازندگان مسکن زیانی وارد نمی شود. هم چنین با اشاره به اینکه مردم امروز با مشکلات جدی در حوزه مسکن روبه‌رو هستند، هدف اصلی قانون مالیات بر خانه های خالیرا تبدیل مسکن سرمایه ای را به مسکن مصرفی می دانند.

 

نظرات موافق با کلیات و مخالف با نحوه استفاده

طبق نظر این کارشناسان، قانون مالیات بر خانه های خالیاز راهکار های جهانی در حوزه اقتصاد است که می تواند به متعادل شدن میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن کمک کند. بسیاری از کشورها از این قانون برای ترغیب صاحبان املاک به اجاره دادن آنها استفاده می کنند. بر این اساس به نظر می رسد نگاه کشور ما به این قانون از ابتدا اشتباه بوده زیرا نمایندگان مجلس قصد داشتند تا با تصویب این قانون قیمت مسکن را ارزان تر کنند، در حالی که اصلا کارکرد این قانون، کاهش قیمت مسکن نیست.

قانون مالیات بر خانه های خالی مربوط به کشورهایی است که از نظر جغرافیای شهری در مضیقه هستند و کمبود مسکن موجب خروج شهروندان از کشور می شود اما بازار مسکن ایران با کمبود مواجه نیست که بتواند از این قانون استفاده کند.

  قانون مالیات بر خانه های خالی، موثر یا زیان بار؟ مسئله این است.

 

نتیجه گیری

با توجه به تمامی مطالب عنوان شده و همچنین نظرات کارشناسان در این خصوص، به نظر می رسد قانون مالیات بر خانه های خالی چندان مناسب وضعیت نابسامان بازار مسکن نیست و زیرساخت های ضعیف اجرایی، ناکارآمدی آن را تشدید می کند. حال که این قانون تصویب و عملیات اجرای آن آغاز شده است، نهاد های متولی بایستی حداقل با مهیا سازی بستری مناسب و حساب شده شرایط اجرای موثر آن را فراهم کنند.

 

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.